Resolución contractual
Corte Suprema deja sin efecto segunda compraventa por falta de pago del precio
Concluyó que, al constar en la escritura pública que parte del precio permanecía insoluto, los efectos de la resolución del contrato de compraventa se extendían a la posterior enajenación de los mismos bienes, habilitando al vendedor para ejercer la acción reivindicatoria contra la adquirente.
La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Arica que confirmó el fallo de primer grado, solo en cuanto rechazó las acciones dirigidas contra la segunda adquirente de los inmuebles. En consecuencia, el máximo Tribunal concluyó que los efectos de la resolución del contrato de compraventa por incumplimiento en el pago del precio se extienden a la compraventa posterior celebrada respecto de los mismos bienes, haciendo procedente la acción reivindicatoria contra la actual poseedora inscrita.
El conflicto se originó a raíz de una demanda en que el actor solicitó la nulidad absoluta, por simulación, de dos contratos de compraventa relativos a inmuebles y derechos de aprovechamiento de aguas, celebrados primero con una sociedad integrada por él y sus hijos, y posteriormente entre esa sociedad y otra constituida por estos últimos. En subsidio, pidió la resolución del primer contrato por incumplimiento del pago del precio, la resolución de la segunda compraventa y la reivindicación de los bienes, sosteniendo que las operaciones tuvieron por finalidad sustraer su patrimonio y que el saldo del precio pactado nunca fue íntegramente pagado.
En primera instancia, el Tercer Juzgado de Letras de Arica rechazó la acción de nulidad absoluta por simulación al estimar que no se acreditaron los presupuestos invocados por el demandante. Sin embargo, acogió parcialmente la demanda subsidiaria al declarar los efectos de la resolución del contrato de compraventa celebrado en 2014 por incumplimiento en el pago del precio, rechazando la resolución del segundo contrato y la acción reivindicatoria deducida respecto de la sociedad adquirente posterior.
Apelado el fallo, la Corte de Arica lo confirmó.
En contra de este último pronunciamiento, la parte demandante interpuso recurso de casación en el fondo, alegando que la sentencia incurrió en errores de derecho al rechazar la acción de nulidad absoluta por simulación, pese a que, a su juicio, la prueba rendida permitía concluir que ambas compraventas carecían de una verdadera intención de transferir los bienes. Asimismo, sostuvo que los jueces del fondo interpretaron erróneamente las normas que regulan los efectos de la resolución contractual al desestimar la resolución de la segunda compraventa y rechazar la acción reivindicatoria, afirmando que los efectos de la resolución del primer contrato debían extenderse a la transferencia posterior, por cuanto el saldo del precio permanecía insoluto y la sociedad adquirente conocía esa circunstancia al momento de celebrar el contrato.
La Corte Suprema acogió la nulidad sustancial. En cuanto al primer capítulo del recurso, referido a la acción de nulidad absoluta por simulación, señaló que las alegaciones de la recurrente estaban dirigidas, en lo esencial, a cuestionar la valoración de la prueba efectuada por los jueces de la instancia y a modificar los hechos que estos habían dado por establecidos. En ese sentido, recordó que el recurso de casación en el fondo no constituye una nueva instancia destinada a revisar la apreciación de los antecedentes probatorios, salvo que se acredite la infracción de normas reguladoras de la prueba, circunstancia que no concurrió en la especie. Por ello, estimó que los hechos fijados por los tribunales inferiores resultaban inamovibles y no era posible alterarlos por la vía del recurso deducido.
A continuación, el máximo Tribunal abordó el segundo capítulo del recurso y recordó que la resolución judicial de un contrato por incumplimiento produce efectos retroactivos, en cuanto restituye a las partes al estado jurídico en que se encontraban antes de contratar, como si el contrato nunca hubiese existido. En ese contexto, explicó que los efectos de la resolución del contrato de compraventa encuentran sustento en el artículo 1491 del Código Civil, disposición que permite al vendedor ejercer la acción reivindicatoria contra el actual poseedor del inmueble cuando en el respectivo título consta que el precio permanecía pendiente de pago, por encontrarse envuelta la condición resolutoria tácita.
Sobre esa base, la Corte Suprema observó que en el caso concreto se encontraba asentado que las partes habían pactado el pago diferido de una parte sustancial del precio de la compraventa celebrada en 2014, quedando pendiente un saldo que debía enterarse en cuotas dentro de un plazo determinado. A partir de ese presupuesto fáctico, razonó que los efectos de la resolución del contrato de compraventa no se agotaban en la relación entre vendedor y comprador original, sino que podían proyectarse respecto de la compraventa posterior celebrada entre las sociedades demandadas, desde que la existencia del saldo insoluto constaba expresamente en el título que sirvió de fundamento a la posterior transferencia de los inmuebles y de los derechos de aprovechamiento de aguas.
Finalmente, el máximo Tribunal sostuvo que los jueces del fondo incurrieron en un error de derecho al descartar la aplicación del artículo 1491 del Código Civil, pese a que la condición resolutoria aparecía consignada en la escritura pública de compraventa. En esas circunstancias, razonó que dicha estipulación podía ser válidamente invocada por el demandante para extender los efectos de la resolución contractual a la segunda enajenación de los bienes y sustentar la acción reivindicatoria deducida en contra de la sociedad que figuraba como actual poseedora inscrita, al verificarse los presupuestos previstos por la legislación civil.
En sentencia de reemplazo, la Corte Suprema recordó que la resolución de un contrato produce efectos retroactivos, de modo que el acto resuelto se reputa como si nunca hubiese existido. En ese contexto, explicó que los artículos 1490 y 1491 del Código Civil regulan las consecuencias de dicha resolución respecto de terceros adquirentes y permiten dejar sin efecto la enajenación de un inmueble cuando la condición resolutoria constaba en el título inscrito o en la escritura pública. Añadió que la jurisprudencia ha reconocido de manera reiterada que, si en la compraventa se dejó constancia de un saldo de precio insoluto, el vendedor puede ejercer tanto la acción resolutoria como la reivindicatoria frente al tercero que adquirió el bien.
Sobre esa base, el máximo Tribunal observó que el contrato celebrado en 2014 contemplaba el pago diferido de parte del precio y que la sociedad compradora no acreditó haber enterado las cuotas pactadas, configurándose la condición resolutoria tácita. En consecuencia, razonó que los efectos de la resolución del contrato de compraventa también alcanzaban a la compraventa posterior celebrada entre las sociedades demandadas, por cuanto la existencia del saldo insoluto constaba expresamente en el título y la sociedad adquirente no podía desconocer esa circunstancia al momento de adquirir los inmuebles y los derechos de aprovechamiento de aguas.
En virtud de tales consideraciones, la Corte Suprema acogió la demanda subsidiaria de resolución del contrato de compraventa celebrado entre las sociedades demandadas y también la acción reivindicatoria deducida por el actor respecto de los inmuebles y derechos de aprovechamiento de aguas. En consecuencia, ordenó la restitución de los bienes dentro del plazo de diez días desde que el fallo quedara firme, la cancelación de las inscripciones conservatorias practicadas a nombre de la demandada, reservó al actor el derecho para discutir en la etapa de cumplimiento la especie y monto de los frutos y deterioros, y no condenó en costas a la demandada por estimar que tuvo motivos plausibles para litigar.
Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº20237-2025, de reemplazo, Corte de Arica Rol Nº181-2024 (Civil) y del 3º Juzgado de Letras Civil de Arica Rol C-2200-2018.
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