Tribunal Supremo de España delimita facultades de comunidades de propietarios en concesiones sobre espacios marítimos-terrestres

El Tribunal Supremo de España ha emitido un pronunciamiento respecto a la capacidad de las comunidades de propietarios para actuar como sujetos de derechos en el ámbito del dominio público marítimo-terrestre. Dictaminó que este tipo de agrupaciones no reúnen los requisitos de personalidad jurídica necesarios para figurar como titulares de concesiones administrativas, una condición reservada estrictamente a personas físicas o jurídicas formalmente constituidas bajo el ordenamiento legal vigente.

Según el razonamiento judicial, la intervención de estas comunidades en los expedientes administrativos posee una naturaleza instrumental. Esto implica que, aunque la organización vecinal puede tramitar las solicitudes y representar los intereses comunes ante la administración, no tiene la aptitud para concentrar la titularidad de la concesión en su propia estructura. Su función se limita a facilitar la gestión sin desplazar la titularidad que corresponde a los individuos que integran el inmueble.

El fallo aclara que cualquier derecho real derivado de una concesión que afecte a elementos comunes de un edificio pertenece de manera directa a los copropietarios. Dicha titularidad se asigna en función de las cuotas de participación de cada vecino, lo que garantiza el reconocimiento de sus derechos individuales sobre el espacio concesionado. Esta estructura impide que algún miembro del colectivo quede marginado de los beneficios o responsabilidades que conlleva la ocupación del espacio público.

Asimismo, la jurisprudencia establece una distinción clara entre las autorizaciones de uso menor y las concesiones administrativas. Mientras las primeras permiten usos transitorios y sencillos, las concesiones otorgan derechos reales susceptibles de inscripción registral y posibilitan la realización de obras permanentes sujetas a control. Debido a esta complejidad jurídica, el tribunal reitera que la comunidad de propietarios no puede ser la beneficiaria única de un derecho que implica una ocupación privativa y estable del terreno costero.

En cuanto a la gestión de los procedimientos, el tribunal precisa que la falta de acuerdo unánime entre los vecinos genera consecuencias de orden procesal en la tramitación del expediente ante la Administración. No obstante, esta circunstancia no altera el principio fundamental de titularidad formal. La adjudicación definitiva de cualquier derecho de esta índole requiere, en última instancia, la aceptación de la totalidad de los propietarios involucrados para que la resolución administrativa adquiera plena validez.

“Creemos que ya es posible pronunciarnos sobre la cuestión de interés casacional que nos planteó la Sección Primera, y declarar admisible que una comunidad de propietarios, a través de su órgano de representación, solicite en beneficio de los condueños una concesión sobre el dominio público marítimo-terrestre, pero la comunidad, por carecer de personalidad jurídica, no puede ser formalmente titular de aquélla. La titularidad recaería en tal caso sobre todos los copropietarios en proporción a su participación en la comunidad”, señala el fallo.

Vea sentencia Tribunal Supremo de España.