Tribunal alemán define obligaciones de copropietarios ante insolvencia del promotor de obra de construcción

El Tribunal Federal de Justicia de Alemania dictó un fallo que clarifica las obligaciones de las comunidades de propietarios en escenarios de proyectos inmobiliarios interrumpidos por la insolvencia del promotor. La sentencia resuelve la disputa entre los dueños de dos unidades en un ático sin terminar y la administración del edificio, la cual se oponía a ejecutar trabajos internos bajo el argumento de que estos pertenecían a la esfera de la propiedad individual y no a la copropiedad común.

La controversia judicial se originó tras el rechazo de la junta de propietarios a una resolución que buscaba incluir, dentro de la fase de construcción inicial obligatoria, la instalación de tabiques no portantes, cableado eléctrico oculto y la conexión al sistema de calefacción central. Los tribunales de instancia habían desestimado inicialmente las pretensiones de los demandantes, lo que motivó el recurso de casación ante el máximo tribunal civil alemán.

En su fundamentación, el tribunal superior determinó que el derecho a exigir la construcción inicial no se restringe exclusivamente a las áreas comunes definidas legalmente. La decisión señala que, por razones de eficiencia técnica y constructiva, la comunidad debe asumir la instalación de componentes interiores que están intrínsecamente ligados a la estructura y a los servicios básicos del edificio, como las tuberías bajo yeso y los radiadores, independientemente de su clasificación jurídica como propiedad privativa.

La sentencia especifica que esta obligación de gestión no implica necesariamente que la colectividad deba financiar la totalidad de las obras en las unidades privadas. El fallo introduce una distinción financiera: mientras que la finalización de los elementos comunes es responsabilidad económica de todos los copropietarios, los costos derivados de la construcción de partes individuales solicitadas por un propietario específico deben ser reembolsados por este último a la comunidad.

Por otro lado, el tribunal excluyó de esta obligación las terminaciones estéticas y funcionales propias de cada vivienda, tales como el equipamiento de baños y cocinas, los cuales permanecen bajo la responsabilidad exclusiva del dueño. Asimismo, el fallo advierte que no se puede recurrir a la comunidad de propietarios si el afectado aún tiene vías legales vigentes para exigir el cumplimiento del contrato directamente al promotor original o al administrador concursal de la quiebra.

Respecto a la instalación de claraboyas que no figuraban en los planos originales, el Tribunal Federal optó por remitir este punto al tribunal de instancia. La resolución indica que las modificaciones estructurales en un edificio inacabado deben evaluarse bajo el criterio del impacto en la apariencia general del inmueble y no solo sobre el componente individual, requiriendo un nuevo análisis sobre si tales cambios generan un perjuicio relevante para el resto de los copropietarios.

Vea sentencia Tribunal Federal de Justicia de Alemania.