Corte Suprema reafirma límites a la calificación registral del Conservador de Bienes Raíces y restringe su rechazo solo a casos de nulidad absoluta

Determinó que la negativa del Conservador excedió sus atribuciones, al fundarse en la falta de liquidación de la sociedad conyugal del vendedor, precisando que solo procede rechazar títulos cuando presentan un vicio de nulidad absoluta ostensible.

Por José Manuel Larraguibel·23 de septiembre de 2025·4 min de lectura

Imagen: conservadorelloa.cl — Imagen referencial

La Corte Suprema acogió un recurso de casación en el fondo interpuesto contra la negativa del Conservador de Bienes Raíces de Temuco a inscribir un contrato de compraventa de inmueble.

El caso se originó cuando la solicitante adquirió, mediante escritura pública, una vivienda en la ciudad de Temuco y solicitó la inscripción de su dominio, reclamando en primera instancia que la negativa del Conservador carecía de fundamento legal, pues el contrato de compraventa se encontraba válidamente celebrado y no existía impedimento alguno para su inscripción en el Registro de Propiedad.

El Conservador de Bienes Raíces de Temuco defendió su negativa señalando que el inmueble había sido adquirido por el vendedor mientras estaba casado en régimen de sociedad conyugal y, al comparecer éste como divorciado, no constaba la liquidación de dicho régimen ni la adjudicación del bien, por lo que la venta afectaba derechos de terceros —particularmente de la ex cónyuge— que no habían sido emplazados ni oídos, razón por la cual correspondía rechazar la inscripción para resguardar el debido proceso.

El Tercer Juzgado Civil de Temuco rechazó el reclamo al considerar que, dado que el inmueble había sido adquirido dentro de la sociedad conyugal y no constaba su liquidación ni adjudicación, persistía una comunidad de bienes entre el vendedor y su ex cónyuge, por lo que la inscripción solicitada afectaba derechos de terceros que no habían sido emplazados ni oídos; en consecuencia, estimó procedente mantener la negativa del Conservador de Bienes Raíces.

Apelado el fallo, la Corte de Temuco lo confirmó.

La solicitante interpuso recurso de casación en el fondo alegando que la sentencia impugnada infringió el artículo 19 N°3 inciso quinto de la Constitución, pues en los actos jurídicos no contenciosos no existe contradictor y, por lo tanto, no correspondía negar la inscripción en resguardo de eventuales derechos de terceros; además, sostuvo que se vulneraron los artículos 13 y 82 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, ya que el Conservador solo puede rechazar títulos cuando presentan un vicio de nulidad absoluta manifiesto, facultad que no lo habilita para pronunciarse sobre la validez o eficacia del contrato celebrado.

La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo. Al analizar el artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio de Bienes Raíces, precisó que esta norma “(…) constituye la regla base de dicho reglamento referida a su potestad calificadora, esto es, para examinar la legalidad de los títulos que se le presentan a inscripción, y, como se advierte de su lectura, tiene un carácter imperativo al emplear la forma verbal deberá, que importa un mandato ineludible para el auxiliar de que se trata de negarse a practicar la inscripción, que, en principio, no podía rehusar o retardar, cuando aparece que es, en algún sentido, legalmente inadmisible”. Agregó que esta facultad es excepcional y solo habilita a rechazar la inscripción cuando en el título es visible un vicio de nulidad absoluta.

En esa línea, examinó la motivación del Conservador, señalando que “(…) la negativa del Conservador de Bienes Raíces de Temuco se sustenta, en síntesis, en que no consta la liquidación de la sociedad conyugal ni la adjudicación al vendedor del inmueble objeto de la escritura”. Sin embargo, tales razones no configuran ninguno de los supuestos previstos en el artículo 13, pues no se trata de un defecto ostensible ni de un vicio de nulidad absoluta que aparezca de manifiesto en el título.

Finalmente, el máximo Tribunal concluyó que “(…) no se encontraba facultado para negarse a inscribir el contrato de compraventa, objeto de la reclamación, al no concurrir, en la especie, los supuestos del artículo 13 del respectivo reglamento”. Enfatizó que la judicatura del fondo, al confirmar la negativa del Conservador, incurrió en errores de derecho, “(…) infringiendo así lo dispuesto en el artículo 13 del reglamento tantas veces referido”, lo que justificaba la anulación de la sentencia recurrida.

En sentencia de reemplazo, la Corte Suprema revocó lo resuelto por el Tercer Juzgado Civil de Temuco y la Corte de Apelaciones de esa ciudad, concluyendo que el Conservador de Bienes Raíces no se encontraba facultado para negar la inscripción de la compraventa, pues en el caso no concurrían los supuestos del artículo 13 del Reglamento del Registro Conservatorio; en consecuencia, acogió el reclamo deducido e instruyó al Conservador a practicar la inscripción del contrato celebrado.

Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº242516-2023, de reemplazo, Corte de Temuco Rol Nº1062-2023 y del 3º Juzgado de Letras Civil de Temuco Rol V-41-2023.