Corte Suprema anula fallo que rechazó demanda de término de arrendamiento por carecer de fundamentos

El máximo Tribunal anuló de oficio el fallo de la Corte de San Miguel por falta de fundamentación, estimando que no desarrolló adecuadamente los hechos, la valoración de la prueba ni las normas aplicables. Al dictar sentencia de reemplazo, restableció la decisión que declaraba el incumplimiento contractual, ordenaba la restitución del inmueble y condenaba al pago de reajustes acumulados durante años.

Por Francisca Atenas·13 de diciembre de 2025·3 min de lectura

Al conocer de un recurso de casación en la forma, la Corte Suprema invalidó de oficio la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de San Miguel, que había revocado el fallo de primera instancia que acogió una demanda de terminación de contrato de arrendamiento por incumplimiento.

La causa se originó en una demanda presentada ante el Primer Juzgado de Letras de Buin, mediante la cual se solicitó la terminación del contrato de arrendamiento de un local comercial ubicado la comuna de Buin. El actor expuso que el inmueble había sido entregado originalmente en arriendo en 2014, con reajuste anual de la renta conforme al Índice de Precios al Consumidor, y que, pese a dichas estipulaciones, a partir del año 2019 los arrendatarios dejaron de aplicar los reajustes pactados, manteniendo el pago de $383.000 mensuales pese a que la renta reajustada alcanzaba en mayo de 2023 a la suma de $496.076. Como consecuencia, alegó una deuda acumulada por rentas insolutas entre mayo de 2019 y mayo de 2023, además de las que se devengarían durante el proceso judicial.

En primera instancia, el tribunal acogió la demanda respecto de uno de los demandados, ordenando la restitución del inmueble, el pago de las rentas adeudadas, los reajustes e intereses conforme al artículo 21 de la Ley N°18.101 y las rentas futuras hasta la entrega efectiva del bien. Asimismo, rechazó la demanda respecto de la otra demandada y omitió pronunciamiento sobre la demanda subsidiaria de desahucio.

Apelado el fallo, la Corte de San Miguel lo revocó, rechazando la demanda principal respecto de ambos demandados. El tribunal razonó que, existiendo dos arrendatarios sucesivos del mismo inmueble, correspondía preferir a quien mantenía la ocupación actual del local y efectuaba los pagos recientes, concluyendo que no procedía la acción dirigida en contra del demandado que había dejado de ser arrendatario desde 2016.

Contra este último pronunciamiento se dedujo un recurso de casación en la forma.

No obstante, al revisar los antecedentes, el máximo Tribunal advirtió de oficio que el fallo impugnado adolecía de vicios formales que autorizaban su invalidación conforme al artículo 775 del Código de Procedimiento Civil. En particular, la Corte Suprema concluyó que la sentencia carecía de la debida fundamentación exigida por los artículos 170 y 171 del Código de Procedimiento Civil y el Auto Acordado de 1920, al no desarrollar de manera coherente los hechos asentados, la valoración de la prueba ni las normas aplicables, afectando la lógica interna del razonamiento decisorio.

Sostuvo que la parte considerativa de la sentencia constituye un elemento esencial del debido proceso, y que su omisión o incoherencia genera un vicio de casación en la forma conforme al artículo 768 N°5, en relación con el numeral 4° del artículo 170 del Código de Procedimiento Civil. La ausencia de fundamentos, o su insuficiencia, vulnera el deber de motivación que se desprende de los principios de publicidad y racionalidad del artículo 8° y del derecho a un proceso racional y justo consagrado en el artículo 19 N°3 de la Constitución.

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema actuó de oficio y anuló la sentencia de la Corte de San Miguel.

En sentencia de reemplazo, la Corte Suprema revocó la decisión de primera instancia y, en su lugar, acogió la demanda de terminación de contrato de arrendamiento por incumplimiento presentada por el actor en contra de la arrendataria, ordenando la restitución del inmueble arrendado dentro del plazo de 10 días desde que la sentencia quede firme. Asimismo, condenó a la demandada al pago de los reajustes no aplicados durante varios años, por un monto total de $1.730.100, además de las rentas que se devenguen hasta la entrega efectiva del bien, con los reajustes e intereses previstos en la Ley N°18.101, imponiéndole también las costas del proceso. Por otra parte, rechazó la demanda respecto del otro demandado y omitió pronunciamiento sobre la acción subsidiaria de desahucio.

Vea sentencia Corte Suprema Rol N°49.567-2024, de reemplazo y Corte de San Miguel Rol N°773-2024 (Civil).