Corte Suprema anula fallo que acogió demanda de precario al desestimar contrato de arrendamiento válido de la ocupante

El máximo Tribunal anuló la sentencia de la Corte de Concepción que había ordenado la restitución de un inmueble, tras concluir que la ocupante cuenta con contratos de arrendamiento válidos y jurídicamente oponibles, lo cual excluye la existencia de precario, ya que la tenencia no es meramente tolerada ni carente de justificación.

Por Francisca Atenas·18 de agosto de 2025·3 min de lectura

La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo interpuesto en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Concepción, que confirmó el fallo de primera instancia que acogió la demanda de precario.

La causa versa sobre una demanda de precario, en la que se solicita la restitución de un inmueble. La actora alegó ser dueña en comunidad del bien raíz y que la demandada lo ocupa por mera tolerancia. La demandada contestó, señalando que cuenta con un título que justifica su ocupación, consistente en contratos de arrendamiento celebrados con los anteriores copropietarios del inmueble.

El tribunal de primera instancia acogió la demanda, considerando que la demandada no logró acreditar un título suficiente de ocupación frente a la actora. En particular, precisó que los documentos aportados por la demandada corresponden a instrumentos privados no reconocidos en juicio y que carecen de mérito probatorio. Se ordenó la restitución del inmueble.

Apelado este fallo, la Corte de Apelaciones de Concepción lo confirmó.

Contra esta última resolución, la demandada dedujo recurso de casación en el fondo, denunciando la infracción del artículo 2195 inciso 2° del Código Civil en relación con diversas normas del mismo cuerpo legal. Sostuvo que acreditó tener un título de ocupación oponible a la demandante, consistente en contratos de arrendamiento celebrados con el anterior copropietario y con la actual copropietaria del inmueble.

Señaló que la sentencia recurrida habría restado valor a estos contratos válidamente celebrados y que no analizó adecuadamente los vínculos de parentesco entre las partes, los cuales podrían ser relevantes para determinar la legítima ocupación del bien.

El máximo Tribunal acogió el arbitrio de nulidad sustancial, al considerar que la sentencia impugnada incurrió en un error de derecho al desestimar la existencia de un título que justifica la ocupación, pese a que los hechos del proceso demuestran que la demandada ocupa el inmueble en virtud de contratos de arrendamiento celebrados con los copropietarios.

Precisó que para que exista precario se requiere la absoluta y total carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y el detentador de la cosa. En el caso, al existir contratos de arrendamiento, se verifica un vínculo jurídico que se contrapone a una tenencia meramente tolerada.

En tal sentido indica que, “(…) habiéndose constatado que la demandada ocupa el inmueble sub lite por ser arrendataria, en virtud de un contrato de arrendamiento suscrito entre ésta y la actual copropietaria del inmueble, permite verificar la existencia de un vínculo jurídico entre el ocupante y la cosa objeto de la ocupación, lo cual necesariamente se contrapone a una tenencia meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada”.

En mérito de lo expuesto, el máximo Tribunal acogió el recurso de casación en el fondo, anuló la sentencia impugnada, y en el fallo de reemplazo, revocó lo resuelto por el tribunal de primera instancia, rechazando la demanda de precario.

Ello, luego de razonar que para que exista precario se requiere la concurrencia de tres elementos: que la demandante sea dueña del inmueble, que la demandada lo ocupe, y que dicha ocupación se produzca sin contrato y por ignorancia o mera tolerancia del propietario. En el caso concreto, si bien se acreditó la titularidad de la demandante y la ocupación del bien por parte de la demandada, esta última lo hacía en virtud de contratos de arrendamiento celebrados con la actual copropietaria del inmueble, títulos válidos y jurídicamente oponibles que justifican su tenencia. Por lo tanto, no se cumplió el requisito esencial de ausencia de justificación en la ocupación, elemento constitutivo del precario.

Vea sentencia Corte Suprema Rol N°41573-2024, de reemplazo y Corte de Concepción Rol N° 1979-2023.