CS confirma indemnización de $170 millones por filtraciones en edificio

La Corte Suprema rechazó un recurso de casación en el fondo interpuesto por una inmobiliaria y constructora, y confirmó la condena que las obliga a indemnizar con $170 millones a la Comunidad Edificio Capital por los daños ocasionados por filtraciones en la losa de los subterráneos del conjunto habitacional ubicado en la comuna de Santiago. El máximo tribunal concluyó que las demandadas no lograron desvirtuar los hechos establecidos por los jueces de instancia ni acreditar los errores de derecho denunciados.

La causa se originó en una demanda de indemnización de perjuicios presentada por la Comunidad en contra de la inmobiliaria y la constructora responsables del proyecto, debido a defectos de construcción consistentes en filtraciones en la losa de los subterráneos y problemas de funcionamiento en los ascensores de ambas torres del complejo.

Los antecedentes del proceso establecieron que el proyecto obtuvo permiso de edificación el 10 de mayo de 2012 y que la comunidad está compuesta por dos torres de 25 pisos, con departamentos, locales comerciales, estacionamientos y bodegas. La Torre A fue recepcionada parcialmente el 6 de agosto de 2013, mientras que la Torre B obtuvo recepción definitiva parcial el 5 de febrero de 2015.

La sentencia de primera instancia, posteriormente confirmada por la Corte de Apelaciones de Santiago, tuvo por acreditado que la losa de los subterráneos presenta filtraciones originadas por una deficiente ejecución del proyecto de alcantarillado, un incorrecto cálculo de la evacuación de aguas lluvias y una mala ejecución tanto de la losa de hormigón como de sus vigas, defectos atribuibles a las demandadas. Asimismo, determinó que el costo de reparación de dichos desperfectos asciende a $170 millones.

El fallo también estableció que no se acreditó el valor de arriendo de estacionamientos ni la necesidad de disponer de ellos para efectuar las reparaciones, y que tampoco se probaron los defectos denunciados respecto de los ascensores de la Torre B. Además, concluyó que tanto los ascensores como la losa de los subterráneos constituyen elementos constructivos o de las instalaciones para efectos de la responsabilidad prevista en la Ley General de Urbanismo y Construcciones.

Sobre esa base, los jueces acogieron parcialmente la excepción de prescripción. Determinaron que la acción relacionada con los ascensores de la Torre A se encontraba prescrita, puesto que habían transcurrido más de cinco años desde la recepción definitiva parcial de dicha torre y la notificación de la demanda. Sin embargo, rechazaron la prescripción respecto de la losa de los subterráneos, considerando que no existía una individualización precisa de las zonas afectadas ni de la proporción de los daños en cada torre, circunstancia cuya acreditación correspondía a las demandadas. Incluso señalaron que la losa subterránea parecía constituir una unidad constructiva única.

En su recurso, las demandadas sostuvieron que la acción respecto de la losa también debía considerarse prescrita, argumentando que la recepción de la Torre A incluía la totalidad de los estacionamientos y, por ende, de las losas correspondientes. Asimismo, alegaron infracción al artículo 1698 del Código Civil, afirmando que la demandante no acreditó suficientemente los perjuicios reclamados y que la indemnización fue fijada de manera arbitraria pese a existir informes contradictorios respecto del costo de las reparaciones.

La Corte Suprema rechazó ambos argumentos. En cuanto a la prescripción, señaló que el recurso se construyó al margen de los hechos establecidos por los jueces de fondo, quienes concluyeron que la recepción de la Torre A comprendió solo una parte de la losa de los subterráneos y que la recepción de la Torre B ocurrió posteriormente, dentro del plazo legal para ejercer la acción. El máximo tribunal recordó que los hechos fijados por los jueces de instancia no pueden ser revisados en sede de casación salvo vulneración de normas reguladoras de la prueba, circunstancia que no se verificó en la especie.

Respecto de la cuantificación de los daños, la Corte sostuvo que la sentencia sí analizó la prueba rendida por la comunidad, consistente en un informe pericial y un informe técnico que estimaban costos distintos de reparación. Aunque dichos antecedentes presentaban diferencias entre sí y con la suma demandada, el tribunal de fondo ponderó razonadamente esos elementos y fijó prudencialmente la indemnización en $170 millones, cifra inferior a las contenidas en los informes acompañados. Además, destacó que los jueces rechazaron aquellas partidas para las cuales no existía prueba suficiente, como el arriendo de estacionamientos y los daños asociados a los ascensores de la Torre B.

En definitiva, la Corte concluyó que no existían los errores de derecho denunciados y rechazó el recurso de casación en el fondo, manteniendo íntegramente la sentencia que condenó solidariamente a la inmobiliaria y constructora al pago de $170 millones por los defectos constructivos que afectan la losa de los subterráneos de la Comunidad Edificio Capital.

La decisión fue adoptada con el voto en contra de las ministras Andrea Muñoz y Mireya López. Las disidentes estimaron que la demandante no acreditó adecuadamente el monto de los perjuicios, ya que los informes aportados eran contradictorios y no se acompañó un presupuesto detallado de reparación. A su juicio, ello implicaba una infracción al artículo 1698 del Código Civil, pues no se respetó la carga probatoria que recaía sobre la comunidad demandante, razón por la cual eran partidarias de acoger el recurso y rechazar la demanda indemnizatoria.

Vea sentencia Corte Suprema Rol N°20.393-2024 y Corte de Santiago Rol Nº4.150-2022.