DERECHOS REALES Y PERSONALES
Los Modos de Adquirir el Dominio
El patrimonio incluye dos tipos de derechos: los personales, que permiten exigir algo a otra persona, y los reales, que dan poder directo sobre una cosa. Esta diferencia es importante porque determina qué control o uso tiene cada persona sobre los bienes.
Por Joaquín Tomás Guerrero Reyes
Introducción.
El patrimonio se organiza en torno a la distinción fundamental entre derechos personales y derechosreales.
El derecho personal (o crédito) es la facultad de un acreedor para exigir de un deudor el cumplimiento de una prestación (dar, hacer o no hacer). Por el contrario, el derecho real es aquel que se tiene sobre una cosa sin respecto a determinada persona, otorgando un poder o señorío inmediato sobre el objeto.
Mientras el derecho personal regula el intercambio de servicios y promesas entre individuos, el derechoreal fija y radica los bienes en el patrimonio de cada persona.
Comprender esta distinción es clave para la seguridad económica, pues define qué facultades (como usar, gozar o disponer) tenemos efectivamente sobre los objetos que nos rodean.
Para profundizar en esta materia, se analizará puntualmente los modos de adquirir el dominio, y en específico la tradición y la prescripción.
1. ¿Cómo nos hacemos dueños?
Los modos de adquirir son hechos o actos jurídicos a los que la ley atribuye la virtud de hacer, nacer o traspasar el derecho de dominio. El Código Civil los enumera en el artículo 588: ocupación, accesión, tradición, sucesión por causa de muerte y prescripción (añadiéndose la ley por doctrina).
A) Modos Originarios: El derecho nace en el titular sin depender de un antecesor, como en la ocupación (aprehensión de cosas muebles sin dueño), la accesión (el dueño de una cosa lo es de lo que ella produce o se le junta) y la prescripción.
B) Modos Derivativos: El dominio se traspasa de un dueño anterior al nuevo titular, destacando la tradición y la sucesión por causa de muerte. En estos casos, se aplica el principio de que nadie puede transferir más derechos de los que tiene.
2. ¿En qué consiste cada uno de los Modos de Adquirir el Dominio?
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Ocupación: Consiste en la aprehensión material de cosas muebles sin dueño con la intención de adquirirlas.
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Accesión: El dueño de una cosa pasa a serlo de lo que ella produce o de lo que se junta a ella.
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Tradición: Entrega de una cosa con la facultad e intención de transferir el dominio y la capacidad e intención de adquirirlo.
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Sucesión por causa de muerte: Se adquieren los bienes o el patrimonio de una persona por el hecho de su fallecimiento.
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Prescripción: Modo de adquirir cosas ajenas por haberlas poseído durante un tiempo legal determinado.
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La Ley: Adquisición directa de la propiedad por disposición expresa de una norma legal (ej. expropiación).
3. ¿En qué consiste la dualidad del “Título” y “Modo” ?
Chile sigue la teoría clásica romana que exige la concurrencia de dos elementos para adquirir un derecho real: untítulo y un modo de adquirir.
El título es el antecedente jurídico (como una compraventa) que genera una obligación de dar, pero por sí solo no transfiere la propiedad, sino que otorga un derecho personal para exigirla. El modo es el hecho que efectivamente produce la adquisición del derecho real.
Por lo tanto, firmar una escritura pública de compraventa es el «título» (el porqué), pero no es suficiente; solo será dueño cuando ocurra el «modo» (el cómo), que en el caso de las casas es la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces competente.
4. ¿Cómo se define la Tradición? ¿Cuáles son sus requisitos?
Se define en el artículo 670 como el modo de adquirir el dominio consistente en la entrega que el dueño hace de las cosas a otro, con la facultad e intención de transferir el dominio y la capacidad e intención de adquirirlo. Es una convención bilateral que extingue la obligación nacida del título.
Requisitos esenciales:
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Presencia de dos partes: Tradente (quien entrega) y adquirente (quien recibe).
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Consentimiento: Ambas partes deben tener la intención de transferir y adquirir respectivamente.
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Título traslaticio: Debe existir un contrato válido apto para transferir el dominio (venta, permuta, donación).
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Entrega: Puede ser real (de mano a mano) o ficta (simbólica, como la entrega de llaves).
La tradición requiere ánimo de dueño. Si se presta un objeto (comodato), hay entrega material pero no tradición, porque el título no es traslaticio de dominio y no se tiene intención de dejar de ser dueño.
5. ¿Cuál es la importancia de la inscripción en los bienes raíces?
Para los bienes inmuebles, la tradición no se verifica con la entrega material, sino exclusivamente mediante la inscripción del título en el Registro del Conservador de Bienes Raíces (Art. 686).
Esta inscripción cumple funciones vitales: es la forma de hacer la tradición, sirve de publicidad frente a terceros, mantiene la historia de la propiedad y es requisito, prueba y garantía de la posesión.
En Chile, es fundamental realizar el estudio de títulos (revisar las inscripciones de los últimos 10 años) antes de comprar, ya que la inscripción por sí sola no prueba el dominio absoluto, pero sí protege la posesión.
6. ¿Cómo se define la Prescripción Adquisitiva? ¿Qué tipos de prescripción existen?
La prescripción es un modo de adquirir cosas ajenas (o extinguir acciones) por haberlas poseído durante un tiempo legal y concurriendo los requisitos de ley.
Esta institución jurídica se puede distinguir en:
A) Ordinaria, que requiere posesión regular (justo título y buena fe inicial) durante 2 años para muebles y 5 años para inmuebles.
B) Extraordinaria, que requiere posesión irregular durante 10 años, sin necesidad de título alguno y presumiéndose de derecho la buena fe.
Sin embargo, ambos tipos de prescripción disponen de reglas comunes: Deben ser alegada en juicio (el juez no la declara de oficio) y puede ser interrumpida (cuando se pierde la posesión o hay demanda judicial) o suspendida (en favor de ciertas personas como menores o entre cónyuges).
Por lo cual, la ley estabiliza la propiedad consolidando los derechos de quien la posee y trabaja efectivamente, sancionando al dueño negligente que abandona su bien por un tiempo prolongado.
Conclusión.
La correcta aplicación de la tradición y la prescripción es lo que permite que el derecho se adecue a la realidad de los hechos. Estas instituciones aseguran que las transacciones sean transparentes (publicidad) y que las situaciones de hecho no permanezcan inciertas para siempre, consolidando la certeza jurídica necesaria para la paz social.
Bibliografía.
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