GARANTÍA DE DEUDAS INMOBILIARIAS
Los Contratos de Anticresis y el Censo
En el Derecho Civil, los bienes raíces pueden usarse no solo para habitar o vender, sino también para garantizar deudas o generar ingresos. Figuras como la anticresis y el censo permiten aprovechar económicamente la propiedad de distintas formas.
Por Joaquín Tomás Guerrero Reyes
Introducción.
En el Derecho Civil, la propiedad sobre bienes raíces permite a sus titulares no solo el uso habitacional o la venta, sino también utilizarlos como mecanismos para el cumplimiento de obligaciones o la generación de rentas estables.
Los contratos de anticresis y censo son figuras clásicas que permiten canalizar la riqueza generada por la tierra de maneras diversas: ya sea entregando su aprovechamiento directo para extinguir una deuda o gravándola para asegurar un pago anual.
Por lo que a continuación realizaremos un análisis de estas instituciones jurídicas, con el objetivo de comprender la versatilidad del patrimonio inmobiliario en Chile.
1. ¿Qué es la “ Anticresis ”?
Definida en el artículo 2435 del Código Civil, es un contrato por el cual se entrega al acreedor una cosa raíz para que se pague con sus frutos. Se trata de un contrato real, ya que se perfecciona con la entrega del inmueble, y el acreedor pasa a ser un mero tenedor que reconoce el dominio ajeno.
El acreedor tiene la obligación legal de conservar la finca con el cuidado de un «buen padre de familia» y debe restituirla una vez que la deuda se haya extinguido íntegramente. Es importante destacar que está prohibido el pacto comisorio, por lo que el acreedor no puede hacerse dueño del inmueble por falta de pago; en tal caso, debe embargarlo y rematarlo judicialmente.
Es decir, es una forma de pagar una deuda «en especie» y de manera progresiva. Si una persona le entrega, por ejemplo, un campo al acreedor para que él lo explote; lo que la tierra produzca (cosechas o rentas) se imputa primero a los intereses y luego al capital de lo que la persona debe, hasta que la cuenta quede en cero.
2. ¿En qué consiste el “ Censo ”?
Según el artículo 2022 del Código Civil, se constituye cuando una persona (censuario) contrae la obligación de pagar a otra (censualista) un rédito o canon anual, reconociendo un capital y gravando una finca de su propiedad con la responsabilidad de dicho capital y rédito.
Es un contrato solemne que requiere escritura pública e inscripción en el Conservador de Bienes Raíces para tener validez y ser oponible a terceros. Para el censualista, representa un derecho real que sigue a la finca. El deudor posee el derecho de redención, que le permite pagar el capital total de forma voluntaria para liberar la propiedad del gravamen anual.
En este sentido, el censo funciona como una carga financiera «pegada» a una propiedad. El dueño se compromete a pagar una suma anual fija a un tercero basada en un capital reconocido. Si el dueño no paga, la propiedad misma actúa como garantía y puede ser ejecutada para cubrir el capital y los intereses adeudados.
3. ¿En qué se diferencia la Anticresis y el Censo?
La distinción reside principalmente en la tenencia y el uso del bien raíz:
A) En la Anticresis, el acreedor toma la posesión material (tenencia) del inmueble para explotarlo y pagarse directamente con los frutos que este produce.
B) En el Censo, el dueño mantiene la posesión y el uso de su propiedad, pero esta queda gravada con un derecho real a favor del acreedor, obligando al dueño a pagar una renta anual bajo riesgo de ejecución del inmueble.
Conclusión.
Aunque son figuras de larga tradición, ambas demuestran la ductilidad de la propiedad raíz en Chile. La anticresis permite extinguir deudas mediante la entrega del goce de la cosa, mientras que el censo facilita la constitución de pensiones o rentas garantizadas por el valor del inmueble, equilibrando la libertad del propietario con la seguridad del acreedor.
Bibliografía.
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