DEFENSA DE DERECHOS REALES
Las Acciones Protectoras, Inscripciones y el D.L. 2.695
El sistema jurídico protege la propiedad y otros derechos reales para asegurar que las personas puedan ejercer control sobre sus bienes frente a cualquier tercero. Para mantener el orden, existen acciones legales que permiten defender la propiedad cuando alguien la perturba o amenaza.
Por Joaquín Tomás Guerrero Reyes
Introducción.
El tráfico inmobiliario en Chile se sustenta en la protección del dominio y demás derechos reales, que otorgan un poder jurídico inmediato sobre una cosa.
Mientras que el derecho personal permite exigir una prestación a un deudor, el derechoreal protege la posición del titular frente a cualquier tercero, cualesquiera que sean las manos en que el bien se encuentre.
Para garantizar la paz social, el ordenamiento jurídico ha creado un sistema de acciones protectoras que buscan eliminar perturbaciones consumadas o prevenir daños temidos sobre el patrimonio.
Para ello, analizaremos en profundidad la Posesión, las Acciones Protectoras, las inscripciones en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces y el Decreto Ley 2.695.
1. ¿Qué es legalmente la Posesión y qué elementos la componen?
La posesión se define como la tenencia de una cosa determinada con ánimo de señor o dueño (Art. 700 del Código Civil). Esta institución jurídica es compuesta por dos elementos:
A)El Corpus: Consiste en la potestad de hecho sobre la cosa (poder físico). Este contacto físico no es necesariamente permanente, sino la disposición material del bien con exclusión de extraños.
B) El Animus: Consiste en el elemento psicológico de tener la cosa como dueño, disponiendo además de la intención de tenerla para sí.
En palabras simples, la posesión es la «apariencia de dominio». Si una persona vive en una casa y la cuida como propia, la ley presume que es el dueño mientras nadie demuestre lo contrario. Es una protección que el Estado otorga para mantener la paz social, evitando que las personas se quiten los bienes por mano propia.
2. Acciones Protectoras: ¿Cómo ampara el Derecho la propiedad y la posesión?
El sistema legal ofrece distintos caminos para defender el patrimonio inmobiliario sin recurrir a la autotutela:
A)La Acción Reivindicatoria: Es la acción que tiene el dueño de una cosa singular de que no está en posesión, para que el poseedor sea condenado a restituírsela. Requiere que el reivindicante pruebe su dominio, lo cual suele hacerse demostrando que se ha ganado el bien por prescripción.
B)Las Acciones Posesorias (Interdictos): Tienen por objeto conservar o recuperar la posesión de bienes raíces o derechos reales constituidos en ellos. Se pueden distinguir en:
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Querella de Amparo : Busca cesar perturbaciones o molestias a la posesión que aún no se ha perdido.
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Querella de Restitución : Se interpone cuando el poseedor ha sido injustamente despojado de la cosa para recuperarla.
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Querella de Restablecimiento : Se otorga a quien ha sido despojado violentamente, incluso si es un mero tenedor, con el fin de restablecer las cosas al estado anterior al acto de fuerza.
3. ¿Qué sucede cuando existen dos títulos sobre un mismo bien?
La «patología» de la doble inscripción ocurre cuando en el Registro Conservatorio de Bienes Raíces aparecen dos o más inscripciones vigentes respecto de un mismo inmueble sin notas de cancelación (denominado “inscripciones paralelas”).
Este conflicto ha dividido a la doctrina y jurisprudencia chilena, distinguiéndose los siguientes criterios:
A) Criterio de la Inscripción-Ficción (Trucco): Postula que la inscripción simboliza la posesión absoluta y representa el corpus y el animus. Bajo esta tesis, la inscripción más antigua debería prevalecer siempre.
B) Criterio de la Inscripción-Garantía (Urrutia/Peñailillo): Sostiene que la inscripción solo garantiza un hecho real. Si no hay tenencia material con ánimo de señor, la inscripción es una «inscripción de papel», hueca y vacía de realidad.
C) Criterio de la Posesión Integral: La jurisprudencia moderna tiende a preferir a quien, además de contar con una inscripción vigente, detenta la posesión material del predio. Se argumenta que la calidad de inmueble no altera la naturaleza fáctica de la posesión, y ante inscripciones paralelas, debe favorecerse el estado de hecho que representa una realidad posesoria efectiva.
4. ¿Qué quiere decir?
Es que a veces el sistema falla y una propiedad aparece a nombre de dos personas distintas. Sobre esto, prevalece hacia quien realmente está en el lugar. Debido que la ley busca que el Registro del Conservador sea un reflejo de la realidad y no una ficción.
5. El Decreto Ley 2.695: ¿En qué consiste este régimen excepcional de regularización?
Este decreto ley estableció un sistema de saneamiento de títulos para la pequeña propiedad raíz (rural o urbana), reconociendo que muchas familias poseen tierras con títulos imperfectos o sin ellos.
A) Sobre los requisitos del solicitante, debe acreditar una posesión material continua y exclusiva por al menos 5 años, sin violencia ni clandestinidad.
B) En cuanto al procedimiento y sus efectos, la resolución que acoge la solicitud se considera justo título. Una vez practicada la inscripción, el interesado se convierte en poseedor regular.
C) Relativo a la adquisición del dominio, transcurrido un plazo de posesión inscrita (que la Ley 21.108 aumentó de uno a dos años), el solicitante se hace dueño por prescripción adquisitiva. Este efecto cancela de pleno derecho las inscripciones anteriores sobre el inmueble.
Es decir, es una herramienta pensada para «sanear» la situación de personas que han vivido años en un terreno sin tener sus papeles “al día”. Es un proceso más rápido que un juicio normal, pero requiere ser muy cuidadoso, ya que, si un tercero se siente afectado por esta regularización, tiene plazos muy estrictos para oponerse y reclamar su derecho.
Conclusión.
La convivencia entre la ficción registral y la realidad fáctica requiere un equilibrio constante.
Mientras el Registro Conservatorio busca otorgar seguridad, la existencia de «inscripciones de papel» y de leyes de regularización como el DL 2.695 demuestran la necesidad de que el derecho no ignore la posesión material.
Consolidar los derechos de quien realmente trabaja y cuida la propiedad es esencial para evitar conflictos interminables y garantizar la paz social en el tráfico de bienes raíces.
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