LIMITACIONES AL DERECHO DE
Derecho Real: limitados, de conservación y copropiedad Inmobiliaria
El dominio es el derecho real más completo, pero puede verse limitado por la constitución de otros derechos reales en favor de terceros que restringen el ejercicio pleno de la propiedad.
Por Joaquín Tomás Guerrero Reyes
Introducción.
El dominio o propiedad es el derecho real más completo, pues otorga a su titular la plenitud de las facultades sobre una cosa. No obstante, el dominio se encuentra limitado toda vez que se haya constituido sobre una cosa un derecho real a favor de una persona que no sea el dueño.
Estas limitaciones son derechos reales que «debilitan» o restringen los elementos que caracterizan al dominio absoluto.
En este sentido, ser dueño de un bien no siempre implica un control total. El ordenamiento chileno permite que el dominio se comprima para permitir el beneficio de terceros o de la sociedad. Exploraremos tres figuras fundamentales: los Derechos RealesLimitados tradicionales (como el usufructo), el moderno Derecho Real de Conservación (Ley 20.930) y la Copropiedad Inmobiliaria (Ley 19.537), esencial para la vida urbana actual.
1. ¿En qué consiste los Derechos Reales Limitados?
El Código Civil, en su artículo 732, establece los modos en que el dominio puede ser limitado mediante la constitución de otros derechos reales.
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Propiedad Fiduciaria: Es aquella que está sujeta al gravamen de pasar a otra persona si se verifica una condición. Su elemento esencial es la incertidumbre de si la restitución ocurrirá o no.
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El Usufructo: Es el derecho real de gozar de una cosa con el cargo de conservar su forma y substancia, para restituirla a su dueño. Es un derecho temporal (dura máximo la vida del usufructuario) e intransmisible por causa de muerte.
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Uso y Habitación: El uso permite gozar de una parte limitada de las utilidades de una cosa; si se refiere a morar en una casa, se llama habitación. Son derechos personalísimos (intransferibles) e inembargables.
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Servidumbres: Gravamen impuesto sobre un predio (sirviente) en utilidad de otro predio (dominante) de distinto dueño. Son inseparables del predio al que activa o pasivamente pertenecen.
Estas figuras permiten que, por ejemplo, un padre otorgue el usufructo de una casa a su hijo mientras él conserva la «nuda propiedad» (la disposición jurídica), o que un vecino esté obligado a permitir el paso de un acueducto por su terreno para el riego del predio colindante.
2. ¿Qué es el Derecho Real de Conservación? (Ley 20.930)
Creado en 2016, este derecho real consiste en la facultad de conservar el patrimonio ambiental de un predio o de ciertos atributos o funciones de este.
A diferencia de la servidumbre, no requiere de un «predio dominante», sino que se constituye en beneficio de una persona natural o jurídica determinada. Es un derecho transferible, transmisible y de duración indefinida, a menos que se pacte lo contrario.
Ahora bien, a diferencia de una simple promesa de cuidar la naturaleza, este derecho «permanece» en la tierra. Si una persona decide proteger un bosque en su terreno bajo esta ley, el gravamen se mantiene aunque venda la propiedad; el siguiente comprador estará legalmente obligado a mantener esos estándares ambientales, asegurando el patrimonio para las futuras generaciones.
3. ¿De qué trata la Copropiedad Inmobiliaria? (Ley 19.537)
Es un régimen especial de propiedad donde se es dueño exclusivo de una unidad (departamento o casa) y comunero de los bienes de dominio común (terreno, pasillos, ascensores).
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En cuanto a los conceptos fundamentales: Las unidades son los inmuebles sobre los que existe dominio exclusivo. Los bienes comunes son aquellos necesarios para la existencia, seguridad y conservación del condominio (como cimientos, fachadas y techumbres).
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Respecto a las “Tipologías”: La ley distingue entre Condominios Tipo A (edificios donde el terreno es común) y Condominios Tipo B (conjuntos de casas con sitios de dominio exclusivo unidos por terreno común).
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Sobre el Reglamento de Copropiedad: Es un instrumento con naturaleza contractual que fija los derechos y obligaciones de los copropietarios. Es obligatorio para los dueños actuales, sus sucesores y ocupantes a cualquier título.
Es decir, vivir en un condominio implica aceptar que su derecho sobre su departamento está limitado por la convivencia, pues se comparte la responsabilidad y el costo de mantenimiento a través de los gastos comunes, los cuales son una obligación legal ineludible para el funcionamiento de la comunidad.
Conclusión.
La revisión de estas instituciones permite concluir que el dominio en Chile ha dejado de ser una potestad absoluta y aislada para convertirse en un derecho capaz de articularse con intereses sociales, comunitarios y ambientales.
En definitiva, tanto las instituciones tradicionales del Código Civil como las leyes especiales de copropiedad y conservación, confirman que la propiedad privada contemporánea se encuentra estrechamente ligada a su función social y ambiental.
Estas herramientas jurídicas no solo resguardan la seguridad civil, sino que sirven como el base legal que permite coordinar el ejercicio legítimo del dominio con las necesidades de desarrollo sostenible y convivencia social que demanda el siglo XXI.
Bibliografía:
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Peñailillo Arévalo, D. (2019). Los bienes: La propiedad y otros derechos reales (2ª ed.). Thomson Reuters.
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