Corte Suprema ratifica caducidad de permiso de edificación en Las Condes

La Corte Suprema rechazó los recursos de casación en la forma y en el fondo interpuestos contra la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago que rechazó el reclamo de ilegalidad y confirmó la resolución de la Dirección de Obras Municipales de Las Condes que constató la caducidad del Permiso de Edificación otorgado a la recurrente.

La reclamante argumentó haber iniciado las obras del proyecto de edificación dentro del plazo legal de tres años, lapso dentro del cual realizó los trazados de la totalidad de los edificios y comenzó las excavaciones. Para respaldar sus afirmaciones presentó como evidencia fotografías de las hojas del Libro de Obras, un Acta Notarial que describía los trabajos realizados en el terreno, y facturas por concepto de instalación de faenas, ejecución de trazados y excavaciones. Todos estos documentos demostraban inequívocamente el inicio de las obras, según lo exigido por la normativa urbanística.

Además, cuestionó la legalidad de las resoluciones de la Dirección de Obras Municipales que ordenaron la paralización de las faenas, órdenes de paralización que califica de arbitrarias e ilegales, y le impiden continuar con la ejecución del proyecto a pesar de haber iniciado las obras dentro del plazo establecido.

También alegó que no era necesario contar con un permiso de obras preliminares separado, ya que el permiso de edificación original incluía todas las autorizaciones necesarias para la ejecución de la obra, incluyendo la instalación de faenas y las excavaciones iniciales.

La Municipalidad de Las Condes, a través de su Dirección de Obras, defendió la legalidad de la resolución que constató la caducidad del permiso de edificación. El ente edilicio argumentó que, según las múltiples inspecciones realizadas al terreno, no se constataron los trazados ni las excavaciones que exige la normativa para considerar iniciada una obra.

Según el municipio, las obras preliminares como la instalación de faenas o los movimientos de tierra no son suficientes para interrumpir el plazo de caducidad del permiso. La DOM sostuvo que solo los trazados y excavaciones conforme a los planos del proyecto permiten considerar iniciada una obra en los términos que establece la ley.

Agregó que la evidencia presentada por la inmobiliaria, como actas notariales y fotografías no era idónea para acreditar el inicio formal de las obras. La municipalidad enfatizó que se requiere una constatación técnica de la realización de los trazados y excavaciones conforme a los planos aprobados, lo cual no fue demostrado por la reclamante.

Además, la Municipalidad de Las Condes defendió la legalidad de las resoluciones que ordenaron la paralización de faenas, argumentando que la inmobiliaria carecía de los permisos necesarios para realizar obras preliminares. El ente edilicio sostuvo que estas autorizaciones no estaban incluidas en el permiso de edificación original y debían tramitarse por separado.

La Corte de Santiago rechazó el reclamo de ilegalidad, al considerar que no se logró acreditar el inicio de las obras dentro del plazo legal de tres años.

El tribunal de alzada estimó que las pruebas presentadas por la inmobiliaria, incluyendo actas notariales y fotografías, no eran suficientes para demostrar la realización de los trazados y el inicio de las excavaciones conforme a los planos del proyecto, desde que estas actividades requieren una constatación técnica que no puede ser realizada por un lego en la materia.

La Corte también respaldó la legalidad de las resoluciones que ordenaron la paralización de faenas, argumentando que estas no fueron impugnadas oportunamente por la inmobiliaria. Consideró que la necesidad de obtener permisos de obras preliminares separados era válida, ya que estos no estaban incluidos en el permiso de edificación original.

En su fallo, la Corte de Apelaciones enfatizó la importancia de distinguir entre obras preliminares y el inicio efectivo de la construcción. Las actividades de instalación de faenas o movimientos de tierra no son suficientes para interrumpir el plazo de caducidad del permiso, siendo necesaria la ejecución de los trazados y excavaciones específicos del proyecto aprobado.

La Corte concluye que la actuación de la Dirección de Obras Municipales fue ajustada a derecho, basándose en las múltiples inspecciones realizadas que no constataron el inicio efectivo de las obras, según lo exige la normativa urbanística.

La inmobiliaria dedujo recursos de casación en la forma y en el fondo en contra de la sentencia que desestimó su reclamo de ilegalidad.

En su recurso de casación en la forma, alegó que la Corte de Apelaciones incurrió en un vicio al no abrir un término probatorio, a pesar de existir hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos que lo justificaban, lo afectó su derecho a probar el inicio de las obras del proyecto.

En el recurso de nulidad sustancial, denunció la infracción de los artículos 120 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones y 1.4.17 de su Ordenanza General, desde que los jueces del fondo interpretaron erróneamente estas normas al no considerar que las actividades realizadas en marzo de 2021 constituían el inicio efectivo de las obras.

La inmobiliaria insistió en que había probado la realización de los trazados y el inicio de las excavaciones antes del vencimiento del plazo de caducidad, con la evidencia presentada, incluyendo el Libro de Obras, actas notariales y fotografías, lo que era suficiente para acreditar estos hechos, criticando que los jueces exigieran una constatación técnica adicional.

Además, cuestionó la validez de las inspecciones municipales posteriores a la paralización de obras, argumentando que estas no podían ser utilizadas para determinar si las obras se habían iniciado previamente.

La Municipalidad de Las Condes defendió ante la Corte Suprema la legalidad de la resolución que constató la caducidad del permiso de edificación y la sentencia de la Corte de Apelaciones que la confirmó.

Argumentó que no hubo infracción a las normas reguladoras de la prueba, ya que los jueces del fondo analizaron toda la evidencia presentada y concluyeron fundadamente que no se probó el inicio de obras en los términos exigidos por la ley.

Reiteró que las obras preliminares, como la instalación de faenas, no interrumpen el plazo de caducidad del permiso de edificación. Sólo los trazados y excavaciones conforme a los planos del proyecto permiten tener por iniciada la obra, lo cual no fue demostrado por la inmobiliaria.

Respecto a la falta de apertura de un término probatorio, argumentó que no era necesario, ya que se trataba de una cuestión principalmente de derecho y que todas las pruebas relevantes ya habían sido incorporadas al proceso.

Insistió en que las múltiples inspecciones realizadas al terreno no constataron los trazados ni excavaciones exigidos por la normativa, lo que justificaba plenamente la declaración de caducidad del permiso.

La Corte Suprema rechazó el recurso de nulidad formal, fundado en que la Corte de Apelaciones no abrió un término probatorio en el proceso, pese a que la parte recurrente sostenía que existían hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos que lo justificaban.

A pesar de lo alegado por la recurrente, el máximo Tribunal concluyó que el vicio denunciado no se encuentra entre las causales que hacen procedente la nulidad formal en este tipo de procedimientos. El fallo explica que, conforme al artículo 766 inciso segundo del Código de Procedimiento Civil, el recurso de casación en la forma procede respecto de las sentencias dictadas en juicios o reclamaciones regidos por leyes especiales, sólo por las causales que indica el inciso segundo del artículo 768 del mismo cuerpo legal, entre las cuales no está la invocada por la recurrente.

Para resolver un caso vinculado a la aplicación de normas de derecho urbanístico, la Corte Suprema destacó que esta rama del Derecho se configura como un sistema destinado a asegurar un orden racional del espacio y de la ciudad, regulando tanto la actividad de la autoridad pública como la de los particulares.

Enseguida, se refiere al artículo 116 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC), que establece que el Director de Obras Municipales solo puede conceder permisos o autorizaciones una vez verificado el cumplimiento de las normas urbanísticas vigentes al momento de la solicitud. Dichas normas —según lo dispone el inciso 9° de la misma disposición— comprenden aquellas contenidas en la ley, en su ordenanza general y en los instrumentos de planificación territorial, relativas a usos de suelo, alturas máximas, coeficientes de constructibilidad y ocupación, densidades, estacionamientos, áreas de protección, entre otros aspectos.

El fallo subraya que el proceso de construcción de obras de urbanización está sometido a un procedimiento regulado que abarca desde la aprobación del anteproyecto hasta la recepción definitiva de la obra, con plazos y etapas claramente definidos. Este procedimiento cumple una doble función: por un lado, ofrece garantías y certeza a quienes participan en el desarrollo del proyecto, y por otro, ordena la actuación de la Administración, especialmente a través de las Direcciones de Obras Municipales, que cuentan con amplias facultades de fiscalización.

La Corte reiteró que el cumplimiento de las normas urbanísticas constituye no solo una obligación legal, sino también una garantía del orden territorial y de la seguridad jurídica en materia de construcción y urbanización.

Luego de transcribir el artículo 1.4.17 de la OGUC, que establece que un permiso caduca automáticamente a los tres años de concedido si no se han iniciado las obras o si estas permanecen paralizadas durante igual lapso, entendiéndose iniciada una obra solo cuando se han realizado los trazados y comenzado las excavaciones contempladas en los planos del proyecto, junto al artículo 5.1.3 de la OGUC, que permite ejecutar obras preliminares antes de obtener el permiso de edificación, como excavaciones o entibaciones, siempre que se cumplan los procedimientos y se resguarde la seguridad de los terrenos vecinos, y el artículo 5.1.6 que establece que el permiso de edificación incluye todas las autorizaciones necesarias para la ejecución de la obra —como demolición, instalación de faenas o grúas— si se adjuntan los antecedentes respectivos, la Corte inició la revisión del recurso de nulidad sustancial examinado la supuesta vulneración de normas reguladoras de la prueba, argumento central del reclamante.

El tribunal recordó que tales normas se entienden infringidas solo cuando los jueces invierten la carga de la prueba, rechazan medios probatorios admitidos por la ley, desconocen el valor legal de las pruebas o alteran su jerarquía, lo que no se verificó en el caso.

El fallo señala que el reclamante sostuvo que no se recibió la causa a prueba y que se omitió la valoración de documentos como el libro de obras, fotografías notariales y facturas emitidas por la Constructora Río Clarillo SpA, que —a su juicio— demostraban que las obras habían comenzado antes del vencimiento del permiso. Sin embargo, el tribunal recordó que, conforme al Tribunal Constitucional (Rol N° 15.467-24 INA), el derecho a la prueba no es absoluto y solo procede cuando existen hechos sustanciales, pertinentes y controvertidos.

En este caso, los jueces de primera instancia resolvieron que la controversia era de carácter jurídico y no requería término probatorio, decisión que la Corte Suprema comparte.

Además, señaló que todas las partes aportaron los antecedentes necesarios y que los documentos acompañados fueron debidamente analizados, aunque insuficientes para acreditar la tesis del reclamante.

La Corte concluyó que los documentos presentados —como las actas notariales y facturas— no demostraron el inicio efectivo de las obras del proyecto “Vital Apoquindo”, sino únicamente la instalación de faenas, lo que no equivale al cumplimiento de los requisitos exigidos por el artículo 120 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC) y el artículo 1.4.17 de la OGUC. Por ello, descartó la existencia de infracción procesal o probatoria.

Enseguida, resolvió rechazar el recurso al constatar que éste se sustentaba en hechos contrarios a los establecidos por los jueces de la instancia. Según el fallo, la parte reclamante sostuvo que en marzo de 2021 se habrían realizado los trazados y el inicio de las excavaciones de la totalidad de los edificios del proyecto, conforme al artículo 1.4.17 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC). Sin embargo, los sentenciadores determinaron que ello no fue probado, ya que no se explicó cómo esas supuestas obras no fueron visibles para los fiscalizadores en la inspección realizada el 29 de marzo de 2021, ni en las trece visitas posteriores a la obra.

El tribunal recordó que la Corte Suprema no puede modificar los hechos asentados por los jueces del fondo, pues su función es revisar la legalidad de las sentencias y no la valoración de la prueba, salvo que se acredite una infracción a las normas que regulan dicha valoración, lo que no ocurrió en este caso.

Asimismo, el fallo precisó que las obras preliminares, como la instalación de faenas o la ejecución de entibaciones y socalzados, no interrumpen ni suspenden el plazo de caducidad del permiso establecido en el artículo 1.4.17 de la OGUC. Solo los trazados y excavaciones contemplados en los planos del proyecto permiten considerar iniciada la obra, lo que no se acreditó en este proceso.

La Corte agregó que la carga de la prueba recae en quien afirma un hecho, conforme al artículo 1698 del Código Civil, y que la reclamante tuvo oportunidad de aportar los antecedentes que estimara pertinentes. Del mismo modo, desestimó la supuesta vulneración de los artículos 1700, 1702, 1706 y 1712 del mismo cuerpo legal, por cuanto los documentos presentados fueron analizados y desestimados fundadamente.

Finalmente, precisó que el informe en derecho presentado por la parte reclamante no fue admitido por la Corte de Apelaciones, según lo dispuesto en el artículo 228 del Código de Procedimiento Civil, por lo que no podía considerarse en la decisión.

En definitiva, la Corte Suprema concluyó que no basta la mera constatación de obras para entender iniciado un proyecto, si no se acredita el trazado previsto en los planos, desechando en su totalidad el recurso interpuesto.

Vea sentencia Corte Suprema Rol N°241765-2023 y Corte de Santiago Rol N°115-2023).