Efectos que produce la declaración de abandono de una propiedad en el dominio y en el registro inmobiliario. Comentario a propósito de una sentencia de la I. Corte de Apelaciones de Santiago de fecha 24 de diciembre de 2025

La sentencia que da base a este trabajo es aquella dictada en mérito de un reclamo de ilegalidad, suscitado con ocasión de una multa aplicada a los demandantes, mediante decreto alcaldicio por el que, ex ante, se había declarado abandonado un inmueble urbano, predio que, previamente, había sido fiscalizado por inspectores de la DOM, a raíz de las denuncias de los vecinos del terreno que aludieron que el lugar se prestaba para la ocurrencia de hechos tales como el “ingreso de terceros, instalación de “rucos”, ingesta de alcohol y drogas, delincuencia y acumulación de basura”[1].

La acción fue denegada por la Corte, la que desestimó la acción poniendo énfasis en las normas legales analizadas, y que, como hemos dicho, son de naturaleza urbanístico-administrativas, ligadas a la forma de los actos denunciados como ilegales.

Con todo, el problema que observamos es que la Corte omitió referirse al deber de la Municipalidad de notificar previamente a los demandantes, de conformidad a lo contemplado en el inciso 2° del artículo 2.5.1 de la OGUC: “El Alcalde deberá notificar a los propietarios de propiedades abandonadas, con y sin edificaciones, respecto de las mejoras o reparaciones que deban ejecutarse en dichas propiedades, relativas a cierro, higiene y mantención, otorgando un plazo prudencial para ello”.

Me ha llamado la atención que existan normas urbanísticas y tributarias que sancionen, administrativamente (en definitiva, reglas de policía), a quienes abandonen un inmueble, dejando espacio a que se produzcan situaciones de ocupaciones irregulares y de delincuencia que afecten la sana convivencia y bienestar de la comunidad circundante.

La verdad es que, lamentablemente, si uno camina por las calles aledañas a las grandes avenidas, es posible percatarse de la existencia de inmuebles que, si bien tienen cierres perimetrales, éstos se encuentran en mal estado o simplemente ya no los hay. La vandalización (y que me disculpe el pueblo que ocupó la costa mediterránea de África del norte), se produce efectivamente a partir de una omisión evidente de cuidado por parte de los dueños o de los meros tenedores que ocupan un predio.

Se trata de sitios o predios urbanos, bajo la fiscalización de las Direcciones de Obras Municipales (DOM), órgano municipal que ha sido revestido de estas atribuciones conforme a lo prescrito en el artículo 158 bis del DL. 3063 sobre rentas municipales, texto fijado por Decreto 2385 de Interior de fecha 20 de noviembre de 1996, introducido por la ley 20.280 de 4 de julio de 2008; y, por la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (OGUC-LGUC), por todos conocida.

En mérito de estas normas, las DOM del país pueden declarar ‘abandonada’ una propiedad cumpliendo con ciertas formalidades que la misma norma señala en su inciso 3°: “[…] mediante decreto alcaldicio fundado […]” el que “deberá ser notificado al propietario del inmueble afectado, a fin de que ejerza, si procediere, el recurso de reclamación que prevé la Ley Orgánica Constitucional de Municipalidades, y, además, publicado en la página web de la respectiva municipalidad y, en caso de no contar con ella, en el portal de internet de la Subsecretaría de Desarrollo Regional y Administrativo”.

¿Y cuándo se entiende abandonado un predio? Lo dispone la misma norma en el inciso 2°: “Se entenderá por propiedad abandonada, el inmueble no habitado que se encuentre permanentemente desatendido, ya sea por falta de cierros, protecciones adecuadas, aseo o mantención, o por otras circunstancias manifiestas de abandono o deterioro que afecten negativamente su entorno inmediato”.

Hagamos exégesis del inciso precedente.

Primero, la expresión “Se entenderá” alude a que cuando la ley habla de ‘propiedad abandonada’ debe considerarse que ella solamente puede afectar a un inmueble que se encuentre deshabitado (o no habitado), de huelga que, encontrándose el mismo dentro del radio urbano, debe entenderse además que se trata de un inmueble urbano, circunstancia que le otorga competencia a la DOM, y, por defecto, a la Municipalidad.

Segundo, la expresión “[…] permanentemente desatendido[…]” se refiere a una característica atribuible tanto a cosas como a personas, de modo que atendido o desatendido se considera sinónimo de abandonado; aunque, en una primera acepción, el DRALE defina desatender como “no prestar atención a lo que se dice o hace”[2]; y, de la misma forma, se entienda como “desoír, ignorar”; dos cuestiones sólo atribuibles a un sujeto.

Con todo, es posible bajo ese entendido que la técnica legislativa no haya sido muy buena, pues la primera parte de la expresión alude a la temporalidad, pues no se refiere a un lapso específico sino a un estado en que el predio debe entenderse abandonado. O sea, que siempre se encuentre la propiedad en un estado basal; plano, temporalmente hablando.

Tercero, se da por hecho que, cuando la propiedad se encuentra en ese estado basal permanente de abandono o desatención, ello se debe a varias posibilidades fácticas, como la “[…] falta de cierros, protecciones adecuadas, aseo o mantención, o por otras[…]” causas, de lo que podemos colegir que los ejemplos dados en la norma sirven para aclarar que el abandono o desatención debe provenir de esas causas, o de alguna parecida.

Cuarto, que debe tratarse de “[…] circunstancias manifiestas de abandono o deterioro […]”, es decir, que la falta de cierros, etc., deben estar a la vista, o ser fácilmente constatables, ya sea por la propia DOM, ya sea por los inspectores municipales, ya sea por los vecinos del inmueble.

Quinto, la circunstancia de que el inmueble se encuentre “no habitado”, como se describe en la norma, debe entenderse complementada por la regla del artículo 2.5.1. de la OGUC, cuyo texto fue modificado por el Decreto 193 del Minvu de 2006, y que, en definitiva, extiende los efectos de la declaratoria a inmuebles con esa característica, pero, además, “con y sin edificación”.

Por último, que “[…] afecten negativamente su entorno inmediato”, alude al hecho de que lo que rodea al inmueble resulten afectadas por el abandono o desatención. A este respecto, debemos señalar dos cuestiones: a) que el verbo transitivo afectar, utilizado en la norma, significa “atañer o incumbir a alguien”, en su cuarta acepción más cercana, de lo que se sigue que el alcance de la expresión “afecten” va más allá de la acepción del verbo, lo que se explica por el diverso entendimiento del segundo de los vocablos; es decir, “menoscabar, perjudicar, influir desfavorablemente”; y, b) que, esta última acepción conecta con aquello que perjudica el entorno inmediato, “negativamente”.

Sin embargo, la palabra “entorno” provoca una serie de cuestionamientos que pueden incluso abarcar otras áreas del saber, como la arquitectura o la filosofía, como ocurre con la idea de Dasein (entorno), presente en el pensamiento de Heidegger (como es el medio ambiente). Y esto es así, ya que el vocablo tiene al menos dos significados de contenido diverso: uno objetivo, que conduce a los límites de un inmueble, o su vecindad; y, otro subjetivo, que refiere a las personas (vecinos afectados). ¿Cuál usó el legislador? Pensamos que ambos.

Ahora bien, ¿qué efectos significativos produce la declaración de abandono respecto del derecho de dominio? La verdad es que nos parecen limitados, debido a que los inmuebles que se encuentren en esta situación, previa fiscalización, deberán pagar una multa, ascendente al “[…]5% anual calculado sobre el avalúo fiscal total de la propiedad […]”. Es decir, que el abandono se estima como una especie de falta o contravención a una norma urbanística, que lleva aparejada una sanción pecuniaria.

Los problemas que se pueden producir son dos: a) el referido al excesivo valor de la multa, para lo cual, la ley establece un procedimiento bien definido, con deberes para la administración municipal; cuestión que podría deslindar en el remate de la propiedad por el no pago de las multas, como medida de máxima compulsión futura; y, b) lo que plantea una moción parlamentaria en trámite hasta hoy[3], por la que se quiere lograr la apropiación por medios administrativos del inmueble de una persona, bajo el eufemismo de una destinación temporal.

En efecto, en el primer caso, sería posible zafarse de la subasta, pagando la multa, pero, en el segundo caso, la cuestión se ve más obscura, pues la impropia figura aplicable sería la de incautación y posterior destinación provisional del bien raíz, tal como se presenta, como ejemplo. en el artículo 40 de la Ley 20.000 sobre drogas.

Este artículo procesal penal dispone que: “Los bienes muebles e inmuebles, instrumentos, objetos de cualquier clase y los efectos incautados de los delitos a que se refiere esta ley y de que se hace mención en los artículos 187 y 188 del Código Procesal Penal, podrán ser destinados provisionalmente por el juez de garantía, a solicitud del Ministerio Público, a una institución del Estado o, previa caución, a una institución privada sin fines de lucro, que tenga como objetivo la prevención del consumo indebido, el tratamiento y la rehabilitación de las personas afectadas por la drogadicción, o el control del tráfico ilegal de estupefacientes”.

Es una forma bastante extraña e irregular que recuerda las expropiaciones administrativas de inmuebles en nuestra Historia reciente, en la que el derecho de propiedad se ve afectado por la actividad de la Administración del Estado. Para mayor inri, la incautación es un acto gratuito, y les aseguro que no pasa por el registro inmobiliario, salvo que se subaste el inmueble, adquiriéndolo un tercero.

Con todo, estas medidas nos parecen inaplicables e inoperantes mientras no accedan al registro inmobiliario (inoponibilidad de actos meramente declarativos), y tenemos la impresión de que en Chile al menos, no existen casos reales en que esto haya sucedido. Afortunadamente, el proyecto sólo cita la ley de drogas como parte de su argumentación, lo que es un alivio.

Por otro lado, nótese que el proyecto plantea una serie de trámites, algunos administrativos (decretos alcaldicios, plan de intervención, etc.), otros judiciales (resoluciones o decretos). La magia se produciría con un nuevo artículo 158 ter, agregado a continuación del anterior 158 bis, que sería, en su parte pertinente, del siguiente tenor: “Artículo 58 ter. En los casos en que la propiedad abandonada de conformidad con el artículo 58 bis genere un impacto negativo en la seguridad pública o salubridad pública comunal, las municipalidades podrán otorgarle una destinación temporal. Para estos efectos, se entenderá por destinación temporal la limitación transitoria del derecho de uso del propietario en favor de la municipalidad respectiva, debido al impacto negativo en el interés general que genera su abandono”.

Se entenderá por destinación temporal a la “[…] limitación transitoria del derecho de uso del propietario en favor de la municipalidad respectiva […]”. Esto, puede significar dos cosas: a) una, referida al atributo del dominio que claramente se limita con esta norma; y, b) la transitoriedad de la medida, pues no queda claro en la moción que esto vaya a tener un plazo definido, salvo el de dos meses que se establece para el caso de la ejecución de un plan de intervención del inmueble que debe elaborarse por el municipio.

La cuestión es: con qué presupuesto se pretende realizar este plan. Si en la actualidad los municipios no cuentan con dinero siquiera para demoler, difícilmente, lo tendrán para realizar estos planes temporales de intervención.

Ahora, como se trata del uso, el propietario no se verá afectado en la esencia de su derecho de dominio inscrito, ya que sólo se afecta una de sus facultades: el uso; y, que esta intervención temporal (como también se le llama), no da origen a ningún acto registral, de modo que el dueño podría enajenar el bien raíz a un tercero o gravarlo con hipoteca, sin que la Municipalidad o la DOM si quiera se enteren.

Sólo imaginemos lo que pasará si se aprueba la moción parlamentaria que agrega un artículo 158 ter a la ley de rentas municipales, ya que esa intervención provisional o destinación temporal, puede desencadenar una apropiación irregular de propiedades; una expropiación administrativa, sobre todo pensando que no se fija un plazo ni se otorgan garantías a los propietarios de que, una vez realizadas las reparaciones a los cercos, por ejemplo, la situación pueda revertirse. La regla no es clara y seguro que planteará dificultades interpretativas y de aplicación, cuestión de hecho que deberá ser resulta, una vez más, por la sobrecalentada judicatura.

Por ello, cuando en la sentencia aludida no se hace cumplir el deber de notificar que tiene la Municipalidad, y no se otorga un plazo razonable para efectos de realizar las reparaciones necesarias en el inmueble para evitar las consecuencias malignas asociadas al abandono; sólo resta la esperanza de que la E. Corte Suprema acuse el golpe y enmiende conforme a Derecho el fallo del tribunal de alzada. (Santiago, 14 de enero de 2026)

[1] Sentencia I. Corte de Apelaciones de Santiago, Rol N° 838-2024 (contencioso administrativo), considerando 2°.

[2] DRALE es la abreviación de Diccionario de la Real Academia de la Lengua Española.

[3] Boletín N° 16.675-06 de la Cámara de Diputados.