Suprema confirma indemnización de $50 millones por defectos en viviendas sociales

La Corte Suprema rechazó los recursos presentados por Inmobiliaria Nataniel Limitada y Empresa Constructora Ormuz Limitada y mantuvo la condena que las obliga a pagar solidariamente $50 millones a la Comunidad Conjunto Residencial Plaza Los Nogales, por fallas de construcción en los espacios comunes del conjunto habitacional.

El máximo tribunal concluyó que los recursos no tenían fundamentos suficientes, porque las empresas pretendían cambiar los hechos que ya habían sido establecidos por los tribunales anteriores y cuestionaban la forma en que se valoraron las pruebas, sin demostrar que se hubiera infringido alguna regla legal sobre prueba.

La sentencia impugnada había sido dictada por la Corte de Apelaciones de San Miguel, que confirmó el fallo del 2° Juzgado de Letras de San Bernardo. Ese tribunal acogió parcialmente la demanda de indemnización y ordenó a ambas empresas pagar $50 millones.

Durante el juicio se acreditó que el conjunto habitacional presentaba pendientes mal construidas que impedían evacuar correctamente el agua, problemas en las juntas de dilatación entre los pisos, desniveles en los peldaños, escaleras más angostas de lo permitido y fallas en los sistemas de evacuación de aguas lluvias.

También se estableció que algunas reparaciones realizadas para solucionar estos problemas eran de mala calidad y no fueron ejecutadas correctamente.

Además, los pasillos de los pisos superiores no tenían una techumbre adecuada, por lo que el agua lluvia debía escurrir por las zonas utilizadas por los residentes para caminar.

Las pendientes de esos pisos tampoco permitían evacuar el agua de manera eficiente, lo que provocaba un mayor desgaste de la pintura y de los revestimientos de los espacios comunes.

La prueba también constató un asentamiento aislado del terreno frente al Edificio A, que podría haber sido causado por una fuga de agua o por una compactación deficiente del suelo.

Los tribunales concluyeron que las empresas incumplieron su obligación de entregar el inmueble sin fallas y en condiciones adecuadas para ser utilizado por los compradores.

El fallo señaló que las obras debían cumplir los estándares técnicos de diseño y construcción establecidos en la Ley General de Urbanismo y Construcciones y en su Ordenanza General.

De acuerdo con esa normativa, el propietario que vende por primera vez un inmueble debe responder por los daños provocados por fallas de construcción. La empresa constructora también debe responder por los defectos de las obras que ejecutó.

Las empresas sostuvieron que los problemas eran simples fallas de terminación o acabado. A partir de esa idea, alegaron que la demanda estaba prescrita, porque debía aplicarse un plazo de tres años.

Sin embargo, los tribunales concluyeron que las deficiencias afectaban elementos constructivos e instalaciones del edificio y no simples terminaciones.

Por ello, aplicaron el plazo de prescripción de cinco años contado desde la recepción definitiva del inmueble y determinaron que la demanda fue presentada oportunamente.

Al fijar la indemnización, los jueces reconocieron que el informe pericial no establecía el costo exacto de cada reparación.

También consideraron que tres testigos se refirieron de manera general al valor de los trabajos, sin detallar cuánto costaba reparar cada desperfecto.

No obstante, los testigos coincidieron en que el costo total de las reparaciones no sería inferior a $150 millones.

Los tribunales tuvieron presente, además, que se acreditaron 11 de los 36 defectos denunciados y que se trataba de viviendas sociales.

El fallo destacó que, en este tipo de conjuntos habitacionales, los espacios comunes tienen una especial importancia para los residentes, debido a que las viviendas particulares suelen ser de menor tamaño.

Por esa razón, los copropietarios tenían derecho a contar con espacios comunes adecuados, lo que no ocurrió debido a las fallas constatadas.

Con esos antecedentes, el tribunal fijó prudencialmente la indemnización en $50 millones.

La empresa constructora alegó ante la Corte Suprema que la sentencia no explicaba con precisión cuánto costaba reparar cada falla ni cuáles eran exactamente los trabajos necesarios.

También sostuvo que no correspondía exigirle que solicitara una ampliación del peritaje para incluir el costo de las reparaciones.

Además, afirmó que la indemnización debía coincidir con el valor exacto del daño y que, como ese monto no fue determinado con precisión, no correspondía conceder ninguna suma.

La Corte Suprema rechazó estas alegaciones. Explicó que la constructora cuestionaba la valoración de las pruebas y los hechos establecidos por los tribunales anteriores.

El máximo tribunal recordó que corresponde a los jueces del fondo analizar las pruebas y fijar los hechos del caso. Esas conclusiones no pueden ser modificadas mediante un recurso de casación, salvo que se demuestre una infracción a las normas que regulan la prueba, lo que no ocurrió.

La Corte también señaló que la discusión sobre el artículo 1698 del Código Civil no se refería a quién debía probar los hechos, sino a si la prueba presentada era suficiente, cuestión que corresponde resolver a los tribunales del fondo.

Respecto de la supuesta falta de fundamentación, indicó que las normas procesales invocadas por la empresa no podían utilizarse como base de un recurso de casación en el fondo.

Por su parte, la inmobiliaria presentó un recurso ante la Corte Suprema.

La empresa insistió en que las fallas eran simples terminaciones y que debía aplicarse el plazo de prescripción de tres años, que ya habría vencido cuando se notificó la demanda.

También sostuvo que el daño fue fijado sin pruebas suficientes y que la sentencia no explicaba adecuadamente cómo se llegó al monto de $50 millones.

La Corte Suprema rechazó igualmente estos argumentos.

El tribunal señaló que la posición de la inmobiliaria se oponía a los hechos ya establecidos, según los cuales los problemas correspondían a defectos constructivos.

Como la empresa no demostró una infracción a las reglas de la prueba, la Corte no podía cambiar esa conclusión.

Por ello, mantuvo el plazo de prescripción de cinco años y descartó que la demanda estuviera prescrita.

También reiteró que los cuestionamientos sobre el monto de la indemnización se relacionaban con la suficiencia de las pruebas y no con una alteración de la carga probatoria.

En definitiva, la Corte Suprema rechazó los dos recursos y mantuvo la sentencia de la Corte de San Miguel, quedando la inmobiliaria y la constructora condenadas al pago solidariamente $50 millones a la Comunidad Conjunto Residencial Plaza Los Nogales por las fallas constructivas acreditadas en los espacios comunes.

Vea sentenciaCorte Suprema Rol Nº30.542-2026, Corte de San Miguel N°407-2024 Civil (acumulado Ingreso Corte N°408-2024 Civil) y del 2ºJuzgado de Letras de San Bernardo Rol N°C-6053-2018.