Corte rechaza recursos contra laudo por arriendos impagos

La Corte de Apelaciones de Santiago rechazó un recurso de queja y un recurso de casación en la forma deducidos por una sociedad inmobiliaria en contra de la sentencia definitiva dictada por un juez árbitro mixto en un procedimiento seguido ante el Centro de Arbitraje y Mediación de la Cámara de Comercio de Santiago, relativo al incumplimiento de contratos de arrendamiento de un inmueble ubicado en la comuna de Las Condes.

El árbitro resolvió que existió incumplimiento respecto a contratos de arrendamiento relativos a un inmueble ubicado en la comuna de Las Condes. En concreto, declaró terminados dos contratos de arrendamiento celebrados el 22 de junio de 2022, fijando como fecha de término el 28 de julio de 2023, y condenó a la sociedad arrendataria a pagar las rentas de arrendamiento adeudadas, multas y otros perjuicios, con costas.

El recurso de queja fue interpuesto por la arrendataria en contra del juez árbitro, por las faltas o abusos graves en que éste habría incurrido al dictar la sentencia definitiva de 13 de agosto de 2024.

La Corte recordó que, conforme al artículo 82 de la Constitución, los tribunales superiores de justicia, en ejercicio de sus facultades disciplinarias, sólo pueden invalidar resoluciones jurisdiccionales en los casos y en la forma establecidos por la ley orgánica constitucional respectiva. A su vez, el artículo 545 del Código Orgánico de Tribunales dispone que el recurso de queja tiene por finalidad exclusiva corregir faltas o abusos graves cometidos en la dictación de resoluciones de carácter jurisdiccional.

En ese sentido, el tribunal de alzada sostuvo que el recurso de queja constituye, ante todo, una forma de ejercicio de la función disciplinaria, cuya procedencia se encuentra determinada por la existencia de faltas o abusos de carácter grave. Por ello, aun cuando este arbitrio pueda traducirse en la invalidación de una sentencia, no debe perderse de vista que se trata de un mecanismo de control del cumplimiento de deberes ministeriales y que sólo ante infracciones de entidad mayor puede provocarse ese efecto de anulación.

La Corte añadió que el recurso de queja no constituye una nueva instancia que permita al tribunal superior revisar el mérito de la resolución impugnada como si se tratara de una apelación, menos aún si las partes, en ejercicio de su autonomía de la voluntad, convinieron sustraer del conocimiento de la justicia ordinaria las materias relacionadas con el contrato, sometiéndose a justicia arbitral privada y renunciando, además, a los recursos.

El tribunal tuvo presente que, contra la misma sentencia arbitral, la arrendataria también dedujo recurso de casación en la forma, por los vicios de incompetencia y ultra petita, el que fue acumulado al recurso de queja.

Al resolver la queja, la Corte consideró que, de acuerdo con el artículo 545 del Código Orgánico de Tribunales, dicho recurso sólo procede cuando la falta o abuso se comete en una sentencia definitiva o interlocutoria que ponga fin al juicio o haga imposible su continuación, siempre que no sea susceptible de recurso alguno, ordinario o extraordinario. La única excepción corresponde a las sentencias definitivas de primera o única instancia dictadas por árbitros arbitradores, caso en que procede el recurso de queja además del recurso de casación en la forma.

En este caso, la Corte constató que el juez arbitro tenía la calidad de árbitro mixto y no de arbitrador, y que el recurso de casación en la forma había sido declarado admisible. Por ello, concluyó que el recurso de queja era improcedente, razón que estimó suficiente para desecharlo.

Sin perjuicio de lo anterior, el tribunal analizó igualmente el fondo de la queja. La recurrente alegaba que el fallo arbitral carecía de fundamentación respecto de una de sus principales defensas, esto es, la excepción de contrato no cumplido contemplada en el artículo 1552 del Código Civil. A su juicio, dicha excepción la liberaba del incumplimiento en el pago de rentas, porque la autoridad sanitaria habría prohibido el funcionamiento del centro de salud emplazado en los inmuebles arrendados por defectos imputables al inmueble y a la arrendadora, consistentes en que dos salas básicas de hospitalización no habían sido regularizadas.

La recurrente también sostuvo que la sentencia incurría en una contradicción, pues habría reconocido que los inmuebles no eran aptos para el objeto para el cual fueron arrendados y, pese a ello, concluyó que la arrendataria incurrió en incumplimiento por no pago de rentas.

La Corte desestimó esos planteamientos al señalar que la simple lectura del fallo arbitral permitía advertir que éste se hizo cargo de dicha defensa. El árbitro desestimó la excepción argumentando que las modificaciones de la planta física eran una cuestión que pudo ser conocida por la arrendataria y, principalmente, porque la cláusula 8.2 de los contratos establecía que la arrendadora quedaba totalmente exonerada de cualquier responsabilidad si alguna autoridad administrativa, judicial o municipal impedía, por cualquier causa, el ejercicio de la actividad que la arrendataria pretendía realizar en el inmueble.

Por ello, la Corte concluyó que no se configuró la falta o ausencia de consideraciones denunciada. Además, observó que la recurrente fundó su queja únicamente en ese supuesto defecto formal y no reprochó que las razones entregadas por el fallo arbitral para rechazar sus alegaciones constituyeran, en sí mismas, una falta o abuso grave. En consecuencia, rechazó sin costas el recurso de queja.

En cuanto al recurso de casación en la forma, la arrendataria invocó las causales de los numerales 1 y 4 del artículo 768 del Código de Procedimiento Civil, esto es, incompetencia del tribunal que dictó la sentencia y ultra petita o extra petita.

La recurrente sostuvo que la incompetencia se habría configurado porque la sentencia fue dictada una vez vencido el plazo convenido por las partes para la duración del arbitraje. Respecto de la ultra petita, alegó que, al considerar el fallo que el arrendador no estaba cumpliendo su obligación de entregar la cosa para el fin contratado, debió rechazar la demanda principal en virtud del artículo 1552 del Código Civil y, al no hacerlo, otorgó a la actora más de lo que podía conceder.

Sobre la alegada pérdida de competencia del árbitro por vencimiento del plazo, la controversia se centró en determinar si el plazo de un año pactado debía entenderse suspendido durante la conciliación. La recurrente afirmaba que no correspondía aplicar dicha suspensión en los términos en que lo hizo el fallo arbitral, lo que implicaría que éste fue dictado fuera de plazo.

La Corte rechazó este argumento. Tuvo presente que, de acuerdo con la letra b) del artículo 14 de las Bases de Procedimiento y con el inciso segundo del artículo 4° del Reglamento Procesal de Arbitraje del CAM Santiago, el plazo del arbitraje se entiende suspendido durante el período de conciliación. A juicio del tribunal, esa suspensión opera desde que se solicita dicho trámite hasta que se agota completamente la etapa de conciliación y el proceso avanza a la etapa procesal siguiente. En consecuencia, descontado ese período, la sentencia fue pronunciada mientras aún se encontraba vigente la competencia del árbitro, por lo que no se configuró la primera causal de nulidad formal.

Respecto del segundo capítulo de casación, la Corte observó que la recurrente no sostuvo que la sentencia hubiera accedido a la demanda en términos que excedieran las pretensiones formuladas por la demandante, ya sea por condenar a montos superiores a los solicitados o por conceptos no demandados. Por el contrario, el defecto alegado se vinculaba con que la demanda habría sido acogida indebidamente al no aceptarse la excepción de contrato no cumplido opuesta por la demandada.

Para el tribunal, esa impugnación no guardaba relación con un exceso formal del fallo que desbordara los términos de la litis, sino con una crítica a los fundamentos de la sentencia. Dicha cuestión, sostuvo, no puede revisarse mediante un recurso de nulidad formal como la casación en la forma. Por ello, también desestimó esta causal.

En definitiva, la Corte de Santiago rechazó el recurso de queja y el recurso de casación en la forma deducidos por la arrendataria en contra de la sentencia definitiva dictada por un juez árbitro mixto en el procedimiento arbitral respectivo.

Vea sentencia Corte de Santiago Rol N°14.206-2024 (Acumulado Rol N°15.938-2024).