Corte de Coyhaique rebaja multa a inmobiliaria por infracciones a la Ley del Consumidor, mantiene indemnizaciones por promesa de compraventa incumplida y sanciona a intermediario

En el marco de las apelaciones deducidas contra la sentencia definitiva dictada por el Juzgado de Policía Local de Puerto Aysén, la Corte de Apelaciones de Coyhaique revisó las condenas impuestas a Inmobiliaria S2 Conde Spa y a la sociedad Capitalizarme Spa, ambas sancionadas por infracciones a la Ley N° 19.496, sobre Protección de los Derechos de los Consumidores, en relación con el querellante, a propósito del incumplimiento de una promesa de compraventa inmobiliaria.

En cuanto a la apelación de la Inmobiliaria, ésta solicitó revocar la sentencia en la parte que la condenó al pago de una multa de 400 UTM, para rebajarla a 10 UTM, o a lo que el tribunal estimara prudente, alegando además que la sanción no podía exceder el umbral de 300 UTM. Asimismo, impugnó la condena al pago de $5.000.000.- por daño moral, pidiendo su revocación o rebaja a $300.000.-, y cuestionó la condena por $17.847.272.- por daño emergente, solicitando su revocación o rebaja.

Fundó su recurso en el agravio que le generaba la resolución, sosteniendo que la multa era desproporcionada, que no se indicaba con claridad la normativa aplicada ni la forma en que se descomponían las 400 UTM, y que existía deficiente motivación al sancionar por infracción a los artículos 3, 4, 12, 16 y 23 de la Ley N° 19.496.

También invocó vulneración del principio non bis in idem, señalando que el artículo 16 contempla una sanción distinta —la nulidad de cláusulas abusivas— y que en el caso se declaró nulo el contrato, por lo que no procedería aplicar, adicionalmente, multas por las mismas infracciones. Junto con ello, sostuvo que se omitió considerar la atenuante del artículo 24 letra d), relativa a no haber sido sancionado anteriormente por la misma infracción, destacando que no existía antecedente de sanciones previas.

A modo de desproporción, comparó el monto pagado por la promesa de compraventa —465,2 UF, aproximadamente $18.243.748— con la multa de 400 UTM —$27.514.000—, afirmando que la sanción superaba el perjuicio estimado por el tribunal, sumándose además el daño emergente y el daño moral.

La Corte de Coyhaique abordó estos planteamientos señalando que, si bien la sentencia recurrida detallaba las infracciones atribuidas a la inmobiliaria —entre ellas, al artículo 3 inciso primero letras b) y e), artículo 4, artículo 12, artículo 16 letras b), e), f), g) y h), y artículo 23, todos de la Ley N° 19.496—, no realizaba una ponderación mínima que permitiera explicar cómo se llegó al quantum de 400 UTM, limitándose a indicar que no concurrían atenuantes y que sí existían dos agravantes: la del artículo 24 inciso quinto letra b), por habérsele causado un daño patrimonial grave al consumidor al entregar el equivalente a 465,2 UF, correspondiente al 20% del precio, siendo su capital de ahorro y requiriendo financiamiento bancario por el 80% restante; y la del artículo 24 inciso quinto letra c), por haber dañado gravemente la dignidad o integridad psíquica del consumidor, sustentado en los innumerables requerimientos por correo electrónico durante casi dos años, con evasivas, dilaciones e incluso anuncios de pérdida del dinero entregado como pie, mientras se dilataba la entrega del inmueble más allá de lo convenido, esto es, el primer semestre de 2022.

En ese contexto, la Corte sostuvo que, aunque no exista una regla rígida para fijar la multa por cada infracción, ello no exime de efectuar un ejercicio mínimo de ponderación conforme a la sana crítica, tomando en cuenta parámetros como la cuantía de lo disputado, el deber de profesionalidad del proveedor, la asimetría de información, el beneficio obtenido, la gravedad del daño, el riesgo para la víctima y la situación económica del infractor. Para el caso, consideró relevante la falta de profesionalidad de la inmobiliaria, que retardó largamente la entrega del inmueble y no entregó información al consumidor sobre dicho retardo; la asimetría de información, dada la intermediación y ausencia de información fidedigna para que el consumidor tomara decisiones; y la gravedad del daño, por la retención durante años de una parte importante del patrimonio del afectado. Junto con ello, tuvo presente como atenuante para la inmobiliaria la contemplada en el artículo 24 inciso cuarto letra d), al no existir antecedente de sanción por la misma infracción en los últimos 36 meses.

Luego de tener por acreditadas 10 infracciones a la Ley N° 19.496 por parte de Inmobiliaria, el tribunal estimó prudencialmente fijar una sanción de 20 UTM por cada infracción, aumentándola en 5 UTM por cada una debido a la concurrencia de dos agravantes, atenuadas por una atenuante, determinando en definitiva una multa única total de 250 UTM para la inmobiliaria.

Respecto de la alegación de non bis in idem formulada por la inmobiliaria, el tribunal descartó su procedencia, al considerar que la nulidad del artículo 16 es una sanción de naturaleza civil, mientras que las multas del artículo 24 tienen connotación infraccional, con naturaleza y efectos diversos.

En cuanto a la apelación de Capitalizarme Spa, ésta solicitó revocar íntegramente la sentencia y rechazar la querella infraccional y demandas en su contra, alegando que no concurrían los requisitos para ser considerado proveedor intermediario según el artículo 43 de la Ley del Consumidor, que existiría incompetencia absoluta del tribunal para conocer contratos de promesa inmobiliaria, vulneración del principio non bis in idem, ausencia de responsabilidad civil y falta de acreditación del daño moral. En subsidio, pidió rebajar prudencialmente la multa de 400 UTM y la indemnización por daño moral, eliminando responsabilidad infraccional por estimarla personalísima, y en subsidio de ello, que se declarara que la responsabilidad de los condenados era conjunta y no solidaria conforme al artículo 43. Entre sus argumentos incluyó, además, la inexistencia de contrato que justificara declaración de nulidad y la improcedencia de la condena en costas, por ausencia de vencimiento total y de regla de solidaridad respecto de ese concepto.

Sobre la incompetencia absoluta, la Corte rechazó la alegación, recordando que el contrato de promesa respecto de un bien raíz presenta tal grado de identificación y correspondencia con la compraventa posterior que resulta inescindible, y que el legislador lo estima, por naturaleza y contenido, “el mismo contrato”, salvo por la falta de tradición o solemnidades, conforme a lo consignado en el Código Civil. A ello sumó que, en la propia página web de Capitalizarme (en “condiciones de uso”), se establece que el sitio y los contratos celebrados están sujetos a las leyes de la República y, en especial, a la Ley N° 19.496, declarando además la adhesión a beneficios y garantías del consumidor y al Código de Buenas Prácticas para el Comercio Electrónico, por lo que, en virtud de la doctrina de los actos propios, la recurrente no podía desconocer la competencia de los Juzgados de Policía Local para conocer de estas materias.

Respecto de la supuesta errónea aplicación del artículo 43 de la Ley del Consumidor, Capitalizarme sostuvo que no sería proveedor por no cobrar precio o tarifa al consumidor final y que no sería intermediario por operar como “Marketplace” y no como bróker. Al Corte consideró que Capitalizarme encuadra como persona jurídica que presta servicios a consumidores y que la ley no exige que el precio o tarifa sea cobrado al consumidor final para configurar la calidad de proveedor. Añadió que la empresa cobra comisión al prestador del inmueble y que efectivamente intermedia, prestando servicios de corretaje de propiedades al ofertar bienes raíces por cuenta de terceros, estimando que, conforme a reglas básicas del comercio, el costo termina siendo traspasado al consumidor final, por lo que concluyó que Capitalizarme es un proveedor intermediario y rechazó sus alegaciones.

En relación con la responsabilidad infraccional, la Corte compartió que esta es personalísima y no admite solidaridad, pero sostuvo que ello no excluye que existan conductas infraccionales atribuibles a Capitalizarme. En particular, estimó posible atribuirle infracción al artículo 3 letra b) de la Ley N° 19.496 por la forma de informar, entre otras materias, el derecho a retracto solo mediante un link de “condiciones de uso” ubicado en el extremo inferior izquierdo del sitio, con letra inferior y de difícil acceso, lo que no se condice con el deber de información oportuna.

También advirtió infracción al artículo 16 letra e) por incluir en dichos términos un listado amplio de exenciones de responsabilidad, lo que, a juicio del tribunal, no procede tratándose de un intermediario. Además, consideró la prueba consistente en múltiples cartas o correos del consumidor con requerimientos sobre la calidad del servicio, con dilaciones o ausencia de respuesta por largos períodos, lo que se tradujo en un menoscabo patrimonial al no poder disponer del dinero entregado como pie, pese a haber desahuciado la promesa. En ese marco, el tribunal señaló que la sentencia diferenciaba responsabilidades, atribuyendo mayor responsabilidad a la inmobiliaria, pero sin eximir a Capitalizarme.

Considerando las distintas responsabilidades infraccionales acreditadas, la Corte determinó que respecto de Capitalizarme se acreditaron tres infracciones, a los artículos 3 letra b), 16 letra e) y 24 de la Ley N° 19.496, descartando la concurrencia de agravantes y reconociendo la atenuante del artículo 24 inciso cuarto letra d), por no existir antecedentes de sanciones en los últimos 36 meses. Así, aplicó una multa de 20 UTM por cada infracción, sin aumentos, imponiendo una sanción única total de 60 UTM.

En cuanto al alegato de non bis in idem, la Corte lo desestimó, considerando la distinta naturaleza y alcance de la nulidad del artículo 16 y las multas, añadiendo que el artículo 50 inciso segundo reconoce su compatibilidad.

En el ámbito civil, el tribunal abordó la alegación de falta de culpa, causalidad y daño respecto de Capitalizarme, señalando que, dada la naturaleza del daño reclamado —daño emergente por el incumplimiento de la Inmobiliaria en la entrega del departamento N° 1319 del “Edificio Conde”, en Estación Central, durante el primer semestre de 2022, por un pie de 465,2 UF equivalente a $17.847.272.- a la fecha de la demanda, y el daño moral derivado—, tales daños se encontraban acreditados, por lo que correspondía su indemnización conforme al artículo 3 letra e) de la Ley N° 19.496. Sin embargo, acogió el planteamiento de Capitalizarme en cuanto a que no era posible atribuirle culpa, causalidad y daño por hechos ajenos, ya que su responsabilidad como intermediario se limita a sus propias acciones u omisiones y el daño provino de las actuaciones u omisiones de la inmobiliaria, razón por la cual desestimó la demanda civil de indemnización en su contra.

Sobre la alegación de inexistencia de relación contractual y nulidad improcedente, la Corte sostuvo que, entre Capitalizarme y el consumidor, al menos puede advertirse la existencia de un cuasicontrato conforme al artículo 1437 del Código Civil, y añadió que los propios “Términos y Condiciones” del sitio atribuyen características contractuales a la relación con usuarios, incluyendo cláusulas sobre información publicitaria, actos positivos de voluntad de contratar, limitación de responsabilidad y duración indefinida del “contrato”, concluyendo nuevamente que, por la doctrina de los actos propios, no podía negarse válidamente la relación jurídica.

Finalmente, en materia de costas, la Corte consideró que Capitalizarme no fue vencida totalmente y que tuvo motivos plausibles para litigar, por lo que no correspondía condenarla en costas, a diferencia de la Inmobiliaria.

En definitiva, condenó a la Inmobiliaria al pago de una multa a beneficio fiscal de 250 UTM, y a Capitalizarme a una multa a beneficio fiscal de 60 UTM. Además, acogió la demanda civil de indemnización de perjuicios solo en cuanto la inmobiliaria deberá pagar al consumidor el equivalente en pesos de 465,2 UF por daño emergente y $5.000.000.- por daño moral, con reajustes e intereses conforme al artículo 27 de la Ley N° 19.496, desestimándola en lo demás, con costa, confirmando en todo lo demás la sentencia recurrida.

Vea sentencia Corte de Coyhaique Rol N° 33-2025. (Policía Local)