Suprema da preferencia al propietario que mantiene la posesión material del inmueble

La Corte Suprema rechazó los recursos presentados por el propietario de una parcela ubicada en la comuna de Algarrobo, quien buscaba recuperar una franja de terreno ocupada por el dueño del predio vecino.

El máximo tribunal concluyó que, cuando existen dos inscripciones de dominio que abarcan un mismo terreno, debe preferirse a la persona que, además de contar con una inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, mantiene la ocupación real y efectiva del inmueble. En este caso, consideró que la inscripción invocada por el demandante era una inscripción “de papel”, porque no estaba acompañada por la posesión material del terreno.

El conflicto se inició ante el Juzgado de Letras de Casablanca. El demandante afirmó ser dueño de la Hijuela N°10 de la “Parcela El Cerrito”, ubicada en la comuna de Algarrobo, con una superficie aproximada de 1,85 hectáreas.

Señaló que adquirió el inmueble mediante una resolución dictada en 1993 por la Secretaría Regional Ministerial de Bienes Nacionales de la Región de Valparaíso, de acuerdo con el procedimiento establecido en el Decreto Ley N°2.695. Su título fue inscrito en 1994 en el Conservador de Bienes Raíces de Casablanca.

El propietario explicó que anteriormente había sido demandado por las dueñas de otro terreno vecino. En ese juicio, un estudio técnico concluyó que su parcela estaba incorrectamente ubicada: una parte de la propiedad vecina se encontraba bajo su poder, mientras una fracción de su propio terreno era ocupada por el dueño de la Hijuela N°9.

A partir de ese informe, el demandante llegó a un acuerdo con las propietarias afectadas y les devolvió la superficie que no le pertenecía. Luego pidió al dueño de la Hijuela N°9 que actuara de la misma manera, pues, según afirmó, ocupaba cerca de media hectárea correspondiente a su propiedad. Sin embargo, este se negó a continuar las conversaciones.

El demandante solicitó inicialmente la devolución de un retazo de 4.497 metros cuadrados, identificado en un plano pericial. Sostuvo que, pese a contar con un título inscrito, no podía ejercer plenamente sus derechos como dueño porque el propietario vecino utilizaba esa superficie como si le perteneciera.

También afirmó que el demandado era un poseedor de mala fe, porque no tendría un título válido sobre el terreno reclamado y conocía la existencia de la inscripción invocada en la demanda.

El demandado pidió rechazar la acción y aseguró ser dueño de la Hijuela N°9 de la misma parcela, con una superficie aproximada de 1,55 hectáreas. Indicó que adquirió el inmueble como una propiedad completa y determinada mediante una compraventa celebrada en 2009, posteriormente inscrita en el Conservador de Bienes Raíces.

Añadió que el demandante intentó retirar los cercos del lugar en dos oportunidades durante 2016 y que ahora pretendía cuestionar una situación que había tolerado durante más de diez años.

También sostuvo que el terreno reclamado no estaba claramente identificado. Afirmó que la demanda mencionaba una superficie de 4.497 metros cuadrados, pero no explicaba con suficiente precisión sus límites ni permitía establecer qué parte de su propiedad debía ser restituida.

El demandado agregó que el actor no era dueño del retazo reclamado y que él había adquirido la Hijuela N°9 como una propiedad completa. También alegó que había adquirido el dominio por el paso del tiempo, sumando su posesión a la de quienes ocuparon anteriormente el inmueble.

Finalmente, sostuvo que el demandante nunca tuvo la posesión material de la superficie discutida ni realizó actos propios de un dueño sobre ella. Por el contrario, durante años habría respetado la ocupación ejercida por el demandado y sus antecesores.

El Juzgado de Letras de Casablanca rechazó la demanda y la Corte de Apelaciones de Valparaíso confirmó esa decisión, por lo que el demandante recurrió ante la Corte Suprema.

En su primer recurso, alegó que la sentencia no explicaba adecuadamente por qué no se cumplían los requisitos para recuperar el terreno. Sostuvo que un informe pericial había determinado que la superficie ocupada por el demandado era de 3.510 metros cuadrados y que esa ocupación estaba respaldada por otros antecedentes técnicos y declaraciones de testigos.

La Corte Suprema rechazó el recurso de casación en la forma por una razón procesal. Explicó que el demandante debió reclamar la misma falta de fundamentación cuando apeló la sentencia de primera instancia. Sin embargo, en esa oportunidad solo presentó una apelación y no interpuso el recurso específico que correspondía para denunciar ese defecto.

Por ello, la supuesta falta de fundamentos no fue reclamada oportunamente y no podía ser examinada posteriormente por la Corte Suprema.

En el recurso de nulidad sustancial, el demandante afirmó que había demostrado ser dueño de la Hijuela N°10 y que una parte de 3.510 metros cuadrados estaba ocupada por el demandado sin un título que justificara esa posesión. A su juicio, se encontraban reunidos todos los requisitos para obtener la devolución del terreno.

También cuestionó que los tribunales hablaran de dos inscripciones de dominio sobre una misma superficie. Sostuvo que las resoluciones de Bienes Nacionales correspondían a dos propiedades distintas, las hijuelas N°9 y N°10, por lo que no podía existir una doble inscripción sobre el mismo inmueble.

Además, acusó a la Corte de Valparaíso de no valorar correctamente los informes periciales y de dar preferencia a una ocupación material por sobre su inscripción de dominio.

Los tribunales del fondo habían establecido que las dos propiedades se encontraban físicamente dentro de los límites descritos en sus respectivas inscripciones, considerando la ubicación real del camino vecinal existente en el sector.

También determinaron que entre las hijuelas N°9 y N°10 no había un cerco, pero sí una antigua línea de árboles, y que ambos terrenos reconocían como límite el camino vecinal en el lugar donde efectivamente se encontraba.

La Hijuela N°9 había sido inscrita originalmente en 1994, luego de una resolución del Ministerio de Bienes Nacionales. Sus límites coincidían con los del título posteriormente adquirido por el demandado, y su ubicación física se había mantenido hasta el momento del juicio.

Esta situación fue respaldada por las declaraciones de los testigos, por las respuestas entregadas por el propio demandante durante el proceso y por el informe del perito designado en la causa.

Sobre esa base, los jueces concluyeron que existía una superposición de terrenos y, por tanto, dos inscripciones que comprendían una misma superficie. Como un terreno no puede ser poseído al mismo tiempo por dos personas de manera exclusiva, era necesario determinar cuál de ellas debía recibir protección.

Los tribunales aplicaron el criterio según el cual, cuando existen inscripciones paralelas, debe preferirse a quien tiene tanto la inscripción como la posesión material del inmueble.

Explicaron que la inscripción en el Conservador de Bienes Raíces no basta por sí sola para configurar una posesión completa. También debe existir una ocupación real del terreno y la intención de actuar como dueño.

En este caso, el demandado ocupaba materialmente la superficie desde 2009, sin interrupciones, hecho que fue reconocido por el propio demandante. Además, su inscripción coincidía con una ocupación efectiva y con actos propios de quien se comporta como propietario.

La inscripción del demandante, en cambio, fue calificada como una inscripción “de papel”, porque incluía una superficie que no ocupaba materialmente y que no se correspondía con una situación real de posesión.

Por ese motivo, los tribunales del fondo concluyeron que no se cumplían los requisitos de la demanda destinada a recuperar el terreno. En particular, no se acreditó que el demandado fuera una persona que ocupara una propiedad ajena sin ser dueño.

Al revisar el caso, la Corte Suprema señaló que el demandante pretendía modificar los hechos establecidos por los tribunales anteriores, especialmente la conclusión de que el demandado era dueño y poseedor material del terreno discutido.

El máximo tribunal recordó que el recurso de casación en el fondo no constituye un nuevo juicio. Su finalidad no es volver a analizar los hechos o valorar nuevamente toda la prueba, sino revisar si la ley fue aplicada correctamente sobre la base de los hechos ya establecidos.

Solo excepcionalmente la Corte Suprema puede modificar esos hechos cuando se demuestra que los jueces vulneraron normas fundamentales sobre la forma de admitir, rendir o valorar la prueba. Si esas reglas fueron respetadas, corresponde a los tribunales de primera y segunda instancia decidir qué valor asignan a los antecedentes presentados.

La Corte descartó que se hubiera desconocido el valor de los documentos públicos aportados al juicio. A su juicio, el demandante buscaba que se realizara una nueva valoración de esos documentos, lo que no puede obtenerse mediante un recurso de casación.

También señaló que corresponde a los jueces de instancia determinar el valor de las presunciones y decidir si estas permiten acreditar un hecho. El recurrente, además, solo mencionó algunas normas sin explicar concretamente cómo habían sido infringidas.

Respecto de los informes periciales, la Corte explicó que su valoración es una cuestión entregada a los jueces que conocieron directamente el juicio. Esos magistrados deben analizarlos de acuerdo con la lógica, la experiencia y los conocimientos científicos, pero la Corte Suprema no puede reemplazar esa evaluación por una propia.

Como no se acreditó una infracción a las reglas fundamentales de la prueba, el máximo tribunal mantuvo los hechos establecidos y el rechazo de la demanda.

La Corte agregó que la decisión de los tribunales de instancia era jurídicamente correcta. Frente a dos inscripciones que comprendían el mismo terreno, correspondía preferir al demandado porque, además de contar con un título inscrito, tenía la ocupación material de la superficie.

El fallo explicó que la posesión es una situación real que se basa en tener efectivamente una cosa y actuar respecto de ella como dueño. La inscripción conservatoria representa esa posesión, pero pierde fuerza cuando no está acompañada por la ocupación material.

Por ello, cuando existen inscripciones paralelas, no debe considerarse únicamente quién aparece registrado como propietario, sino también quién ocupa realmente el inmueble y ejerce actos propios del dominio.

En este caso, la inscripción del demandante carecía de una realidad posesoria que la respaldara. La ausencia de poder efectivo sobre el terreno impedía reconocerle una posesión verdadera, aunque existiera una inscripción registral.

Sobre esas bases, la Corte Suprema rechazó los recursos y mantuvo la sentencia que negó la devolución del terreno.

Uno de los ministros estuvo de acuerdo con rechazar el recurso, aunque formuló una precisión sobre la valoración del informe pericial. A su juicio, no existió una infracción porque los jueces analizaron esa prueba sin apartarse de la lógica, la experiencia ni los conocimientos científicos.

Vea sentencia Corte Suprema Rol N° 22.945-2025, Corte de Valparaíso Rol N°2417-2023 (Civil) y del Juzgado de Letras de Casablanca Rol C-1765-2017.