Suprema descarta servidumbre de vista y permite continuar obra en Marbella

La Corte Suprema declaró inadmisible el recurso de casación en la forma y rechazó, por manifiesta falta de fundamento, el recurso de casación en el fondo deducidos por AMB Inversiones en contra de la sentencia que desestimó una denuncia de obra nueva relacionada con la construcción de una vivienda en el Complejo Turístico Marbella Club.

La acción había sido rechazada por el Juzgado de Letras y Garantía de Quintero. En contra de esa decisión, la denunciante interpuso recursos de casación en la forma y apelación ante la Corte de Apelaciones de Valparaíso, el primero fue desestimado y la sentencia confirmada en alzada.

Respecto de la casación formal consideró que las alegaciones no denunciaban una verdadera falta de fundamentos, sino que pretendían modificar la valoración de la prueba realizada por el tribunal. Precisó que la sentencia examinó los antecedentes aportados, aunque alcanzó una conclusión distinta de la sostenida por la recurrente.

Al resolver la apelación, el tribunal analizó el artículo 9 del denominado Reglamento de Copropiedad, según el cual los sitios quedarían gravados con una servidumbre de vista en beneficio de aquellos ubicados a mayor altura, y la disposición que prohibía construir segundos pisos.

Sin embargo, concluyó que no existían antecedentes suficientes para establecer que los inmuebles estuvieran sujetos a un régimen de copropiedad inmobiliaria conforme a la antigua Ley N°19.537 o a la actual Ley N°21.442.

Añadió que, aun cuando los predios estuvieran sometidos a ese régimen, el reglamento no constituía un título apto para crear el derecho real alegado, conforme al artículo 882 del Código Civil.

La Corte explicó que la servidumbre legal de vista regulada en el artículo 878 del Código Civil busca impedir que ventanas, balcones, miradores o azoteas permitan observar el interior del predio vecino, salvo que exista una distancia mínima de tres metros.

En este caso, la empresa no pretendía evitar que desde el inmueble vecino se observara su propiedad, sino conservar un determinado paisaje o vista panorámica. Por ello, la restricción debía calificarse como una servidumbre voluntaria, cuya constitución exige un título que especifique claramente el gravamen.

El instrumento inscrito en 2007 no cumplía esas exigencias ni individualizaba adecuadamente la limitación impuesta sobre los inmuebles. En consecuencia, la Corte confirmó la sentencia que rechazó íntegramente la denuncia de obra nueva.

En contra de esa decisión, el demandante recurrió de casación en la forma y en el fondo.

En su recurso de casación formal, invocó la causal prevista en el artículo 768 N°5 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 170 N°4 del mismo cuerpo legal. Sostuvo que la sentencia impugnada no contenía las consideraciones de hecho y de derecho necesarias para fundamentar lo resuelto.

La recurrente afirmó que el fallo omitió analizar sus alegaciones y desconoció el valor probatorio de la totalidad de los documentos acompañados al proceso, limitándose a remitirse a un supuesto análisis efectuado en la sentencia de primera instancia. A su juicio, dichas referencias eran meramente enunciativas y no constituían una verdadera valoración de los 23 documentos incorporados, los que, según planteó, permitían acreditar la procedencia de la demanda.

La Corte Suprema recordó que la falta de motivación se configura únicamente cuando una sentencia carece de las consideraciones de hecho y de derecho que sirven de fundamento a la decisión. La causal no concurre cuando esas razones existen, pero no coinciden con la tesis sostenida por quien recurre.

En el caso concreto, el máximo tribunal estimó que la sentencia impugnada sí entregó los fundamentos de lo resuelto, pues estableció que la demandante no acreditó la existencia de la servidumbre voluntaria y perpetua de vista que invocaba.

El fallo recurrido concluyó que ese derecho real no se había constituido en forma idónea, debido a que el Reglamento de Copropiedad esgrimido por la actora no constituía un título eficaz conforme al artículo 882 del Código Civil. Además, el instrumento no especificaba el gravamen invocado, por lo que tampoco podía producirse su reconocimiento.

La Corte agregó que la alegación relativa a la falta de valoración de los documentos no modificaba esa conclusión, pues los antecedentes acompañados únicamente daban cuenta de circunstancias que podrían tener relevancia en caso de existir previamente el derecho real de servidumbre. Al no encontrarse constituido ese derecho, las objeciones probatorias carecían de influencia en la parte dispositiva de la sentencia.

Sobre esa base, concluyó que el fallo recurrido no incurrió en las infracciones formales denunciadas.

En el recurso de casación en el fondo, la demandante acusó la vulneración de los artículos 882, 883, 1700 y 1702 del Código Civil; 28 y 30 de la Ley N°19.537; 342 N°3, 346 N°3 y 425 del Código de Procedimiento Civil; y 1.1.2 de la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones.

La recurrente sostuvo que el Reglamento de Copropiedad, otorgado legalmente mediante escritura pública e inscrito en el registro conservatorio correspondiente, constituía un título suficiente, válido y hábil para establecer una servidumbre voluntaria y perpetua de vista. Añadió que su valor probatorio se encontraba reconocido en el artículo 1700 del Código Civil, en relación con el artículo 342 N°3 del Código de Procedimiento Civil.

También afirmó que los tribunales ignoraron el Permiso de Edificación que autorizó la construcción de una vivienda con una superficie total de 351,68 metros cuadrados y dos pisos de altura.

Según la recurrente, la construcción contemplaba una ocupación del suelo en la que solo una parte podía considerarse subterránea, mientras que el resto correspondía al primer piso, pues más del 50% de ese nivel cumplía las características propias de una planta ubicada sobre el terreno. En consecuencia, la edificación superior debía considerarse definitivamente como el segundo piso de la vivienda.

La demandante cuestionó, asimismo, que no se analizara el contrato de compraventa, mediante el cual el demandado adquirió el Sitio N°14 de Marbella “con todos sus usos, derechos, costumbres y servidumbres”.

A su juicio, esa cláusula implicaba el reconocimiento de las servidumbres constituidas en el Reglamento de Copropiedad de 1983. También reprochó la falta de análisis de la pericia topográfica referida a la condición subterránea de parte de la obra, lo que, en su opinión, vulneraba el principio de razón suficiente.

Por estas consideraciones, solicitó que se acogiera el recurso de casación en el fondo, se invalidara el fallo y se dictara una sentencia de reemplazo favorable a su pretensión.

La sentencia impugnada había establecido que el demandante es dueño y poseedor inscrito del inmueble junto con los derechos correspondientes sobre los bienes comunes. También que el demandado es dueño y poseedor inscrito de otro sitio en el mismo sector y loteo, junto con sus derechos en los bienes comunes y que en ese inmueble se construye una obra nueva consistente en una vivienda de 351,68 metros cuadrados y dos pisos de altura, destinada a habitación. El proyecto contempla una edificación de 186,53 metros cuadrados en el nivel subterráneo -1 y otra de 165,15 metros cuadrados sobre el terreno, identificada como piso 1.

Los tribunales del fondo establecieron que ambos predios se encuentran uno frente al otro, sobre una pendiente descendente. El inmueble de la denunciante está ubicado a mayor altura, mientras que el terreno donde se ejecuta la obra nueva se sitúa perpendicularmente a la calzada.

La obra gruesa se emplaza en pendiente y contempla construcciones sobre y bajo la línea de la calle. Las primeras corresponden a una mansarda ubicada bajo el nivel de la vía y a una construcción superpuesta que no supera los siete metros de altura.

La sentencia determinó que la estructura superior constituye el primer piso, mientras que las construcciones inferiores tienen la calidad de subterráneas, situación concordante con el emplazamiento de la obra sobre un terreno en pendiente.

También tuvo presente que el Reglamento de Copropiedad alude a un derecho de vista respecto de determinados lotes. Según esa estipulación, no se permiten árboles de gran altura cuando perturben la vista de los vecinos ni la construcción de un segundo piso en las casas habitación.

No obstante, los jueces del fondo establecieron que en la obra nueva denunciada no existía un segundo piso en los términos prohibidos por el referido reglamento.

A partir de esos hechos, la sentencia recurrida concluyó que el Reglamento de Copropiedad no era un instrumento idóneo para satisfacer las exigencias del artículo 882 del Código Civil. No existían antecedentes suficientes para sostener que los inmuebles permanecieran adscritos a un régimen de copropiedad inmobiliaria.

El fallo agregó que, incluso en el caso de encontrarse bajo ese régimen, la servidumbre legal de vista definida en el artículo 878 del Código Civil tiene como finalidad prohibir o evitar que desde un inmueble pueda observarse lo que ocurre en el predio vecino.

La pretensión de la denunciante, en cambio, no buscaba evitar que se observara el interior de su inmueble, sino conservar un determinado paisaje. Por esa razón, la limitación alegada debía calificarse como una servidumbre voluntaria.

De acuerdo con el artículo 882 del Código Civil, esta clase de servidumbre debe constituirse mediante un título. El requisito no se cumplía con el instrumento inscrito en 2007 invocado por la actora.

Además, el Reglamento de Copropiedad no especificaba adecuadamente el gravamen, elemento esencial para reconocer la existencia del derecho real alegado.

Al analizar el recurso, la Corte Suprema recordó que corresponde exclusivamente a los tribunales del fondo establecer los hechos del proceso. Cuando esa labor se realiza respetando las normas reguladoras de la prueba aplicables, los hechos fijados resultan inalterables para el máximo tribunal.

Por consiguiente, esos presupuestos fácticos no pueden revisarse a través de un recurso de casación fundado únicamente en cuestionamientos relacionados con la ponderación y apreciación de la prueba, función que pertenece a los jueces de instancia.

La Corte concluyó que la demandante no tenía constituida la servidumbre voluntaria y perpetua de vista invocada, porque el título presentado no era idóneo conforme al artículo 882 del Código Civil. Al no existir ese derecho real, tampoco era posible reconocerlo judicialmente.

En consecuencia, las normas sustantivas denunciadas como vulneradas no podían haber sido infringidas en los términos planteados por la recurrente.

En relación con las disposiciones invocadas como reguladoras de la prueba, la Corte indicó que únicamente tenía esa naturaleza el artículo 425 del Código de Procedimiento Civil, referido a la valoración de la prueba pericial.

Sin embargo, el contenido de la pericia topográfica carecía de relevancia si previamente no se había constituido el derecho real de servidumbre. Por esa razón, tampoco se configuraba la infracción de ley denunciada.

El máximo tribunal concluyó que los jueces del fondo aplicaron correctamente las normas jurídicas pertinentes y que el recurso de casación sustancial adolecía de manifiesta falta de fundamento.

Por estas consideraciones, la Corte Suprema declaró inadmisible el recurso de casación en la forma y rechazó el recurso de casación en el fondo.

La decisión fue acordada con el voto en contra de la abogada integrante Irene Rojas, quien estuvo por traer en relación el recurso de casación en la forma.

Vea sentencia Corte Suprema Rol N°25.667-2026, Corte de Valparaíso Rol Civil N°2675-2025y del Juzgado de Letras y Garantía de Quintero Rol NºC-1499-2023.