Eventuales acciones futuras no impiden restitución de inmueble en precario, resuelve Corte Suprema

La Corte Suprema acogió un recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandante en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago que había rechazado una acción de precario y, en el fallo de reemplazo, restableció lo resuelto en primera instancia, al concluir que el demandado carecía de un título para ocupar inmueble en acción de precario que justificara jurídicamente su permanencia en la propiedad, pues las alegaciones sobre eventuales acciones destinadas a impugnar la compraventa del inmueble no constituían un antecedente suficiente para enervar la acción de restitución.

El conflicto se originó luego de que la Sociedad Inmobiliaria San Pablo dedujera una acción de precario para obtener la restitución de un inmueble ubicado en la comuna de Macul, sosteniendo que era su legítima propietaria y que el demandado continuaba ocupándolo gratuitamente pese a haberlo enajenado voluntariamente años antes. Por su parte, el demandado solicitó el rechazo de la demanda, afirmando que su permanencia en el inmueble se encontraba justificada por un contrato de leaseback y por las acciones que, a su juicio, aún podía ejercer para impugnar la validez de las convenciones celebradas en el marco de dicha operación.

El Vigésimo Séptimo Juzgado Civil de Santiago acogió la demanda de precario y ordenó la restitución del inmueble, al considerar que el demandado no acreditó la existencia de un antecedente jurídico que justificara su ocupación. En particular, estimó que las alegaciones relativas al contrato de leaseback y a la eventual impugnación de los actos celebrados en su contexto no constituían, por sí solas, un título suficiente para desvirtuar la acción deducida.

Apelado este fallo, la Corte de Santiago lo revocó y rechazó la demanda, al estimar que el demandado contaba con un título para ocupar inmueble en acción de precario, pues la ocupación no obedecía a la mera tolerancia de la propietaria, sino que encontraba sustento en el vínculo contractual derivado de la operación de leaseback celebrada con anterioridad. En ese contexto, consideró que existían antecedentes que permitían inferir que la situación jurídica del inmueble se encontraba actualmente en disputa, cuestión que, a su juicio, debía dilucidarse en un juicio de lato conocimiento y no mediante la acción de precario.

En contra de este último pronunciamiento, la parte demandante interpuso recursos de casación en la forma y en el fondo.

Con respecto al recurso de casación en la forma, la parte demandante sostuvo que la sentencia de la Corte de Santiago contenía decisiones contradictorias y que había sido dictada con infracción de trámites esenciales del procedimiento, al fundarse en documentos que, a su juicio, no fueron incorporados válidamente al proceso durante la segunda instancia, vulnerando con ello las reglas sobre prueba documental y las garantías del debido proceso.

La Corte Suprema rechazó el recurso de nulidad formal al concluir que la sentencia impugnada no contenía decisiones contradictorias, pues la supuesta inconsistencia denunciada recaía sobre sus fundamentos y no sobre su parte resolutiva. Asimismo, descartó la existencia de un vicio por omisión de un trámite esencial, al considerar que la alegación del recurrente se refería a la incorporación de documentos en segunda instancia, materia regulada por una disposición distinta de la invocada en el recurso.

En cuanto al recurso de casación en el fondo, la inmobiliaria recurrente denunció la infracción de los artículos 348, 342 N° 3 y 346 N° 3 del Código de Procedimiento Civil, por estimar que la sentencia otorgó valor probatorio a documentos que no fueron incorporados válidamente al proceso; del artículo 2195, en relación con los artículos 582, 688, 699 y 703 del Código Civil, al sostener que el demandado carecía de un título jurídicamente apto para justificar la ocupación del inmueble; y del artículo 426 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 1712 del Código Civil, por considerar que la Corte de Santiago construyó presunciones judiciales sin contar con antecedentes suficientes que las sustentaran.

La Corte Suprema acogió la nulidad sustancial. En primer término, precisó que la controversia jurídica no decía relación con el dominio del inmueble ni con la ocupación material del mismo, aspectos que no fueron discutidos por las partes, sino con la existencia de un antecedente jurídico suficiente que permitiera justificar la permanencia del demandado en la propiedad. En ese contexto, indicó que el análisis debía centrarse en determinar si el demandado contaba con un título para ocupar inmueble en acción de precario, conforme a lo dispuesto en el artículo 2195 del Código Civil.

A continuación, recordó que la acción de precario procede cuando el propietario pretende recuperar un bien cuya ocupación carece de un fundamento jurídico que la justifique. En ese sentido, explicó que la norma exige la concurrencia copulativa de tres presupuestos: que el demandante sea dueño del inmueble, que el demandado lo ocupe y que dicha ocupación obedezca únicamente a la ignorancia o mera tolerancia del propietario. Añadió que, en el caso concreto, los dos primeros requisitos no se encontraban controvertidos, por lo que el debate se reducía exclusivamente a establecer si existía un antecedente jurídico suficiente para justificar la ocupación.

Seguidamente, el máximo Tribunal reiteró su jurisprudencia sobre el alcance del inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, precisando que la expresión «sin previo contrato» no debe entenderse en un sentido estrictamente literal. Explicó que lo determinante es la existencia de un fundamento jurídico serio y relevante que vincule al ocupante con el propietario o con la cosa misma, pues el precario supone precisamente la ausencia absoluta de un título que legitime la tenencia y explique jurídicamente la ocupación del inmueble.

Sobre esa base, la Corte Suprema examinó los antecedentes invocados por el demandado y observó que éste había reconocido expresamente haber sido propietario del inmueble y haberlo enajenado voluntariamente en el año 2014. Asimismo, destacó que el contrato de arrendamiento con promesa de compraventa celebrado con ocasión de la operación de leaseback había sido suscrito entre un tercero y el hijo del demandado, de modo que dicho antecedente no constituía un título para ocupar inmueble en acción de precario que pudiera ser opuesto al actual propietario para justificar la permanencia del demandado en la propiedad.

Asimismo, descartó que las alegaciones relativas a la supuesta usura de la operación financiera o a la eventual nulidad absoluta de los contratos celebrados fueran suficientes para desvirtuar la acción. Explicó que tales planteamientos correspondían únicamente a expectativas de ejercer acciones futuras, sin que constara en el proceso el ejercicio efectivo de acciones civiles o penales destinadas a obtener la nulidad de los contratos, recuperar el dominio del inmueble o privar de eficacia a las convenciones invocadas por el demandado. En esas condiciones, dichas alegaciones carecían de aptitud para constituir un antecedente jurídico oponible al actor.

Finalmente, el máximo Tribunal concluyó que la Corte de Santiago había efectuado una errónea aplicación del artículo 2195 del Código Civil al reconocer eficacia jurídica a antecedentes que no justificaban la ocupación del inmueble por parte del demandado. En consecuencia, razonó que, al no existir un título jurídicamente relevante que legitimara dicha ocupación, concurrían todos los presupuestos de la acción de precario, por lo que el error de derecho advertido había influido sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia impugnada.

En sentencia de reemplazo, la Corte Suprema confirmó el fallo dictado por el Vigésimo Séptimo Juzgado Civil de Santiago, al concluir que en la especie concurrían los requisitos previstos en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil para la procedencia de la acción de precario y que los documentos acompañados por el demandado en segunda instancia no eran suficientes para desvirtuarlos.

Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº21270-2025, de reemplazo, Corte de Santiago Rol Nº6913-2024 y del 27° Juzgado de Letras Civil de Santiago Rol C-7677-2021.