Corte Suprema ordena pagar rentas adeudadas por hotel ubicado en centro comercial

La Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo presentado por la sociedad hotelera que había demandado el término anticipado de un contrato de arrendamiento, y acogió el recurso deducido por la sociedad administradora de un centro comercial, en un juicio sumario especial regido por la Ley N°18.101.

El caso se originó a partir de un contrato de subarrendamiento de un inmueble destinado al funcionamiento de un hotel dentro de un centro comercial ubicado en Rancagua. En primera instancia, el tribunal civil acogió la demanda de la sociedad hotelera, declaró terminado el contrato desde el 18 de junio de 2020 y rechazó la demanda reconvencional presentada por la administradora del centro comercial.

La Corte de Apelaciones de Santiago revocó esa decisión. En su sentencia, rechazó la demanda principal de la sociedad hotelera y acogió parcialmente la demanda reconvencional de la administradora del centro comercial. En consecuencia, declaró terminado el contrato desde el 14 de enero de 2021 y ordenó el pago de rentas mínimas adeudadas, gastos comunes, servicios básicos y multas por atraso en el pago de rentas.

Ambas partes recurrieron de casación en el fondo ante la Corte Suprema.

La sociedad hotelera sostuvo que la Corte de Santiago incurrió en errores de derecho al restar valor a la confesión ficta de los representantes de la contraparte. Alegó que, en los juicios de arrendamiento regulados por la Ley N°18.101, la prueba se aprecia conforme a la sana crítica, pero que esa regla no impide aplicar supletoriamente el artículo 394 del Código de Procedimiento Civil cuando una persona citada a absolver posiciones no comparece.

Según la recurrente, si se hubiera dado el valor correspondiente a esa confesión ficta, se habría tenido por acreditado que el centro comercial cerró el 19 de marzo de 2020, que las rentas fueron pagadas hasta esa fecha, que el inmueble fue entregado el 20 de agosto de 2020 y que el hotel no se encontraba en condiciones de ser utilizado para el fin pactado, lo que la exoneraba de pagar rentas desde entonces.

La sociedad hotelera también alegó infracción a las reglas de la sana crítica. Sostuvo que la Corte de Santiago razonó erradamente al considerar que el hotel podía funcionar como actividad esencial desde el 18 de marzo de 2020, pese a que a esa fecha todavía no existía una definición formal de actividades esenciales. Además, cuestionó que se le atribuyera mala fe por cancelar reservas, ya que, según afirmó, en ese momento no podía saber que esa decisión sería interpretada como una conducta voluntaria para quedar fuera de una actividad permitida.

La recurrente explicó que, al inicio de la pandemia, solo se permitía el funcionamiento de actividades consideradas de primera necesidad, como farmacias, centros de salud, supermercados, bancos y tiendas de materiales de construcción, sin que los hoteles estuvieran incluidos en esa categoría. Agregó que no podía operar normalmente, porque los accesos estaban restringidos, no podía recibir huéspedes, abastecerse con proveedores, atender su restaurante ni realizar eventos.

También sostuvo que la sentencia de segunda instancia no explicó adecuadamente por qué los actos de autoridad y el cierre del centro comercial no impedían el uso normal del inmueble. Afirmó que la Corte se concentró solo en la posibilidad física de ingresar al recinto, pero omitió considerar que el contrato contemplaba una causal de término anticipado cuando el inmueble quedara inhabilitado en un 30% o más por hechos como caso fortuito, fuerza mayor o actos de autoridad.

La sociedad hotelera alegó que el hotel no solo ofrecía alojamiento, sino también restaurante, centro de convenciones, salones de eventos, gimnasio y otros servicios, actividades que se vieron afectadas por las restricciones sanitarias. Señaló, además, que una parte muy relevante de sus ingresos provenía de esos servicios anexos, por lo que no podía estimarse que el inmueble estuviera disponible para su uso normal.

Asimismo, cuestionó la valoración de fotografías acompañadas al juicio, pues, a su juicio, el tribunal de alzada descartó el cierre del centro comercial sobre la base de una conjetura relativa a que las imágenes habrían sido tomadas en horario inhábil. La recurrente afirmó que esa conclusión desconocía antecedentes de prensa, prueba testimonial y las máximas de la experiencia sobre el funcionamiento de los centros comerciales durante la pandemia.

En un tercer capítulo, la sociedad hotelera invocó normas del Código Civil sobre el contrato de arrendamiento, la obligación del arrendador de mantener la cosa en condiciones de servir para el fin convenido y la fuerza obligatoria del contrato. Sostuvo que, aun si existía algún acceso parcial al centro comercial, el inmueble no podía ser usado normalmente para el funcionamiento de un hotel, por causas ajenas a su voluntad. Por ello, estimó que se configuró la causal contractual que la habilitaba a poner término anticipado al contrato.

La Corte Suprema rechazó este recurso, pero no entró al fondo de todos esos argumentos. El máximo tribunal advirtió que el recurso tenía un defecto formal relevante: su petición final no solicitaba de manera clara que se acogiera el recurso, se anulara la sentencia impugnada y se dictara una sentencia de reemplazo en un sentido determinado.

La Corte explicó que el recurso de casación en el fondo es de derecho estricto, por lo que debe contener una petición precisa y coherente. No corresponde que el tribunal de casación tenga que suponer qué decisión busca obtener la parte recurrente. Por esa razón, rechazó el recurso de la sociedad hotelera.

Distinta fue la decisión respecto del recurso de casación interpuesto por la administradora del centro comercial. Esta parte alegó que la Corte de Santiago había errado al no hacer responsable a una sociedad relacionada con la hotelera, que se había constituido como fiadora y codeudora solidaria de las obligaciones derivadas del contrato de subarrendamiento.

La administradora del centro comercial sostuvo que ambas sociedades hoteleras pertenecían al mismo grupo empresarial, tenían vínculos societarios y fueron representadas por las mismas personas en la negociación y ejecución del contrato. Añadió que la sociedad relacionada había firmado el contrato como fiadora y codeudora solidaria para responder por las obligaciones de la subarrendataria hasta un límite de 36.500 UF.

La Corte de Santiago había rechazado esa responsabilidad porque estimó que no se acreditó el cumplimiento de ciertas formalidades previstas en la Ley N°18.046 sobre sociedades anónimas, relativas a la autorización de juntas de accionistas o directorios para otorgar garantías por obligaciones de terceros.

La Corte Suprema no compartió ese razonamiento. Señaló que esas normas regulan materias internas de las sociedades anónimas y los quórums necesarios para aprobar garantías, pero que su eventual incumplimiento no libera automáticamente a la sociedad de las obligaciones que asumió frente a terceros.

El máximo tribunal destacó que no estaba discutido que los representantes legales de la sociedad relacionada firmaron el contrato. Por ello, no resultaba aceptable que la misma sociedad pretendiera desconocer sus obligaciones alegando una falta de formalidad que sus propios representantes conocían o debían conocer.

La Corte recordó que, conforme al artículo 1683 del Código Civil, la nulidad absoluta no puede ser invocada por quien ejecutó el acto o celebró el contrato sabiendo o debiendo saber el vicio que lo invalidaba. En otras palabras, quien participó en la celebración del contrato no puede luego aprovecharse de su propia actuación para eludir sus efectos.

También tuvo presente la teoría de los actos propios y el principio de buena fe. La sociedad relacionada había participado en la relación contractual y el contrato fue ejecutado durante años sin que se formularan reparos. Solo después, en el juicio, se alegó que la cláusula de fianza y codeuda solidaria no era eficaz.

Por ello, la Corte Suprema concluyó que la sociedad relacionada sí debía responder como fiadora y codeudora solidaria, en los términos pactados en el contrato, hasta el límite de 36.500 UF. En consecuencia, estimó que la sentencia de la Corte de Santiago infringió los artículos 1545 y 1546 del Código Civil, relativos a la fuerza obligatoria de los contratos y a la buena fe contractual.

Al acoger el recurso de la administradora del centro comercial, la Corte Suprema invalidó la sentencia impugnada y dictó una sentencia de reemplazo. En ella, rechazó en todas sus partes la demanda principal de la sociedad hotelera y acogió la demanda reconvencional presentada por la administradora del centro comercial.

En definitiva, el máximo tribunal declaró terminado el contrato de subarrendamiento desde el 14 de enero de 2021 respecto del inmueble destinado al hotel, ubicado dentro de un centro comercial de Rancagua, que comprendía los pisos 4 al 12, una bodega, cuatro estacionamientos dobles y los bienes denominados “Muebles del Hotel”.

Además, ordenó a la sociedad hotelera subarrendataria pagar las rentas mínimas adeudadas entre el 20 de marzo de 2020 y el 14 de enero de 2021, junto con los gastos comunes y consumos de servicios básicos devengados en ese mismo período.

La Corte también dispuso el pago de la multa contractual por atraso en el pago de rentas, equivalente a 20 UF por cada día de atraso hasta el 14 de enero de 2021, además de la suma correspondiente por el retraso en el pago parcial de la renta de marzo de 2020.

Finalmente, resolvió que la sociedad relacionada deberá responder solidariamente por esas obligaciones, en los mismos términos que la sociedad hotelera subarrendataria, pero con el límite pactado de 36.500 UF. Como ninguna de las partes fue totalmente vencida, cada una deberá pagar sus propias costas.

Vea sentencia Corte Suprema Rol N° 55.611-2024, Corte de Santiago Rol N° 4266-2023 (Civil)y del Vigésimo Tercer Juzgado Civil de Santiago Rol C-13.140-2020.