Corte Suprema descarta restitución de terreno y remite a compensación en dinero

La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valdivia que había confirmado la decisión de primera instancia favorable a los demandantes, y rechazó la demanda presentada para obtener la restitución de un retazo de terreno regularizado al amparo del Decreto Ley N° 2.695, al concluir que, en una acción reivindicatoria entre comuneros, la vía procedente no era la reivindicación del inmueble, sino la acción de compensación en dinero contemplada en esa normativa especial.

El conflicto se originó luego de que cinco hermanos dedujeran una demanda reivindicatoria en contra de su hermana, con el objeto de obtener la restitución y cancelación de la inscripción de un retazo de 0,84 hectáreas ubicado en la comuna de Futrono, el cual formaba parte de un predio de mayor extensión respecto del cual todos mantenían derechos hereditarios tras el fallecimiento de su madre. Según expusieron, la demandada regularizó ese terreno a su nombre mediante el procedimiento contemplado en el Decreto Ley N° 2.695, pese a que el inmueble integraba una comunidad hereditaria de la que ellos también formaban parte.

En primera instancia, el Juzgado de Letras de Los Lagos rechazó las excepciones opuestas por la demandada y acogió la demanda, al estimar que, pese a tratarse de una acción reivindicatoria entre comuneros, los actores habían acreditado su derecho de propiedad sobre el retazo reclamado, que la porción de terreno se encontraba suficientemente individualizada y que la acción había sido ejercida dentro del plazo de dos años previsto en el artículo 26 del Decreto Ley N° 2.695. Sobre esa base, ordenó cancelar la inscripción practicada a nombre de la demandada y disponer la restitución del inmueble a los demandantes.

Apelado este fallo, la Corte de Valdivia lo confirmó.

En contra de este último pronunciamiento, la parte demandada interpuso recurso de casación en el fondo, alegando que los tribunales de instancia habían errado al acoger la demanda, pues los actores no eran dueños exclusivos del retazo cuya restitución pretendían, sino integrantes de una comunidad sobre un predio de mayor extensión, por lo que no estaban legitimados para ejercer una acción reivindicatoria entre comuneros en contra de otra copropietaria que había regularizado el inmueble a su nombre. Añadió que, en este escenario, el Decreto Ley N° 2.695 no permitía la reivindicación, sino únicamente la acción de compensación en dinero.

La Corte Suprema acogió la nulidad sustancial. Para comenzar, explicó que el Decreto Ley N° 2.695, que establece la regularización de la pequeña propiedad raíz, no solo permite sanear la posesión material de un inmueble, sino que también contempla mecanismos de resguardo para terceros que aleguen derechos sobre el bien regularizado. En esa línea, recordó que el estatuto prevé distintas vías de tutela, entre ellas la oposición a la regularización, la acción de dominio regulada en sus artículos 26 y 27, y la acción de compensación en dinero contemplada en los artículos 28 a 30.

Luego, el máximo Tribunal precisó que la limitación contenida en el artículo 19 N° 1 del Decreto Ley N° 2.695 está dirigida al comunero que comparte derechos sobre el mismo inmueble con quien solicita la regularización. Según razonó, en esa hipótesis la ley no le permite oponerse al saneamiento invocando su calidad de poseedor inscrito exclusivo, sino que reserva en su favor la posibilidad de reclamar una compensación económica, solución que se explica por la existencia de una comunidad previa sobre el predio y por la necesidad de ofrecer una salida práctica a situaciones de indivisión prolongada.

Sobre esa base, la Corte Suprema distinguió entre dos escenarios. Indicó que, si quien reclama es un comunero que se enfrenta a un tercero ajeno a la comunidad y sin derechos sobre el inmueble, sí podría ejercer acciones destinadas a conservar el dominio común, incluso mediante la reivindicación. En cambio, esa posibilidad no se extiende al caso en que el conflicto surge entre personas que comparten la titularidad del bien, pues en tal evento la normativa especial restringe la vía de la reivindicación y remite al régimen de compensación en dinero.

A continuación, el fallo puso el acento en un presupuesto fáctico decisivo del litigio: que tanto los demandantes como la demandada tenían la calidad de comuneros sobre el inmueble, al haber sucedido a su madre en los derechos que esta mantenía sobre el predio. A partir de ese hecho, el máximo Tribunal concluyó que el caso no podía analizarse como si se tratara de una controversia entre un propietario y un tercero extraño, sino como una acción reivindicatoria entre comuneros, supuesto en el cual resultaba aplicable la limitación prevista en el artículo 19 N° 1 del Decreto Ley N° 2.695, en relación con su artículo 26.

Finalmente, la Corte Suprema sostuvo que los jueces de la instancia incurrieron en error de derecho al desestimar la falta de legitimación activa opuesta por la demandada, pues la correcta interpretación de las normas especiales del Decreto Ley N° 2.695 llevaba a concluir que el comunero que regulariza la posesión de un inmueble no puede ser demandado reivindicatoriamente por uno o más integrantes de la misma comunidad. En ese escenario, añadió, la vía que el legislador reserva a los demás comuneros no es la recuperación del inmueble por medio de la acción de dominio, sino la acción de compensación en dinero regulada en el artículo 28 del mismo cuerpo normativo.

En sentencia de reemplazo, el máximo Tribunal sostuvo que, al constar que los demandantes y la demandada eran comuneros del inmueble, resultaba aplicable la limitación prevista en el artículo 19 N° 1 del Decreto Ley N° 2.695, de modo que quienes integraban la misma comunidad propietaria no podían demandar reivindicatoriamente al comunero que había regularizado la posesión del bien, sino que debían acudir a la acción de compensación en dinero del artículo 28 del mismo cuerpo normativo. Sobre esa base, revocó la sentencia apelada, acogió la excepción de falta de legitimación activa y rechazó la demanda.

Vea sentencia Corte Suprema Rol N°23313-2025, de reemplazo, Corte de Valdivia Rol N°1643-2024 y del Juzgado de Letras de Los Lagos Rol N° C-346-2023.