Corte Suprema descarta errores de derecho en sentencia que acogió excepción de prescripción extintiva en conflicto derivado de contrato de arrendamiento

La Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo deducido por la Sociedad Inmobiliaria e Inversiones Los Aromos, en calidad de demandante, en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Iquique que confirmó el fallo de primer grado que desestimó la acción de in rem verso y la demanda subsidiaria de indemnización de perjuicios, al acoger la excepción de prescripción extintiva.

El conflicto se originó en un procedimiento sumario especial regido por la Ley N° 18.101, en el cual la parte demandante dedujo una acción de in rem verso, fundada en un supuesto enriquecimiento sin causa derivado del uso de un inmueble arrendado, y, en subsidio, una demanda de indemnización de perjuicios por incumplimiento contractual. Sostuvo que la demandada habría mantenido obligaciones pendientes vinculadas al contrato de arrendamiento, cuya vigencia —a su juicio— se vería reflejada en diversas actuaciones posteriores, invocando además que tales circunstancias impedían tener por extinguidas las acciones ejercidas. Por su parte, la demandada solicitó el rechazo de la demanda, oponiendo, entre otras defensas, la excepción de prescripción extintiva, argumentando que el plazo legal había transcurrido íntegramente desde que las obligaciones se hicieron exigibles, sin que concurrieran actos idóneos para interrumpir o renunciar a dicho término.

El Segundo Juzgado Civil de Iquique rechazó la acción de in rem verso y la demanda subsidiaria de indemnización de perjuicios, al acoger la excepción de prescripción extintiva opuesta por la demandada. Para decidir en tal sentido, razonó que el plazo de prescripción debía computarse desde que la obligación se hizo exigible, fijando como hito el término del contrato de arrendamiento declarado por sentencia firme dictada en una causa previa, cuyo cúmplase se verificó con posterioridad. En ese contexto, atendido que la demanda fue interpuesta y notificada una vez transcurrido el plazo de cinco años previsto para las acciones ordinarias, concluyó que las pretensiones se encontraban extinguidas por el transcurso del tiempo, sin que se acreditaran actos idóneos para interrumpir o renunciar a la prescripción.

Apelado este fallo, la Corte de Iquique lo confirmó.

En contra de este último pronunciamiento, la parte demandante interpuso recurso de casación en el fondo, alegando que la sentencia impugnada incurrió en diversos errores de derecho al acoger la excepción de prescripción extintiva, por cuanto —a su juicio— no consideró que ésta había sido interrumpida naturalmente mediante actos de la demandada que implicaban el reconocimiento de la obligación, ni que también había sido objeto de renuncia, expresa o tácita, en atención a actuaciones vinculadas a la ejecución de una sentencia previa, la restitución del inmueble arrendado y la interposición de la excepción de contrato no cumplido. Asimismo, sostuvo que los sentenciadores infringieron normas del Código Civil al desestimar la acción de in rem verso y la demanda subsidiaria de indemnización de perjuicios, omitiendo aplicar las disposiciones que regulan el enriquecimiento sin causa y la responsabilidad contractual en materia de arrendamiento.

El máximo Tribunal, tras revisar los antecedentes, abordó con mayor detalle el alcance de la interrupción natural de la prescripción, precisando que ésta se encuentra consagrada en el artículo 2518 del Código Civil y exige necesariamente la concurrencia de un acto del deudor que importe el reconocimiento de la obligación, ya sea en forma expresa o tácita, pero siempre de manera inequívoca. En esa línea, explicó que el reconocimiento expreso puede manifestarse verbal o por escrito, bastando que se exteriorice en términos claros y formales, mientras que el reconocimiento tácito se configura a partir de actos que, por su naturaleza, no admiten otra interpretación que la de aceptar la existencia de la obligación. Asimismo, destacó que, en ambos casos, se trata de conductas que deben provenir del deudor y que han de revelar de forma concluyente su intención de no aprovecharse de los efectos de la prescripción, lo que excluye cualquier interpretación ambigua o equívoca.

A continuación, la Corte Suprema examinó la figura de la renuncia a la prescripción, regulada en el artículo 2494 del Código Civil, señalando que ésta sólo puede tener lugar una vez cumplido el plazo respectivo y que puede ser expresa o tácita. Precisó que la renuncia expresa requiere una manifestación formal y directa en tal sentido, mientras que la tácita debe emanar de un acto voluntario del deudor que implique necesariamente su voluntad de abdicar del beneficio de la prescripción, lo que no se presume. En este contexto, enfatizó que dicha renuncia debe inferirse de hechos positivos o negativos que resulten incompatibles con la intención de hacer valer la prescripción, exigiéndose una conducta concluyente que denote el reconocimiento del derecho del acreedor, descartándose, por tanto, aquellas actuaciones que admitan una explicación diversa o que no evidencien de manera clara dicha voluntad.

Sobre la base de estos criterios, el máximo Tribunal analizó los actos invocados por la recurrente como constitutivos de interrupción o renuncia de la prescripción, razonando que las gestiones destinadas a instar por el cumplimiento de una sentencia firme dictada en un juicio anterior —así como la referencia a la restitución del inmueble arrendado— corresponden al ejercicio de derechos derivados de dicha decisión judicial, en virtud del efecto de cosa juzgada, sin que puedan ser entendidos como un reconocimiento de la obligación discutida en estos autos. Asimismo, consideró que la interposición de la excepción de contrato no cumplido —planteada, además, de manera subsidiaria a la excepción de prescripción— no implica admitir la existencia de la obligación, desde que su finalidad es precisamente obtener la liberación de su cumplimiento, lo que resulta incompatible con una manifestación de reconocimiento, impidiendo, en consecuencia, atribuirle efectos interruptivos o de renuncia en los términos exigidos por la ley.

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo.

Vea sentencia Corte Suprema Rol N°10250-2026, Corte de Iquique Rol N°888-2025 y del Segundo Juzgado de Letras Civil de Iquique Rol N° C-94-2025.