Corte Suprema confirma que arrendataria debe pagar rentas durante cuarentenas en Las Condes

La Corte Suprema rechazó los recursos de casación en la forma y en el fondo interpuestos por la demandante en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago que confirmó el fallo arbitral que desestimó su demanda de restitución de rentas pagadas en exceso contra la Compañía de Seguros de Vida Consorcio Nacional de Seguros S.A.

En los autos arbitrales tramitados ante el juez árbitro arbitrador mixto, la sentencia de primera instancia rechazó la demanda. La parte demandante dedujo recurso de casación en la forma y apelación, pero la Corte de Santiago rechazó la nulidad formal y confirmó la decisión. Contra este último fallo se interpusieron nuevos recursos de casación en la forma y en el fondo.

En cuanto al recurso de casación en la forma, la recurrente alegó la causal del artículo 768 N°5 del Código de Procedimiento Civil, en relación con los numerales 4 y 6 del artículo 170 del mismo cuerpo legal, sosteniendo que el fallo habría omitido la fundamentación y resolución del asunto controvertido, relativo a la exigibilidad del pago de rentas durante los períodos de cuarentena. Sin embargo, el máximo Tribunal estimó que no se configuraba el vicio alegado, recordando que las Cortes de Apelaciones conocen en única instancia de los recursos de casación en la forma deducidos contra sentencias de jueces de letras, de modo que el recurso formal no podía prosperar.

Respecto del recurso de casación en el fondo, la demandante denunció infracción de los artículos 1915, 1924 y 1932 del Código Civil y del artículo 3 de la Ley N°19.880, argumentando que, dada la naturaleza bilateral del contrato de arrendamiento, si el arrendador no puede posibilitar el uso y goce del inmueble —aunque no exista culpa de su parte— tampoco tendría derecho a cobrar la renta. Afirmó que durante las cuarentenas decretadas por la autoridad sanitaria en la comuna de Las Condes su oficina de abogados estuvo imposibilitada de funcionar, lo que, a su juicio, privaba de causa al pago de la renta.

La controversia se originó en el contrato de arrendamiento celebrado el 5 de septiembre de 2020 respecto de oficinas ubicadas en Avenida Apoquindo N° 3910, piso 6, comuna de Las Condes, por una renta mensual de 195,3 UF, prorrogado por otros dos años. La demandante solicitó declarar que no estaba obligada a pagar la renta ni los gastos comunes durante los períodos de cuarentena total obligatoria —entre el 27 de marzo y el 16 de abril de 2020 y entre el 16 de mayo y el 28 de julio de 2020— y pidió la restitución de $20.899.405.- por rentas y $5.680.230.- por gastos comunes, más reajustes e intereses, o en subsidio, la rebaja prudencial de dichas sumas.

La demandada sostuvo que el edificio “Las Torcazas” permaneció operativo durante toda la vigencia del contrato, sin inconvenientes físicos, jurídicos ni administrativos que impidieran su uso como oficinas, bodegas y estacionamientos, y opuso la excepción de improcedencia de la acción de rebaja de renta conforme al artículo 1932 del Código Civil.

Los sentenciadores del grado establecieron como hechos que el inmueble fue arrendado para oficina, bodega y estacionamientos; que las rentas y gastos comunes se encontraban íntegramente pagados; y que las dependencias estuvieron a disposición de la arrendataria incluso durante los períodos de cuarentena en la comuna de Las Condes. Sobre esa base concluyeron que no se configuraba incumplimiento de la obligación del arrendador ni procedía la rebaja de renta solicitada.

La Corte Suprema sostuvo que el recurso de casación en el fondo es de derecho estricto y no constituye instancia, por lo que no puede alterar los hechos fijados por los jueces del fondo, salvo infracción de normas reguladoras de la prueba, lo que no fue denunciado en este caso. Añadió que el recurso tampoco fue correctamente encaminado, pues no se acusó la infracción de la norma decisoria litis —en particular, el artículo 8 N°7 de la Ley N°18.101 sobre apreciación de la prueba en juicios de arrendamiento—, lo que debilitaba radicalmente el arbitrio.

En consecuencia, el máximo Tribunal rechazó ambos recursos de casación interpuestos por la demandante, confirmando la sentencia de la Corte de Santiago.

La decisión fue adoptada con el voto en contra del abogado integrante Álvaro Vidal, quien estuvo por entrar derechamente al análisis del recurso de casación en la forma, estimando que no existía obstáculo procesal para impugnar el fallo de segunda instancia por los mismos vicios formales atribuidos a la sentencia de primer grado.

Vea sentencia Corte Suprema Rol N°60.337-2024 y Corte de Apelaciones de Santiago Rol N° 1534-2022