Corte Suprema acoge reivindicación por venta de un mismo inmueble a dos compradores

La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo en un caso de doble venta de inmueble, interpuesto por la demandante en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Coyhaique, en el marco de un juicio ordinario de mayor cuantía sobre acción reivindicatoria seguido entre la sociedad Sociedad Inmobiliaria Santa Rosa de Tunquén SpA e Inmobiliaria e Inversiones Levicán Limitada, invalidando el fallo impugnado y resolviendo una controversia relativa al dominio de un inmueble ubicado en la Región de Aysén.

El conflicto se originó a partir de una demanda de reivindicación interpuesta por Sociedad Inmobiliaria Santa Rosa de Tunquén, quien alegó ser dueña exclusiva de un inmueble denominado “El Americano”, ubicado en la comuna de Río Ibáñez, fundando su acción en una inscripción de dominio que, según sostuvo, se mantenía vigente y amparada por una extensa cadena de posesión inscrita. Por su parte, Inmobiliaria e Inversiones Levicán solicitó el rechazo de la acción, afirmando también ser titular del dominio del mismo predio en virtud de su propia inscripción y alegando haber ejercido la posesión material del inmueble por un prolongado período.

El Juzgado de Letras y Garantía de Chile Chico rechazó la demanda de reivindicación interpuesta por la actora, al estimar que no se configuraban los presupuestos de la acción, decisión que fue posteriormente complementada y rectificada mediante diversas resoluciones, pronunciándose además con condena en costas.

Apelado este fallo, la Corte de Coyhaique lo confirmó.

En contra de este último pronunciamiento, la parte demandante interpuso el recurso de casación en el fondo, alegando que la sentencia impugnada infringía las leyes reguladoras de la prueba al omitir la debida valoración de antecedentes relevantes —en particular, informes del Conservador de Bienes Raíces— y alterar la carga probatoria, lo que habría conducido a conclusiones erróneas sobre la existencia de inscripciones vigentes respecto del inmueble. Asimismo, sostuvo que se vulneraron diversas normas del Código Civil relativas al dominio, la posesión y la prescripción, al rechazarse la acción reivindicatoria pese a concurrir —a su juicio— todos sus presupuestos, especialmente en atención a la vigencia de su inscripción y a la improcedencia de la prescripción adquisitiva en contra de título inscrito.

La Corte Suprema acogió la nulidad sustancial, tras advertir que el razonamiento de los sentenciadores de instancia se fundó en la aplicación de una doctrina —la preferencia de la posesión material en casos de inscripciones paralelas— que no resultaba pertinente al caso concreto. En efecto, precisó que dicha construcción jurisprudencial ha sido utilizada en hipótesis de superposición de inscripciones derivadas de errores u omisiones registrales, mientras que en la especie la controversia tenía su origen en una doble venta del mismo inmueble por parte de una misma vendedora, lo que exigía un tratamiento jurídico diverso.

En esa línea, el máximo Tribunal enfatizó que la situación debía resolverse conforme a las reglas expresamente previstas por el legislador para los casos de doble venta, contenidas en el artículo 1817 del Código Civil, descartando así la aplicación extensiva de criterios jurisprudenciales elaborados para supuestos distintos. De este modo, el fallo puso de relieve la necesidad de reconducir el análisis al régimen normativo específico que regula la preferencia entre compradores sucesivos, en lugar de acudir a soluciones construidas para escenarios no equivalentes.

A partir de ello, la Corte Suprema desarrolló el contenido y alcance de dicha norma, destacando que la preferencia entre compradores de un mismo bien raíz depende de la tradición —esto es, de la inscripción en el Registro de Propiedad— y no de la mera posesión material. En este contexto, reiteró que en el sistema jurídico chileno el contrato de compraventa es solo generador de obligaciones, siendo la tradición el modo de adquirir el dominio, de manera que la inscripción cumple un rol central en la determinación de la titularidad del derecho real.

Luego, explicó que cuando se verifica la existencia de múltiples inscripciones relativas a un mismo inmueble —como ocurría en el caso—, debe aplicarse el criterio de prioridad registral, conforme al cual prevalece aquella inscripción que se ha practicado primero en el tiempo, siempre que cumpla con los requisitos legales y no haya sido cancelada. Este principio, sintetizado en el aforismo “prior in tempore potior in iure”, fue presentado como la regla adecuada para resolver conflictos derivados de la doble enajenación de un mismo bien.

Sobre esa base, el fallo profundizó en la naturaleza de la compraventa en el derecho chileno, señalando que la venta de cosa ajena es jurídicamente válida, en cuanto contrato generador de obligaciones, pero carece de aptitud para transferir el dominio si quien enajena no es el dueño. En consecuencia, quien adquiere de quien ya ha enajenado previamente el bien no puede consolidar un derecho real sobre éste, quedando su título sin efectos traslaticios frente al verdadero propietario, sin perjuicio de las acciones que pudieran derivarse de la relación obligacional.

Finalmente, el máximo Tribunal examinó los presupuestos de la acción reivindicatoria, precisando su contenido y alcance a la luz de la normativa aplicable. En particular, recordó que esta acción exige la concurrencia copulativa de requisitos tales como la existencia de una cosa singular susceptible de reivindicación, la titularidad del dominio por parte del actor y la privación de la posesión en manos del demandado, desarrollando cada uno de estos elementos conforme a los hechos asentados en el proceso y al marco conceptual previamente delineado.

En sentencia de reemplazo, el máximo Tribunal revocó el fallo apelado en aquella parte que había rechazado la demanda de reivindicación y, en su lugar, la acogió, declarando que el inmueble objeto del litigio es de dominio exclusivo de la Sociedad Inmobiliaria Santa Rosa de Tunquén, ordenando su restitución por parte de la demandada dentro del plazo de diez días, junto con disponer las cancelaciones e inscripciones registrales pertinentes. Asimismo, dejó para la etapa de cumplimiento del fallo la determinación de los frutos y deterioros, reconociendo a la demandada la calidad de poseedora de buena fe, y resolvió no condenarla en costas por haber tenido motivo plausible para litigar.

Acordado con el voto en contra del ministro señor Carroza y de la ministra (s) señora Quezada, quienes fueron de parecer de rechazar el recurso de casación en el fondo, por estimar que la sentencia impugnada había efectuado una correcta interpretación de las normas que regulan la posesión y la acción reivindicatoria, no configurándose, a su juicio, infracción de ley que justificara invalidarla.

Los disidentes sostuvieron que, tratándose de bienes raíces, la posesión se adquiere mediante la inscripción del título en el Conservador de Bienes Raíces, la que cumple funciones de requisito, prueba y garantía, de modo que mientras subsista no puede ser desconocida sino por las vías legales correspondientes. En este contexto, indicaron que la coexistencia de dos inscripciones vigentes sobre un mismo inmueble configura una situación de “inscripciones paralelas”, que obliga a determinar cuál de ellas refleja una verdadera posesión, atendida la imposibilidad de que coexistan posesiones contradictorias sobre un mismo bien.

En esa línea, concluyeron que para resolver el conflicto debía atenderse no solo a la inscripción, sino también a la posesión material efectiva del inmueble, debiendo preferirse aquel título que represente una realidad posesoria concreta. Bajo ese criterio, estimaron que la demandada debía ser considerada como la legítima poseedora, al detentar el poder de hecho sobre el predio, calificando la inscripción de la actora como una “inscripción de papel” desprovista de sustento fáctico, lo que justificaba confirmar la decisión de rechazar la demanda reivindicatoria.

Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº6818-2025, de reemplazo, Corte de Coyhaique Rol Nº214-2024 y del Juzgado de Letras y Garantía de Chile Chico Rol C-21-2021.