Corte Suprema acoge demanda de precario y ordena restituir inmueble ocupado desde 1980

La Corte Suprema acogió un recurso de casación en el fondo interpuesto por una organización religiosa, invalidó la sentencia de la Corte de Apelaciones de Concepción que había rechazado una demanda de precario y, en fallo de reemplazo, confirmó la decisión de primera instancia que ordenó a la ocupante restituir el inmueble dentro del plazo de 10 días desde que la sentencia quede en condiciones de ser cumplida.

La controversia se inició ante el Segundo Juzgado Civil de Concepción, tribunal que acogió la demanda de precario y ordenó a la demandada entregar la propiedad libre de ocupantes. Sin embargo, la Corte de Concepción revocó esa decisión y rechazó la acción, pronunciamiento contra el cual la parte demandante dedujo un recurso de casación en el fondo.

La recurrente sostuvo que el fallo impugnado vulneró los artículos 2195, inciso segundo; 951, y 1097, inciso primero, del Código Civil, al considerar que la ocupante contaba con un título suficiente derivado de su vínculo familiar y hereditario con la anterior propietaria del inmueble.

Argumentó que entre la organización religiosa demandante y la ocupante no existía vínculo jurídico alguno que justificara la tenencia de la propiedad. Añadió que la antigua propietaria había transferido el dominio del inmueble a otra corporación religiosa, reservándose un usufructo vitalicio para ella y su hermana, de manera que, una vez fallecidas ambas usufructuarias, no se transmitió a la demandada ningún derecho que le permitiera continuar ocupando el bien.

La recurrente afirmó que, desde ese momento, la permanencia de la demandada en la propiedad se produjo únicamente por tolerancia y complacencia de los propietarios, y precisó que adquirió el dominio mediante una donación efectuada en 2022.

Asimismo, alegó que la sucesión por causa de muerte no podía ser considerada un título de ocupación, pues cuando se abrió la sucesión de la antigua propietaria el inmueble ya no formaba parte de su patrimonio, al haber sido enajenado con anterioridad a otra corporación. Por la misma razón, la posterior adquisición de derechos hereditarios por parte de la ocupante tampoco podía comprender la propiedad discutida.

La sentencia estableció que el inmueble fue adquirido mediante compraventa el 5 de agosto de 1958. Posteriormente, el 16 de octubre de 1987, la propietaria vendió el bien a una corporación religiosa, reservándose un usufructo vitalicio para ella y su hermana, con derecho de acrecer entre ambas.

También se tuvo por acreditado que una de las hermanas falleció en julio de 1990 y que, en mayo de 2003, se concedió su posesión efectiva a la otra usufructuaria, la que fue inscrita en agosto del mismo año. En septiembre de 2005, esta última vendió sus derechos reales de herencia a la ocupante y falleció en febrero de 2007.

Finalmente, se estableció que el 5 de noviembre de 2022 la corporación propietaria donó el inmueble a la organización religiosa demandante, circunstancia que permitió tener por acreditado el primer requisito de la acción de precario, consistente en que el actor sea propietario del bien cuya restitución solicita.

También se determinó que la demandada ocupa la propiedad desde 1980 y que su ingreso fue autorizado por la entonces propietaria, quien era su tía, circunstancia que permitió tener por establecido que efectivamente mantenía la tenencia material del inmueble.

La Corte de Apelaciones había estimado que la ocupación no se enmarcaba en una situación de ausencia absoluta de vínculo jurídico entre la propietaria y la ocupante. A su juicio, la tenencia se justificaba en la relación de parentesco y en la autorización otorgada por la anterior dueña, lo que descartaba que se tratara de una ocupación meramente sufrida, permitida, tolerada o ignorada.

El tribunal de alzada agregó que el silencio prolongado de los propietarios sucesivos, desde al menos 1987 hasta 2025, confirmaba que la ocupación no derivaba de una simple condescendencia de la demandante, sino de una tenencia con base jurídica y apariencia de legitimidad, aceptada durante un periodo significativo.

Sobre esa base, concluyó que la demandada había demostrado que su ocupación tenía un origen familiar y hereditario consolidado por el transcurso del tiempo, sin que la actora o sus antecesores hubieran ejercido acciones durante décadas, por lo que no concurría la carencia absoluta de título exigida para acoger el precario.

La Corte Suprema precisó que la controversia consistía en determinar si los hechos acreditados configuraban una mera tolerancia que habilitara a la propietaria para ejercer la acción de precario o si, por el contrario, la ocupante contaba con un título que justificara su permanencia en el inmueble.

El máximo tribunal recordó que, conforme al artículo 2195, inciso segundo, del Código Civil y a su jurisprudencia reiterada, para que exista precario deben concurrir copulativamente tres requisitos: que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita, que el demandado la ocupe y que esa ocupación se produzca sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del propietario.

Explicó que el precario supone una situación puramente fáctica y la total ausencia de vínculo jurídico entre el dueño y el tenedor. La ignorancia corresponde al desconocimiento del propietario acerca de la ocupación de su bien, mientras que la mera tolerancia implica una actitud permisiva, de beneplácito o anuencia respecto de la persona que lo ocupa.

En cuanto a la carga de la prueba, señaló que corresponde al demandante acreditar que es propietario de la cosa y que esta se encuentra ocupada por el demandado. Una vez demostradas esas circunstancias, recae sobre el ocupante la obligación de justificar su tenencia mediante un título o contrato que permita descartar que se trate de una ocupación basada en la ignorancia o mera tolerancia del dueño.

La Corte agregó que la expresión “contrato”, utilizada por el artículo 2195 del Código Civil, debe entenderse en un sentido amplio. En consecuencia, para excluir el precario, la tenencia puede sustentarse en un título al cual la ley reconozca la capacidad de justificarla, aunque no tenga un origen estrictamente contractual.

Ese título, sin embargo, debe resultar oponible al propietario, de modo que la ley lo obligue a respetarlo y, por consiguiente, a tolerar que otra persona mantenga la ocupación de la cosa. El título no necesariamente debe emanar del actual propietario, pero el derecho que de él surge debe poder ejercerse en su contra, ya sea porque él o sus antecesores asumieron la obligación de respetarlo o porque se trate de un derecho real que pueda hacerse valer con independencia de una persona determinada.

El fallo recordó que el precario es esencialmente una cuestión de hecho y que constituye un obstáculo para acoger la acción que el ocupante posea alguna justificación aparentemente seria o grave para mantener la tenencia del inmueble.

No obstante, reiteró que la mera tolerancia alude a la ausencia de un título que justifique la ocupación y que no resulta indispensable que exista una convención celebrada directamente entre el propietario y el tenedor. Lo esencial es determinar si concurre una absoluta y total carencia de relación jurídica entre ambos, es decir, una tenencia simplemente sufrida, permitida, tolerada o ignorada, sin fundamento, apoyo o título jurídicamente relevante.

Al aplicar esos criterios al caso concreto, la Corte Suprema consideró acreditado que la tía de la demandada y anterior propietaria del inmueble le permitió vivir allí, junto con ella y su hermana, desde 1980. También tuvo presente que la propiedad fue vendida en 1987 a una corporación religiosa, constituyéndose un usufructo vitalicio en favor de las dos hermanas.

Sin embargo, el máximo tribunal concluyó que el hecho que originalmente justificó el ingreso de la demandada terminó con el fallecimiento de sus tías, circunstancia que modificó por completo el título de la ocupación y determinó que su permanencia posterior en el inmueble se produjera únicamente por tolerancia de la propietaria.

La sentencia explicó que, aunque inicialmente existía un título útil para justificar legítimamente la tenencia material de la cosa y excluir la existencia de un precario, esa situación se volvió irregular con el fallecimiento de la última usufructuaria en 2007. En ese momento finalizó el usufructo vitalicio y la propiedad plena del inmueble se consolidó en la corporación religiosa, entidad que posteriormente lo donó a la parte demandante.

Para la Corte Suprema, el cambio de circunstancias provocó que el título que originalmente permitía excluir la aplicación del artículo 2195, inciso segundo, perdiera esa aptitud. Por consiguiente, la actual ocupación correspondía a una tenencia sufrida por la demandante, cuya única justificación era su mera tolerancia.

El fallo concluyó que los jueces de segunda instancia incurrieron en un error al desatender la situación fáctica acreditada y vulneraron los artículos 2195, 951 y 1097, inciso primero, del Código Civil. La infracción influyó sustancialmente en lo dispositivo de la sentencia, pues condujo a rechazar una demanda de precario que debió ser acogida.

Por esas consideraciones, la Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo, invalidó la sentencia dictada por la Corte de Concepción y en el correspondiente fallo de reemplazo confirmó lo resuelto por el Segundo Juzgado Civil de esa ciudad que ordenó restituir el inmueble a la organización religiosa demandante, libre de ocupantes, dentro del plazo de 10 días desde que la sentencia pueda ser cumplida.

Vea sentencia Corte Suprema Rol N° 27.230-2025.