Corte de Santiago rechaza demanda por defectos de construcción en San Alfonso del Mar

La Corte de Apelaciones de Santiago confirmó la sentencia dictada por el 29° Juzgado Civil de Santiago que rechazó la demanda de indemnización de perjuicios deducida en contra de la sociedad Inmobiliaria El Plomo SpA, por los supuestos daños y defectos en la construcción de una decena de edificios que conforman el proyecto San Alfonso del Mar, emplazado en la comuna de Algarrobo, al concluir que la acción judicial fue interpuesta fuera del plazo legal.

Antes de entrar al fondo del asunto, el tribunal desestimó todas las excepciones dilatorias planteadas por la parte demandada. En primer lugar, rechazó la excepción de incompetencia. La inmobiliaria sostenía que el conflicto debía someterse a arbitraje, pues el reglamento del condominio contiene una cláusula que obliga a recurrir al Centro de Arbitraje de la Cámara de Comercio de Santiago en caso de controversias. Sin embargo, el tribunal explicó que dicha cláusula se aplica únicamente a materias relativas a la organización y funcionamiento interno del condominio. En este caso, lo debatido no se relaciona con el reglamento, sino con supuestos compromisos y responsabilidades asumidas por la inmobiliaria en el desarrollo del proyecto, por lo que el asunto corresponde a la justicia ordinaria.

También fue rechazada la excepción de ineptitud del libelo, mediante la cual se alegaba que la demanda estaba mal formulada o era poco clara. El tribunal señaló que esta objeción solo procede cuando el escrito es tan deficiente que impide a la contraparte ejercer adecuadamente su defensa. Si bien reconoció que la demanda no desarrolla en detalle todas las supuestas fallas, sí contiene antecedentes, como correos electrónicos de septiembre de 2016 en que se mencionan los problemas. Además, la demandada pudo contestar la acción y defenderse, lo que demuestra que comprendió los reproches, sin afectación de su derecho a defensa.

En cuanto a la falta de representación legal, el tribunal constató que el abogado de las comunidades demandantes acompañó las escrituras públicas que acreditan que fue debidamente autorizado para actuar en su nombre. La ley solo exige exhibir el mandato, requisito que se cumplió, mientras que las demás objeciones formuladas por la demandada se vinculan con el fondo del asunto y no con esta etapa preliminar.

Respecto de la litis pendencia, la inmobiliaria argumentó que ya existía otro juicio en tramitación ante el 15° Juzgado Civil de Santiago, seguido por la Comunidad Edificio Puerto del Sur, donde se reclaman defectos como filtraciones en la piscina, fallas eléctricas y daños estructurales. No obstante, el tribunal precisó que para que exista litis pendencia deben coincidir las mismas partes y el mismo objeto del juicio, lo que no ocurre en este caso, razón por la cual también rechazó esta excepción.

Finalmente, en relación con la corrección del procedimiento, el tribunal concluyó que la causa debía tramitarse conforme al procedimiento sumario, ya que la demanda se funda expresamente en normas especiales de la Ley General de Urbanismo y Construcciones (LGUC). Asimismo, destacó que ambas partes han podido ejercer plenamente sus defensas en una tramitación extensa. Superadas las cuestiones preliminares, el tribunal dejó establecido que las alegaciones de prescripción, cosa juzgada y transacción serían analizadas al resolver el fondo del conflicto.

Al abordar ese análisis, el juez explicó que la prescripción tiene por objeto otorgar seguridad y estabilidad a las relaciones jurídicas. Si una persona no ejerce su derecho dentro del plazo que fija la ley, lo pierde. Esta regla beneficia al demandado y sanciona la inactividad del demandante. Además, la prescripción debe ser alegada por la parte interesada, no puede declararse de oficio y no debe haberse interrumpido ni suspendido.

En el caso concreto, las comunidades fundaron su acción en los artículos 17, 18 y 19 de la LGUC, normativa que establece un plazo de cinco años para demandar por fallas o defectos en elementos constructivos o instalaciones, contado desde la recepción definitiva de la obra por la Dirección de Obras Municipales.

La prueba rendida acreditó que los distintos edificios del proyecto obtuvieron su recepción definitiva entre los años 1997 y 2012, incluyendo estacionamientos, piscinas y otras instalaciones mencionadas en la demanda. Dado que la acción fue notificada el 21 de marzo de 2019, el plazo de cinco años ya se encontraba vencido en todos los casos.

Las demandantes intentaron sostener que el proyecto completo habría concluido en febrero de 2014 y que existiría un acuerdo que extendía el plazo. Sin embargo, el tribunal señaló que cada edificio cuenta con su propia fecha de recepción definitiva y que el plazo de prescripción es de carácter legal, por lo que no puede modificarse por contrato. Además, revisó los acuerdos de 2007 y 2017 y concluyó que no contienen una renuncia válida al plazo legal, la cual solo puede efectuarse una vez cumplida la prescripción.

También se alegó que el plazo se habría interrumpido por correos electrónicos enviados en septiembre de 2016, en los que la inmobiliaria proponía regularizaciones y dejaba un vale vista en garantía. No obstante, el tribunal determinó que dichos mensajes no constituyen un reconocimiento de responsabilidad por fallas constructivas, sino que forman parte de negociaciones para implementar acuerdos previos, sin admitir deuda en los términos planteados en la demanda. Por ello, no se configuró interrupción alguna.

Asimismo, el tribunal consignó que, en el caso del Edificio Crucero, la propia demandante reconoció que ya existía una sentencia anterior sobre los defectos de sus piscinas, por lo que en ese punto operaba la cosa juzgada.

La sentencia indicó, además, que la prueba no acreditó de manera suficiente la existencia de fallas que encuadren en la responsabilidad prevista por la LGUC. Precisó que la obtención de permisos o regularizaciones no constituye un defecto constructivo y que todos los edificios cuentan con recepción definitiva, lo que permite presumir que fueron construidos conforme a los permisos otorgados.

Alteraciones posteriores o cambios normativos no pueden imputarse al propietario primer vendedor. En definitiva, el tribunal acogió la excepción de prescripción, rechazó íntegramente la demanda y condenó en costas a la parte demandante por haber resultado vencida en el juicio, decisión que fue confirmada por la Corte de Santiago en alzada.

Vea sentencia Corte de Santiago Nº6.920-2023y del 29° Juzgado Civil de Santiago Rol N° C-8182-2019.