Corte Suprema precisa alcance de la acción de precario y ordena restitución de inmueble ocupado por antiguo comunero de la propiedad

La Corte Suprema rechazó el recurso de casación en la forma y acogió el de nulidad sustancial deducidos por la demandante, una empresa individual de responsabilidad limitada en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago que había revocado el fallo de primer grado y rechazado una demanda de precario destinada a obtener la restitución de un inmueble ubicado en la comuna de Cerrillos.

El conflicto se originó luego de que la empresa demandante interpusiera una acción de precario solicitando la restitución de una propiedad de su dominio, la cual era ocupada por el demandado —antiguo integrante de la comunidad hereditaria que fue titular del inmueble— quien sostuvo que mantenía una justificación para su permanencia en el bien por su calidad de heredero y por cuestionar la validez del procedimiento de partición que culminó con la venta del inmueble.

Sin embargo, la Corte de Santiago revocó dicha decisión y rechazó la acción, considerando que la calidad de antiguo comunero del demandado constituía una justificación suficiente para descartar que la ocupación se fundara únicamente en la mera tolerancia del propietario, elemento esencial de la acción de precario.

En contra de este último pronunciamiento, el demandante dedujo recurso de casación en la forma y en el fondo, alegando, en torno al primero que la sentencia impugnada incurrió en la causal prevista en el artículo 768 N°5 del Código de Procedimiento Civil, en relación con el artículo 170 numerales 4 y 5 del mismo cuerpo legal, por carecer —a su juicio— de las consideraciones de hecho y de derecho que sustentaran adecuadamente la decisión, así como de la enunciación de las leyes que justificarían el vínculo jurídico entre las partes y el inmueble objeto del litigio, limitándose el fallo a afirmar que el demandado era el anterior propietario sin proporcionar fundamentos suficientes para dicha conclusión.

Al pronunciarse sobre dicho arbitrio, la Corte Suprema descartó la configuración del vicio denunciado, señalando que la causal invocada sólo se verifica cuando la sentencia carece efectivamente de las consideraciones de hecho y de derecho que la sustentan, y no cuando las razones expuestas por los sentenciadores resultan contrarias a la posición del recurrente. En ese sentido, el máximo Tribunal constató que el fallo de la Corte de Santiago sí explicita los fundamentos que la llevaron a revocar la decisión de primera instancia y rechazar la demanda, por lo que concluyó que no se configuraba la causal prevista en el artículo 768 N°5 del Código de Procedimiento Civil, rechazando en consecuencia el recurso de casación en la forma.

Con respecto a la nulidad sustancial, el demandante alegó que la sentencia impugnada infringía diversas disposiciones legales, entre ellas los artículos 686, 687, 688, 703, 1698 y 2195 del Código Civil, así como garantías vinculadas al debido proceso, al rechazar la demanda pese a que —según sostuvo— existía una completa desvinculación jurídica entre el demandado y el inmueble objeto del litigio. En ese sentido, afirmó que la ocupación del bien carecía de un título que la justificara, por lo que se cumplían los presupuestos de la acción de precario, solicitando en definitiva invalidar el fallo recurrido y dictar uno de reemplazo que confirmara la sentencia de primer grado que había acogido la demanda.

La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo. Para abordar la controversia, comenzó recordando el contenido del artículo 2195 del Código Civil, disposición que regula la acción de precario y que establece que ésta se configura cuando una persona detenta gratuitamente una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia de su dueño. En tales casos, explicó, la tenencia del bien carece de un fundamento jurídico que la legitime, lo que faculta al propietario para exigir en cualquier momento la restitución de la cosa mediante la acción correspondiente.

A partir de dicha norma, el máximo Tribunal precisó que la acción de precario exige la concurrencia copulativa de tres requisitos: que el demandante sea dueño de la cosa cuya restitución solicita, que el demandado la ocupe materialmente y que dicha ocupación se realice sin contrato y por ignorancia o mera tolerancia del propietario. En el caso sometido a su conocimiento, señaló que no existía controversia respecto del dominio del inmueble por parte de la demandante ni acerca de la ocupación que ejercía el demandado sobre él, de modo que la discusión jurídica se concentraba en determinar si la permanencia de este último en la propiedad podía explicarse por la mera tolerancia del dueño o si, por el contrario, existía algún título que justificara dicha tenencia.

En ese contexto, la Corte Suprema recordó que la jurisprudencia ha sostenido reiteradamente que el precario constituye una cuestión de hecho y que su configuración se ve impedida cuando el ocupante cuenta con alguna justificación que explique su detentación del bien cuya restitución se solicita. Dicha justificación, agregó, debe ser aparentemente seria o grave y tener la aptitud de vincular jurídicamente al ocupante con la cosa o con su propietario, ya sea mediante un derecho real o personal que resulte oponible al dueño. Asimismo, indicó que la referencia al “contrato” contenida en el artículo 2195 del Código Civil ha sido entendida en un sentido amplio, en cuanto exige la existencia de un título jurídicamente relevante que legitime la tenencia del bien, aun cuando no provenga necesariamente de una convención celebrada con el propietario.

Sobre esa base, la Corte Suprema enfatizó que la esencia de la acción de precario radica en la absoluta carencia de cualquier relación jurídica entre el propietario y quien detenta el bien, de modo que la ocupación se explique únicamente por una situación de tolerancia, ignorancia o permisividad del dueño. En consecuencia, cuando existe un título jurídicamente relevante que justifica la tenencia —sea de carácter real o personal— la ocupación deja de ser meramente tolerada, lo que impide la configuración del precario, pues el propietario se encuentra jurídicamente obligado a respetar dicha situación.

Finalmente, al examinar el caso concreto, el máximo Tribunal analizó el fundamento invocado por el demandado para justificar su permanencia en el inmueble, consistente en su antigua calidad de comunero en la comunidad hereditaria que había sido titular de la propiedad. Sin embargo, concluyó que dicho antecedente no constituía un título vigente que legitimara su ocupación, pues el inmueble fue posteriormente vendido en el marco de un juicio de partición legalmente tramitado y adquirido por la demandante mediante contrato de compraventa celebrado en ese procedimiento e inscrito en el Conservador de Bienes Raíces. De esta forma, razonó que el demandado había perdido el título que anteriormente lo vinculaba con el bien, quedando desprovisto de cualquier fundamento jurídico que pudiera justificar su permanencia en la propiedad frente al actual dueño.

En sentencia de reemplazo, la Corte Suprema razonó que, conforme a los fundamentos desarrollados en la sentencia de nulidad, el demandado carecía de un título que justificara su ocupación del inmueble, configurándose así la institución del precario prevista en el inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil. Sobre esa base, concluyó que correspondía acoger la acción deducida por la demandante y, en consecuencia, confirmó la sentencia dictada por el Vigésimo Quinto Juzgado Civil de Santiago que había acogido la demanda y ordenado la restitución del inmueble.

Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº8354-2025, de reemplazo, Corte de Santiago Rol Nº14777-2024 y del 25° Juzgado de Letras Civil de Santiago Rol N° C 6129-2022.