Corte Suprema descarta precario cuando ocupación se sustenta en título oponible

La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Valparaíso que había confirmado el fallo de primer grado y ordenado la restitución del inmueble en un juicio de precario, decisión que fue invalidada por estimarse errónea la aplicación del artículo 2195 del Código Civil.

En cuanto al origen del conflicto, los demandantes dedujeron acción de precario alegando ser dueños del inmueble por haberlo adquirido por sucesión por causa de muerte de su padre, quien previamente había regularizado la propiedad conforme al Decreto Ley N° 2.695. Sostuvieron que la demandada ocupaba el bien sin contrato y por mera tolerancia, pese a que esta había adquirido e inscrito derechos sobre el inmueble mediante escrituras públicas de compraventa celebradas con terceros que se atribuían derechos hereditarios sobre la misma propiedad, lo que dio lugar a una situación de doble inscripción y a la controversia sobre la legitimidad de la ocupación.

En cuanto a lo decidido en primera instancia, el tribunal tuvo por acreditado que los actores eran dueños del inmueble y que la demandada lo ocupaba sin contar con un título que justificara su tenencia, estimando que los antecedentes invocados no le conferían un derecho oponible, especialmente considerando que su inscripción se encontraba cancelada por el solo ministerio de la ley y que existía una sentencia previa que desestimó sus pretensiones de dominio. Sobre esa base, concluyó que la ocupación se verificaba por ignorancia o mera tolerancia de los propietarios y acogió la demanda de precario, ordenando la restitución del bien.

Apelado el fallo, la Corte de Valparaíso lo confirmó.

En contra de este último pronunciamiento, la parte demandada interpuso recurso de casación en el fondo, alegando que no se configuraban los presupuestos del precario, por cuanto su ocupación no era sin título ni por mera tolerancia, sino que se encontraba amparada en contratos de compraventa de derechos sobre el inmueble celebrados por escritura pública, conocidos por los actores. Sostuvo además que existía una situación de doble inscripción y falta de anotaciones marginales, lo que evidenciaba la existencia de un antecedente jurídico que justificaba la tenencia, por lo que la acción debió ser rechazada.

La Corte Suprema acogió la nulidad sustancial. En primer término, recordó que, conforme al inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, la acción de precario exige la concurrencia copulativa de tres requisitos: que el actor sea dueño de la cosa, que el demandado la ocupe y que dicha ocupación sea sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del propietario. Subrayó que esta figura se estructura sobre una situación de hecho caracterizada por la absoluta ausencia de vínculo jurídico que justifique la tenencia, de modo que la acción solo procede cuando el ocupante carece completamente de un fundamento jurídicamente relevante que legitime su permanencia en el inmueble.

Luego, el máximo Tribunal profundizó en el alcance de los conceptos de “ignorancia” y “mera tolerancia”, señalando que el primero alude al desconocimiento del hecho de la ocupación por parte del dueño, mientras que el segundo implica una actitud permisiva o de simple beneplácito frente a una ocupación carente de respaldo jurídico. En esa línea, destacó que la estructura de la acción distribuye la carga de la prueba, correspondiendo al demandante acreditar el dominio y la ocupación, y al demandado demostrar la existencia de un título que justifique su tenencia, en cuanto ello excluye la configuración de una ocupación meramente tolerada.

A continuación, la Corte Suprema precisó que la expresión “contrato” utilizada en el artículo 2195 debe ser entendida en un sentido amplio, no restringido a la definición legal del artículo 1438 del Código Civil —que lo concibe como el acto por el cual una parte se obliga para con otra a dar, hacer o no hacer algo—, sino comprensivo de cualquier título o antecedente jurídico que tenga la aptitud de justificar la ocupación. De este modo, la exigencia normativa no se satisface únicamente con la inexistencia de un contrato en sentido estricto, sino con la ausencia de todo título jurídicamente relevante.

En este contexto, el máximo Tribunal sostuvo que lo determinante es que dicho título resulte oponible al propietario, esto es, que el ordenamiento jurídico le imponga el deber de respetarlo y, por ende, de tolerar la ocupación del bien. Así, aun cuando el título no emane del actual dueño —por ejemplo, si proviene de un anterior titular—, puede ser suficiente para excluir el precario, en la medida que establezca un vínculo jurídico entre el ocupante y la cosa que impida calificar la tenencia como meramente sufrida o tolerada.

Finalmente, al aplicar estas consideraciones al caso concreto, la Corte Suprema destacó que la propia demanda reconocía la existencia de un título consistente en contratos de compraventa de derechos sobre el inmueble, lo que descartaba la ignorancia o mera tolerancia alegada por los actores. Asimismo, precisó que la discusión relativa a la validez, vigencia o eficacia de dicho título no puede ser resuelta en un juicio sumario de precario, por no ser esta la sede idónea para debatir cuestiones de dominio o de mejor derecho, concluyendo que los jueces del grado incurrieron en error de derecho al acoger la acción, con infracción del artículo 2195 del Código Civil.

En sentencia de reemplazo, el máximo Tribunal revocó la sentencia apelada dictada por el Juzgado de Letras y Garantía de Putaendo y, en su lugar, rechazó la demanda de precario deducida por los actores, sin imposición de costas.

Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº14591-2025, de reemplazo, Corte de Valparaíso Rol N°2066-2023 y del Juzgado de Letras y Garantía de Putaendo Rol N° C-40-2022.