Corte Suprema descarta el precario cuando existe acuerdo previo entre las partes sobre el uso del inmueble

La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo deducido por la parte demandada en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Santiago que había confirmado el fallo de primer grado que hizo lugar a una acción de precario, ordenando la restitución de un inmueble ubicado en la comuna de Quilicura.

El conflicto se originó en una acción de precario mediante la cual la parte demandante solicitó la restitución de un inmueble de su dominio, sosteniendo que la demandada lo ocupaba sin título alguno. Por su parte, la demandada alegó que su tenencia se encontraba justificada en un acuerdo verbal celebrado en el contexto de una relación familiar, en virtud del cual se le permitió habitar el inmueble, pagando los dividendos y proyectándose una futura transferencia. El tribunal de primera instancia acogió la demanda, estimando que no se acreditó la existencia de un título jurídicamente relevante que justificara la ocupación, considerando insuficiente la prueba rendida para configurar un contrato o promesa conforme a los artículos 1708, 1709 y 1801 del Código Civil, concluyendo que la ocupación se debía a la mera tolerancia del propietario en los términos del artículo 2195 del mismo cuerpo legal.

Apelado este fallo, la Corte de Santiago lo confirmó.

En contra de este último pronunciamiento, la parte demandada interpuso recurso de casación en el fondo, alegando que la sentencia impugnada infringió los artículos 2195 y 1438 del Código Civil, al calificar erróneamente su ocupación como precaria, pese a encontrarse justificada en un vínculo familiar y en un acuerdo verbal celebrado con la propietaria del inmueble. Sostuvo que la actora nunca ignoró dicha ocupación, sino que la consintió en atención a la relación de parentesco existente, lo que excluye la hipótesis de mera tolerancia exigida por la ley, agregando que tales circunstancias fueron acreditadas mediante prueba testimonial y confesional, por lo que solicitó invalidar el fallo y rechazar la demanda de precario.

La Corte Suprema acogió la nulidad sustancial. Tras revisar los antecedentes, advirtió que la controversia jurídica se centraba en determinar si los hechos asentados en la causa se encuadraban en la hipótesis de mera tolerancia que habilita el ejercicio de la acción de precario, cuestión particularmente vinculada al análisis del tercer requisito de dicha acción, relativo a la ausencia de título que justifique la ocupación del bien. En ese sentido, precisó que no existía controversia sobre el dominio del inmueble ni sobre su ocupación por parte de la demandada, concentrándose el debate en establecer si concurría o no un antecedente jurídico que explicara la tenencia, materia en la cual recaía la carga probatoria de la parte ocupante.

En ese contexto, el máximo Tribunal recordó el contenido del artículo 2195 del Código Civil, destacando que el precario supone el goce gratuito de una cosa ajena sin previo contrato y por ignorancia o mera tolerancia del dueño. A partir de dicha disposición, sistematizó los requisitos copulativos de la acción: que el demandante sea dueño del bien, que el demandado lo detente y que tal ocupación carezca de un título jurídicamente relevante que la justifique. Subrayó que este último elemento constituye el núcleo del instituto, pues define su carácter excepcional como mecanismo de restitución frente a ocupaciones carentes de toda justificación jurídica.

Luego, la Corte Suprema profundizó en la interpretación del inciso segundo del artículo 2195 del Código Civil, señalando que el precario es una situación de hecho caracterizada por la absoluta ausencia de vínculo jurídico entre el propietario y el ocupante. En esa línea, sostuvo que la expresión “mera tolerancia” no debe entenderse como la simple falta de formalización contractual, sino como la inexistencia de cualquier relación jurídicamente relevante entre las partes. Así, incluso en ausencia de un contrato formalmente válido conforme a las exigencias de los artículos 1708, 1709 y 1801 del Código Civil, pueden existir antecedentes que excluyan la precariedad si permiten explicar la ocupación en términos distintos de la simple permisividad del dueño.

Finalmente, al aplicar estas consideraciones al caso concreto, el máximo Tribunal destacó la existencia de un acuerdo verbal entre las partes, inserto en una relación de parentesco, en virtud del cual la demandada ocupaba el inmueble pagando los dividendos y con la expectativa de una futura transferencia de dominio, circunstancia acreditada mediante prueba testimonial. A ello se sumó la prolongada ocupación del bien por más de dos décadas, sin que la propietaria ejerciera acciones para recuperar la posesión, lo que resultaba incompatible con una situación de mera tolerancia o ignorancia. En consecuencia, concluyó que los jueces del fondo incurrieron en error de derecho al desatender estos antecedentes y calificar la ocupación como precaria, infringiendo el artículo 2195 del Código Civil, infracción que influyó sustancialmente en lo dispositivo del fallo al conducir a acoger indebidamente la demanda.

En sentencia de reemplazo, la Corte Suprema reiteró que la acción de precario, conforme al artículo 2195 del Código Civil, exige la concurrencia copulativa de tres requisitos: dominio del actor, ocupación del demandado y ausencia de título que justifique la tenencia. En ese marco, precisó que si bien en la especie se encontraban acreditados los dos primeros elementos, el punto controvertido radicaba en determinar si la ocupación del inmueble obedecía a una mera tolerancia de la propietaria o si, por el contrario, existía un antecedente que la justificara. A partir de la prueba testimonial y confesional rendida, estableció que la ocupación se fundaba en un acuerdo verbal celebrado en el contexto de una relación familiar, en virtud del cual la demandada utilizaba el inmueble desde hacía más de dos décadas, pagando los dividendos con miras a una futura transferencia, lo que excluía la hipótesis de una tenencia meramente sufrida o tolerada.

Sobre esa base, el máximo Tribunal concluyó que no se configuraban los presupuestos del precario, al existir un vínculo que justificaba la ocupación del bien, descartando así la aplicación del artículo 2195 del Código Civil. En consecuencia, estimó que la acción intentada no era la vía idónea para obtener la restitución del inmueble, por lo que procedió a revocar la sentencia apelada dictada por el tribunal de primera instancia y, en su lugar, rechazó la demanda de precario, sin costas, al considerar que existía motivo plausible para litigar.

Vea sentencia Corte Suprema Rol N°17724-2025, de reemplazo, Corte de Santiago Rol N°3474-2025 y del 7° Juzgado de Letras Civil de Santiago Rol N° C-19171-2023.