Corte Suprema confirma fallo que desestimó acción publiciana y reivindicatoria por propiedad disputada en isla Quehui

La Corte Suprema rechazó el recurso de casación en el fondo interpuesto por la parte demandante en contra de la sentencia que desestimó la acción publiciana principal y la subsidiaria de reivindicación de una propiedad emplazada en la isla Quehui, comuna de Castro, al descartar infracción de ley en la sentencia impugnada, dictada por la Corte de Apelaciones de Puerto Montt, que confirmó la de base que rechazó, además, la demanda reconvencional de prescripción adquisitiva, interpuesta por la contraparte.

La acción publiciana (o plenaria de posesión) es un mecanismo civil que protege al poseedor de buena fe con justo título que no ha completado la usucapión (adquisición de propiedad por prescripción adquisitiva), permitiéndole reclamar la restitución de una cosa frente a quien la detenta con un derecho inferior o sin título, buscando determinar quién tiene mejor derecho a poseer.

Apelada dicha determinación por los actores, la Corte de Puerto Montt confirmó el fallo de primer grado. En contra de esta última decisión, la misma parte dedujo recurso de casación en el fondo.

El recurrente atribuyó a la sentencia impugnada diversos errores de derecho en el razonamiento que condujo al rechazo de las acciones principal y subsidiaria, denunciando la infracción de los artículos 700, 702, 894, 568, 646 y 889 del Código Civil.

Explicó que la acción publiciana corresponde a quien ha perdido la posesión regular de una cosa y que se hallaba en condiciones de adquirirla por prescripción, señalando que, conforme a los artículos 702 y 724 del Código Civil, la posesión regular emana de un justo título y de la buena fe, sin depender necesariamente de una inscripción registral. A su juicio, el fallo impugnado exigió indebidamente que el título estuviera inscrito, efectuando una incorrecta aplicación del artículo 894 del Código Civil y asimilando la acción publiciana a la reivindicatoria, lo que eliminaría la protección que el Código Civil otorga a los poseedores regulares frente a terceros con derechos posesorios inferiores.

El recurrente sostuvo que la sentencia interpretó erróneamente el concepto de posesión regular al equipararlo con la posesión inscrita, desconociendo la naturaleza y objeto de la acción publiciana y afectando sus derechos.

Indicó que habían acreditado los elementos de dicha acción, pues contaban con un título válido y suficiente que dio origen a la posesión del terreno, consistente en un contrato de compraventa suscrito en 2001 y protocolizado en 2005, además de probar su buena fe y la mantención de la posesión mediante actos materiales como uso continuo, mejoras, construcción de infraestructura y medidas de protección del terreno frente a terceros, los que reflejarían el corpus y el animus necesarios para establecer la relación posesoria conforme al artículo 700 del Código Civil.

Asimismo, denunció infracción de los artículos 568, 646 y 889 del Código Civil al rechazarse la acción reivindicatoria respecto de la casa construida por los actores, argumentando que el fallo estimó que, al tratarse de un inmueble por adherencia, no podía ser objeto de reivindicación independiente del terreno donde se encuentra.

Según el recurrente, conforme a los artículos 568 y 646 del Código Civil, la construcción adherida puede reivindicarse de forma autónoma si se demuestra que su ubicación o titularidad no depende de la relación jurídica que afecta al terreno base. En ese sentido, alegó que la casa fue construida y utilizada por los actores de manera independiente del terreno adjudicado en remate al demandado, el cual sería distinto al predio donde se emplaza la vivienda, pese a lo cual este último la estaría utilizando.

Solicitó, en definitiva, acoger el recurso, anular el fallo recurrido y que se dicte una sentencia de reemplazo que revoque la decisión de primera instancia y acoja la acción publiciana o, subsidiariamente, la demanda reivindicatoria, con costas.

Para una adecuada comprensión del recurso, la Corte Suprema tuvo presente que dos actores interpusieron acción publiciana en contra de un demandado, solicitando la restitución de un terreno de 5.000 metros cuadrados, sin denominación, ubicado en la isla Quehui, sector Los Ángeles, comuna de Castro, en el cual se emplaza una casa construida por ellos. Los actores afirmaron ser poseedores regulares del inmueble, aunque la posesión material se encontraba en manos del demandado.

Explicaron que contrajeron matrimonio en 1998 y que durante su convivencia vivieron en la isla Quehui, donde adquirieron el referido terreno mediante compraventa celebrada por instrumento privado el 10 de enero de 2001, protocolizado el 31 de marzo de 2005. Posteriormente, el 18 de marzo de 2005, adquirieron por escritura pública un terreno contiguo de 5.000 metros cuadrados denominado Lote E, inscrito en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces de Castro.

Indicaron que en 2012 enfrentaron dificultades económicas y que el actor fue demandado ejecutivamente por BancoEstado, proceso en el cual el Lote E fue rematado y posteriormente vendido. Señalaron que la demandante se trasladó a Santiago, aunque continuó visitando periódicamente la propiedad para realizar mantenciones y reparaciones. Según su relato, a comienzos de 2018 una vecina le informó que había personas en su casa; al concurrir al lugar, el demandado afirmó haber adquirido el inmueble en un remate realizado por la empresa Macal. La demandante sostuvo que la casa estaba ubicada en el lote sin denominación y no en el Lote E rematado.

Por estos hechos presentó una denuncia por usurpación violenta, que no prosperó por no poder acreditarse el dominio al no estar regularizada la propiedad. Posteriormente, en noviembre de 2018, los actores interpusieron una querella de restitución, que también fue rechazada por falta de prueba.

Al contestar, el demandado solicitó su rechazo, señalando que los hechos ya habían sido conocidos en el juicio posesorio anterior, donde se concluyó que los actores habían perdido la posesión del bien en 2012. Además, sostuvo que desde el remate y su inscripción había poseído el inmueble de buena fe, pues en la subasta se publicitó que el terreno incluía una casa. También alegó prescripción de la acción y sostuvo que la vivienda era un inmueble por adherencia conforme al artículo 568 del Código Civil, por lo que no podía reivindicarse separadamente del terreno. En forma reconvencional, solicitó que, en caso de considerarse la casa un bien mueble, se declarara su prescripción adquisitiva.

La sentencia de primera instancia –confirmada en alzada- rechazó la acción publiciana al estimar que, tratándose de un inmueble, la posesión regular requiere tradición mediante inscripción en el Conservador de Bienes Raíces, requisito que no fue acreditado por los actores, lo que implicaba que su posesión era irregular. En cuanto a la acción reivindicatoria, concluyó que la casa constituía un inmueble por adherencia, por lo que no podía reivindicarse separadamente del terreno.

Al conocer del recurso, la Corte Suprema explicó que la acción publiciana se concede al poseedor regular que ha perdido la posesión y que se encontraba en vías de adquirir la cosa por prescripción. Sin embargo, el máximo Tribunal observó que los tribunales del fondo incurrieron en un error de derecho al considerar que existía justo título, ya que la compraventa celebrada por instrumento privado en 2001 adolecía de nulidad absoluta por no haberse otorgado por escritura pública, solemnidad exigida por el artículo 1801 del Código Civil para la venta de bienes raíces.

De esta forma, el máximo Tribunal concluyó que los demandantes ni siquiera contaban con un justo título que permitiera configurar la posesión regular exigida por el artículo 702 del Código Civil, lo que impedía ejercer la acción publiciana. En consecuencia, aunque existía un error en la fundamentación del fallo, este no influía sustancialmente en lo resolutivo.

Respecto de la acción reivindicatoria, la Corte Suprema sostuvo que la casa construida en 2006 se encontraba permanentemente adherida al terreno, por lo que debía ser calificada como inmueble por adherencia conforme al artículo 568 del Código Civil. En tales condiciones, al no haberse demostrado el dominio respecto del inmueble base, tampoco procedía acoger la acción reivindicatoria.

Por estas consideraciones, la Corte Suprema concluyó que los jueces del fondo no incurrieron en los errores de derecho denunciados en cuanto al resultado del litigio, por lo que resolvió desestimar el recurso de casación en el fondo interpuesto por los demandantes.

Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº1.796-2025, Corte de Puerto Montt Rol N° 1247-2023 (Civil) y del Juzgado de Letras de Castro Rol N° C-1273-2020.