Fernanda Ortiz Guerra: El corretaje como práctica jurídica, desafíos y vacíos en el mercado inmobiliario chileno

Por Matías Vidaurre Vilo, Universidad Católica Silva Henríquez

En un país donde la casa propia ha sido por décadas sinónimo de seguridad, progreso y movilidad social, el actual escenario habitacional parece poner ese sueño cada vez más lejos del alcance de miles de familias chilenas. El alza sostenida en los precios, las crecientes restricciones crediticias y la insuficiencia de políticas públicas efectivas han transformado el acceso a la vivienda en un desafío que combina factores económicos, legales y sociales.

En este contexto, el rol de los corredores de propiedades y del derecho inmobiliario adquiere una relevancia clave: desde orientar a quienes buscan comprar o arrendar, hasta prevenir conflictos y fraudes en un mercado cada vez más digitalizado y complejo. En esta entrevista, abordamos con una especialista los principales problemas y desafíos del sector: los errores más comunes al firmar contratos de arriendo, los riesgos del arriendo informal, las barreras legales y financieras para adquirir una vivienda, el impacto de la tecnología en el corretaje y la urgente necesidad de fortalecer la formación jurídica en materia inmobiliaria.

Sobre estos temas y otros entrevistamos a Fernanda Ortiz Guerra. Es abogada de la Universidad Alberto Hurtado y agente inmobiliaria. Ejerció como Consejera Regional de Santiago.

1. En Chile, la casa propia ha sido históricamente un símbolo de estabilidad y progreso familiar. Sin embargo, el alza sostenida de los precios, las restricciones crediticias y la falta de políticas habitacionales efectivas han hecho que ese anhelo se sienta cada vez más lejano para miles de personas. Así, en un contexto donde el sueño de la casa propia parece cada vez más lejano, ¿qué rol cumplen los corredores en acercar o alejar esa posibilidad?

En primer lugar, es importante precisar que nosotros somos Agentes Inmobiliarios, no simples corredores. Nuestro rol va mucho más allá de intermediar una compraventa: acompañamos y asesoramos integralmente a las personas en uno de los procesos financieros y personales más relevantes de su vida.

En un contexto donde el acceso a la vivienda se ha vuelto cada vez más difícil, los agentes cumplimos un rol fundamental en acercar ese sueño, entregando información clara, orientación financiera y apoyo estratégico para que nuestros clientes puedan tomar decisiones informadas.

Esto incluye evaluar el valor real de mercado de las propiedades, orientar sobre créditos hipotecarios o subsidios disponibles, y guiar a los compradores en la planificación financiera necesaria para reunir el pie o mejorar su perfil crediticio. En muchos casos, nuestra labor también implica educar financieramente al cliente y transparentar los procesos del mercado, para que comprar una vivienda no sea solo una aspiración, sino una meta alcanzable.

2. El mercado del arriendo se ha vuelto una alternativa obligada para muchas familias que no pueden acceder a la compra. No obstante, los contratos suelen incluir cláusulas complejas o desequilibradas, que los arrendatarios muchas veces firman sin entender completamente. De lo anterior ¿Cuáles son los errores más comunes que cometen los arrendatarios al firmar un contrato? ¿Qué cláusulas deberían revisar con especial atención?

Uno de los errores más frecuentes es no leer detenidamente el contrato o firmarlo sin entender plenamente su contenido. En muchos casos, esto ocurre no por desinterés, sino por falta de herramientas técnicas o jurídicas para interpretar correctamente lo que se firma. Por eso, siempre recomiendo contar con el apoyo de un abogado o agente inmobiliario profesional, que pueda orientar sobre los alcances reales del documento antes de comprometerse.

Otro error habitual es llegar a acuerdos verbales, que no tienen ninguna validez jurídica. Muchas personas acuerdan condiciones de arriendo, reparaciones o plazos de entrega solo de palabra, y luego se enfrentan a conflictos que no pueden resolver porque no existen respaldos escritos. En este sentido, es fundamental que todo acuerdo se formalice por escrito, de manera clara y firmada por ambas partes.

Entre las cláusulas que deben revisarse con especial atención, destaco: Verificar que el arrendador sea efectivamente el propietario, mediante el Certificado de Dominio Vigente emitido por el Conservador de Bienes Raíces. Incluir un inventario detallado del estado del inmueble, idealmente con respaldo fotográfico. Revisar las cláusulas de reajuste del canon de arriendo, que suelen expresarse en UF o IPC. Analizar las condiciones de término anticipado del contrato, pues pueden implicar penalidades o plazos estrictos de aviso previo.

Por su parte, los propietarios también suelen cometer errores, especialmente al no verificar adecuadamente los antecedentes financieros o comerciales del arrendatario, lo que puede derivar en incumplimientos de pago o en procesos judiciales de desalojo.

3. Ante la escasez de viviendas y los altos precios, ha crecido el fenómeno del arriendo informal, especialmente en comunas periféricas o en viviendas subdivididas. Muchas veces no existen contratos escritos, lo que deja a los ocupantes en una situación de incertidumbre. ¿Qué tan protegidos están en esos casos y qué recomienda usted hacer?

El arriendo informal se ha expandido en los últimos años, especialmente en comunas periféricas o en viviendas subdivididas, donde muchas veces los ocupantes no cuentan con contratos escritos ni respaldo legal alguno. En estos casos, la protección legal existe, pero opera bajo figuras distintas a las de un contrato formal de arrendamiento.

Cuando existe un contrato de arriendo firmado, los propietarios pueden invocar la Ley N° 21.461, conocida como “Ley Devuélveme mi Casa”, que desde 2022 permite agilizar los procesos de restitución del inmueble frente a arrendatarios morosos. Dicha normativa otorga al arrendatario un plazo de 10 días hábiles para pagar o defenderse, tras lo cual, si no responde, el tribunal puede ordenar directamente el desalojo y el pago de la deuda.

Sin embargo, cuando no hay contrato escrito, la vía judicial más frecuente es la demanda por comodato precario, donde el propietario debe demostrar que la ocupación del inmueble se produce por mera tolerancia o desconocimiento. Este procedimiento es más largo y complejo, ya que requiere una etapa probatoria más extensa y admite mayores defensas por parte del ocupante.

Por lo tanto, mi principal recomendación es que ambas partes —propietarios y arrendatarios— regularicen su situación formalizando el contrato de arriendo por escrito, definiendo con claridad derechos, deberes y plazos. Esto no solo entrega seguridad jurídica, sino que también evita conflictos futuros y protege a ambas partes por igual.

5. La combinación de créditos más caros, sueldos estancados y exigencias bancarias cada vez más estrictas ha transformado el acceso a la vivienda en un verdadero desafío. Los jóvenes y familias de ingresos medios enfrentan barreras que antes no existían. Hoy en día, adquirir vivienda parece un privilegio. ¿Cuáles son los principales obstáculos legales y financieros para quienes buscan su primera casa?

Hoy en día, adquirir una vivienda en Chile representa uno de los desafíos más grandes para las familias y especialmente para los jóvenes. Uno de los principales obstáculos es el alza sostenida de los precios de las propiedades, expresados en UF, lo que implica que su valor aumente constantemente, mientras los sueldos permanecen estancados y no crecen al mismo ritmo. Esto genera una brecha cada vez mayor entre los ingresos y el costo real de una vivienda.

A ello se suma la dificultad para reunir el pie, que suele representar entre un 10% y un 20% del valor total del inmueble, en un contexto de alta inflación y aumento del costo de vida. Muchos potenciales compradores terminan destinando gran parte de sus ingresos a gastos básicos, lo que reduce su capacidad de ahorro.

Desde el punto de vista financiero, las exigencias bancarias se han endurecido, requiriendo mayores niveles de endeudamiento controlado, estabilidad laboral formal y altos puntajes crediticios. Esto deja fuera a una amplia parte de la población que trabaja de manera independiente o informal, pese a contar con ingresos reales suficientes para sostener un crédito.

En cuanto al ámbito legal y de política habitacional, los subsidios estatales, si bien son una herramienta útil, resultan insuficientes o poco accesibles para sectores medios que no califican por ingresos, pero tampoco pueden financiar una vivienda por la vía tradicional. Sin embargo, cabe destacar que el subsidio a la tasa de interés hipotecaria ha tenido muy buenos resultados, permitiendo a miles de familias mejorar sus condiciones de financiamiento y acceder a créditos con cuotas más bajas y estables, aliviando en parte el impacto del aumento de tasas y la inflación.

6. La compraventa directa entre particulares se ha popularizado gracias a redes sociales y plataformas digitales. Sin embargo, en muchos casos se omite la asesoría profesional, lo que puede derivar en fraudes, títulos irregulares o problemas de posesión. ¿Cuáles son los mayores riesgos de hacerlo sin un corredor ni revisión jurídica previa?

La compraventa directa entre particulares ha crecido considerablemente con el uso de redes sociales y plataformas digitales. Sin embargo, cuando estas operaciones se realizan sin asesoría profesional ni revisión jurídica previa, los riesgos pueden ser muy altos.

Uno de los principales peligros es el fraude inmobiliario, que puede manifestarse en ventas de propiedades con títulos irregulares, dobles ventas o suplantación de identidad. En muchos casos, los compradores no verifican en el Conservador de Bienes Raíces que quien vende sea efectivamente el propietario, ni revisan si existen gravámenes, prohibiciones o deudas asociadas al inmueble.

Otro riesgo importante es la falta de revisión del historial jurídico de la propiedad, lo que puede derivar en adquirir bienes con juicios pendientes, hipotecas impagas o irregularidades en la subdivisión del terreno. También es común que no se revisen correctamente los planos y roles del SII, generando conflictos posteriores sobre deslindes o uso del suelo.

Por eso, contar con la asesoría de un abogado o agente inmobiliario certificado no solo garantiza la revisión del título y la redacción adecuada de los contratos, sino que también entrega transparencia, trazabilidad y seguridad jurídica al proceso. En definitiva, el acompañamiento profesional no es un costo adicional, sino una inversión en confianza y protección patrimonial.

7. El comprador chileno de hoy ya no es el mismo de hace una década. Los cambios económicos, la incertidumbre política y la evolución tecnológica han influido en las motivaciones y comportamientos de quienes buscan una vivienda o invierten en bienes raíces. ¿Ha cambiado el perfil del comprador chileno? ¿Qué buscan hoy las familias, los jóvenes o los inversionistas en el mercado inmobiliario?

Efectivamente, el comprador chileno de hoy ya no es el mismo que hace una década. El cambio responde tanto a factores demográficos y económicos, como a transformaciones tecnológicas y culturales.

En primer lugar, el factor etario es determinante. Hoy existen personas que superan los 60 o 65 años que ya no son sujetos de crédito hipotecario, pese a tener capacidad de pago o ahorro, lo que antes no era una limitación tan marcada. En sentido contrario, los jóvenes que hace 10 años recién salían del colegio o estaban en la universidad, hoy son profesionales consolidados que comienzan a proyectar su vida patrimonial. Según datos del Banco Estado, los millennials representan el 63,78% de la fuerza compradora, seguidos por los centennials con un 22,31%, lo que demuestra un recambio generacional evidente.

Otro cambio relevante es la mayor participación de las mujeres en la adquisición de viviendas. Tradicionalmente, era el hombre quien aparecía como titular del crédito, pero hoy existe una creciente autonomía económica femenina. De hecho, el otorgamiento de créditos hipotecarios a mujeres ha crecido en torno al 6,5% anual, superando el aumento del 5% en hombres, según cifras del Banco Estado.

Además, el perfil del comprador actual es más informado y exigente. Las familias y los jóvenes ya no solo buscan una vivienda como símbolo de estabilidad, sino que valoran aspectos como la ubicación estratégica, la conectividad, la seguridad, la eficiencia energética y la calidad de los espacios comunes. Por su parte, los inversionistas están priorizando proyectos con alta rentabilidad en arriendo, ubicados cerca de polos universitarios o zonas con buena conectividad, y cada vez más utilizan herramientas digitales y análisis de datos para decidir dónde invertir.

8. Las redes sociales y portales digitales han revolucionado la manera en que se ofrecen y gestionan propiedades. Aunque la tecnología ha democratizado la información, también ha abierto espacio para fraudes y operaciones poco transparentes. ¿La digitalización y en particular, el uso de redes sociales beneficia al rubro del corretaje o lo complica?

La digitalización y el uso de redes sociales han transformado profundamente la forma en que se gestionan las propiedades en Chile. Sin duda, la tecnología ha democratizado la información, permitiendo que más personas accedan a oportunidades de compra, venta o arriendo de forma rápida y directa. En ese sentido, ha sido un gran aliado para el corretaje profesional, ya que amplía el alcance, agiliza la difusión y facilita la conexión entre oferta y demanda.

Sin embargo, este mismo acceso masivo también ha generado nuevos desafíos. La falta de regulación y la proliferación de publicaciones sin respaldo profesional han dado espacio a fraudes, estafas y operaciones poco transparentes, afectando la confianza en el mercado. Muchas veces se publican propiedades inexistentes, se usan fotografías falsas o se solicitan transferencias anticipadas sin garantías, aprovechándose de la buena fe de los interesados. Por eso, más que complicar al rubro, la digitalización exige elevar los estándares éticos y profesionales. Hoy, los agentes y corredores debemos actuar con transparencia, trazabilidad y respaldo documental, verificando la autenticidad de cada publicación y la identidad de los propietarios.

Además, las redes sociales ofrecen una oportunidad invaluable para educar y profesionalizar al cliente, entregando contenido de valor, información legal y herramientas para tomar decisiones informadas. En ese sentido, la tecnología no reemplaza al agente, sino que potencia su rol como asesor confiable en un entorno donde la información abunda, pero la orientación experta marca la diferencia.

9. A pesar de que los conflictos inmobiliarios son cada vez más frecuentes, el derecho inmobiliario y el corretaje suelen tener escasa presencia en los programas universitarios. Esto genera una brecha entre la formación académica y las necesidades del mercado. ¿Cree que en las facultades de Derecho debería enseñarse más sobre el corretaje y el derecho inmobiliario?

Hoy el derecho inmobiliario tiene una presencia muy limitada en las facultades de Derecho, a pesar de ser un área que impacta directamente la vida cotidiana de las personas. Los abogados enfrentamos constantemente casos relacionados con propiedades: desde conflictos entre arrendadores y arrendatarios, hasta juicios de partición, sucesorios o de familia, todos con un fuerte componente patrimonial. Por eso, resulta esencial que las universidades formen profesionales capaces de abordar estos temas con conocimiento técnico y visión práctica.

Por otro lado, el corretaje inmobiliario es una disciplina que requiere cada vez más preparación, tanto en aspectos legales como comerciales y comunicacionales. En mi experiencia en RE/MAX Costanera, he aprendido la importancia de la gestión integral con el cliente: desde la primera reunión de captación, el seguimiento, hasta el acompañamiento durante todo el proceso. Estas habilidades, que combinan el derecho con la asesoría comercial, son hoy fundamentales para cualquier abogado que aspire a desarrollarse de forma independiente o emprender en el ámbito privado.

Además, considerando la gran cantidad de abogados que egresan cada año, el mercado laboral demanda profesionales con herramientas diferenciadoras, capaces de aplicar el derecho en contextos reales, ofrecer soluciones prácticas y desarrollar su propio sello profesional. Incorporar formación en derecho inmobiliario, corretaje y habilidades comerciales sería, sin duda, un paso necesario para acortar la brecha entre la academia y las necesidades reales del mercado.