La evolución de la copropiedad inmobiliaria en Chile: Una mirada crítica desde la Ley N° 21.442 y el derecho comparado, por Joaquín Guerrero Reyes

La fisonomía de nuestras urbes ha dejado de ser una expansión horizontal para convertirse en un desafío de altura. En un escenario de escasez crítica de suelo e hiperdensificación, el Derecho ha debido abandonar la concepción decimonónica del dominio absoluto que se extendía «desde el cielo hasta el centro de la tierra». Habitar hoy exige transitar desde el individualismo del principio ad coelum hacia un modelo de convivencia colectiva donde lo privado y lo común se entrelazan de forma indisoluble. En este contexto, la Ley N° 21.442 no representa una mera actualización administrativa; constituye una transformación profunda del paradigma de gobernanza comunitaria. Este giro normativo busca reconciliar el interés individual con la armonía del colectivo.

Para que Chile pudiera proyectarse verticalmente y crecer hacia las alturas, el Derecho Civil nacional debió enfrentar una ruptura paradigmática con sus moldes más antiguos y dogmáticos, heredados directamente del Código de Andrés Bello de 1855. Bajo la influencia del derecho romano, la propiedad original se concebía mediante el principio ad coelum, una noción absoluta donde el dueño de un terreno lo era también de todo lo que se extendiera hacia el cielo y el subsuelo, impidiendo que existieran títulos de dominio exclusivos y superpuestos sobre una misma proyección vertical.

Esta adaptación legislativa se consolidó a través de tres grandes hitos que reflejan las transformaciones sociales y urbanas del país:

Primero, con la Ley N° 6.071 de 1937 que representó la primera gran fractura de la unidad del terreno derivada del principio de accesión. Mediante una audaz ficción jurídica, esta ley permitió la denominada «venta por pisos», fragmentando la propiedad edilicia al vincular la titularidad exclusiva de departamentos a una cuota forzosa sobre bienes comunes esenciales como cimientos, muros perimetrales y escaleras. Su impacto fue tal que impulsó la modernización arquitectónica y estética de los cascos históricos de Santiago y Valparaíso, permitiendo el surgimiento de los primeros rascacielos y reconfigurando definitivamente los centros urbanos.

Segundo, con la Ley N° 19.537 de 1997, promulgada en un contexto de expansión urbana, este cuerpo legal buscó sepultar la antigua regulación para reconocer una nueva realidad territorial: la masificación de los condominios de casas en la periferia y la densificación de edificios en altura. No obstante, su implementación práctica reveló graves fallas estructurales de gobernanza. El legislador impuso una rigidez extrema en el funcionamiento de las comunidades, exigiendo quórums de presencialidad absoluta que alcanzaban hasta el 80% de los derechos para decisiones relevantes. Esta exigencia devino en una inoperancia sistémica y una parálisis administrativa crónica que impidió, durante décadas, la renovación de comités y la ejecución de mejoras estructurales urgentes.

Tercero, con la Ley N° 21.442 de 2022 que surge como una respuesta directa al agotamiento del modelo anterior y a los desafíos críticos del siglo XXI, marcados por la hiperdensificación residencial y los denominados «guetos verticales». Esta reforma ataca frontalmente la informalidad mediante la creación del Registro Nacional de Administradores, exigiendo capacitación técnica y antecedentes limpios para profesionalizar la gestión. Además, recogiendo las lecciones operativas de la pandemia, la ley revoluciona la democracia comunitaria al validar legalmente las asambleas virtuales y los sistemas de votación telemática, reduciendo los quórums de constitución a solo un 33% para destrabar la gestión de las comunidades modernas. Finalmente, eleva los estándares de seguridad integral, obligando a la actualización de planes de emergencia suscritos por ingenieros especialistas y reforzando la protección patrimonial mediante seguros colectivos obligatorios.

Comprender esta evolución resulta fundamental para advertir que la regulación vigente no constituye una ruptura con el pasado, sino la respuesta legislativa a las limitaciones que fueron evidenciando los regímenes anteriores.

Así, la Ley N° 21.442 establece un marco normativo destinado a organizar el funcionamiento de las comunidades y responder a los desafíos propios de la convivencia en altura. Su estructura fue sometida al control preventivo del Tribunal Constitucional el cual declaró conformes a la Constitución disposiciones como el ingreso forzado a unidades en casos de emergencia y el mérito ejecutivo de los avisos de cobro de gastos comunes. Asimismo, distingue entre condominios de edificaciones (Tipo A) y de sitios urbanizados (Tipo B), excluyendo del régimen los predios rústicos subdivididos conforme al D.L. N° 3.516. Del mismo modo, reafirma la inseparabilidad entre el dominio exclusivo de cada unidad y los bienes comunes, estableciendo que el adquirente responde por las deudas de gastos comunes pendientes. La administración se organiza en torno a la Asamblea, el Comité de Administración y el Administrador, incorporando la figura del copropietario hábil y permitiendo subadministraciones en condominios de gran tamaño. A ello se suma la obligación de contar con un Plan de Emergencia y la regulación del ingreso a las unidades en situaciones de urgencia. Finalmente, la ley profesionaliza la gestión comunitaria mediante la creación de la Secretaría Ejecutiva de Condominios y del Registro Nacional de Administradores, imponiendo requisitos de idoneidad y fortaleciendo los estándares de transparencia en la administración de los recursos comunes.

Sin perjuicio de los importantes avances introducidos por la Ley N° 21.442, el derecho comparado demuestra que aún existen instituciones capaces de fortalecer el régimen chileno:

El modelo de Colombia, regido por la Ley 675 de 2001, se destaca en el panorama latinoamericano por su profundo enfoque social y su rigor en la protección del tráfico jurídico inmobiliario. A diferencia de la legislación chilena, que se centra primordialmente en la operatividad técnica y administrativa, la normativa colombiana consagra de forma taxativa un catálogo de principios orientadores que deben regir la convivencia, tales como la función social y ecológica de la propiedad, la dignidad humana, la solidaridad y el respeto al debido proceso. Estos principios no son meras declaraciones retóricas, sino que actúan como mandatos de interpretación obligatorios para resolver conflictos internos y para la imposición de sanciones, asegurando que cualquier medida disciplinaria respete el derecho a la defensa y la contradicción.

Uno de los pilares más innovadores de la ley colombiana, y que la investigación propone como una reforma necesaria para Chile, es la exigencia del certificado de «paz y salvo». En Colombia, el notario tiene la obligación legal de exigir este certificado (que acredita que la unidad no tiene deudas por gastos comunes) para poder autorizar la escritura pública de transferencia de dominio. En Chile, por el contrario, la ley actual solo requiere una declaración del vendedor, cuya omisión no invalida el contrato, dejando al comprador expuesto a deudas ocultas que, por el privilegio de la deuda, terminan persiguiendo a la unidad y afectando su patrimonio.

Asimismo, la Ley 675 aborda con precisión técnica la complejidad de los condominios modernos mediante la figura de los «módulos de contribución». Esta herramienta es fundamental para proyectos de uso mixto (comerciales y residenciales), ya que permite asignar los costos de administración y mantenimiento de forma diferenciada según el sector que efectivamente utiliza los bienes, garantizando una mayor equidad y transparencia financiera que los sistemas de prorrateo simple.

Finalmente, el sistema colombiano refuerza la solvencia de la comunidad mediante una solidaridad legal estricta entre el propietario anterior y el nuevo adquirente respecto a las deudas devengadas antes de la venta. Además, simplifica la operatividad institucional al establecer que la personería jurídica del condominio surge por el solo ministerio de la ley una vez que se registra la escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, sin necesidad de trámites administrativos adicionales ante direcciones de obras o municipalidades.

El análisis del modelo de España, regido por la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, ofrece lecciones fundamentales para el fortalecimiento del sistema chileno, especialmente en lo relativo a la estructura de poder y la solvencia financiera de las comunidades. A diferencia de la normativa chilena, donde la representación judicial y administrativa tiende a concentrarse en el Administrador, el derecho español radica la representación legal de la comunidad en la figura del Presidente, quien debe ser obligatoriamente uno de los copropietarios. Esta disposición asegura que quien ostente la representación en juicio y fuera de él tenga un interés patrimonial directo en el condominio, otorgando un mayor peso político y de control a los dueños frente a la gestión de terceros.

En el ámbito de la sostenibilidad económica, España impone estándares más rigurosos que la Ley N° 21.442. Mientras que en Chile el fondo de reserva se constituye con un recargo mínimo del 5% del gasto común mensual, la legislación española exige que este fondo no sea inferior al 10% del último presupuesto ordinario. Esta diferencia es crítica, pues un fondo del 10% garantiza de manera mucho más efectiva la ejecución de reparaciones estructurales y mantenimientos mayores a largo plazo, evitando que las comunidades enfrenten crisis financieras ante imprevistos de gran cuantía.

Para enfrentar la morosidad, España ha implementado herramientas procesales y disuasorias que el estudio propone como modelos para Chile:

• Proceso Monitorio Especial: Se trata de una vía judicial rápida y simplificada diseñada específicamente para que las comunidades reclamen deudas de forma expedita, evitando la saturación de los tribunales con juicios ejecutivos tradicionales. Además, otorga un privilegio de crédito sobre la anualidad corriente y los tres años anteriores, asegurando que la comunidad tenga prioridad para cobrar sus acreencias.

• Votos de Ausentes (Silencio Positivo): Una innovación administrativa relevante es que los copropietarios ausentes en una asamblea que, tras ser notificados, no manifiesten su discrepancia en un plazo de 30 días, se computan como votos favorables . Esta regla facilita enormemente la adopción de acuerdos que, de otro modo, quedarían paralizados por el desinterés o la inasistencia.

• Medidas Disuasorias Proporcionales: A diferencia de la facultad chilena de cortar suministros básicos como electricidad o internet, el modelo español permite establecer intereses penales superiores al legal o la privación temporal del uso de instalaciones no esenciales (como gimnasios o piscinas), siempre que no se afecte la habitabilidad de la unidad.

Finalmente, el vendedor en España debe aportar obligatoriamente un certificado de deuda al momento de la transferencia, y tanto el secretario como el presidente responden por su exactitud, una medida de transparencia que protege al comprador de deudas ocultas de manera mucho más robusta que la simple declaración que se exige actualmente en el mercado chileno.

El análisis del modelo de Argentina, cuya regulación se encuentra integrada desde 2015 directamente en el Código Civil y Comercial de la Nación (Libro Cuarto, Título V), revela una aproximación dogmática de superior jerarquía normativa al vincular la propiedad horizontal con la teoría general de los derechos reales. La diferencia más profunda y estructural con el sistema chileno radica en que el derecho argentino define explícitamente al «consorcio de propiedad horizontal» como una persona jurídica privada. Esta identidad legal autónoma le otorga al consorcio una personalidad propia e independiente de los copropietarios que lo integran, permitiéndole contratar, adquirir derechos y litigar de forma mucho más ágil, superando la limitación del modelo chileno donde la asamblea representa a los dueños pero no constituye una entidad civil plenamente independiente.

En cuanto a su gobernanza interna, el sistema argentino fortalece la fiscalización mediante el Consejo de Propietarios, un órgano colegiado que, a diferencia del Comité de Administración chileno, posee facultades expresas y robustas de auditoría, inspección y control de las cuentas mensuales y anuales presentadas por el administrador. Respecto a la figura del ejecutor, el código impone un régimen estricto de incompatibilidades, prohibiendo terminantemente que los administradores contraten servicios con el consorcio en beneficio propio, lo que previene conflictos de interés y asegura la transparencia en la gestión de proveedores.

Finalmente, la legislación argentina eleva significativamente el estándar de protección y responsabilidad en dos frentes críticos:

• Responsabilidad Profesional: El administrador responde de forma ilimitada y solidaria por los daños causados en el ejercicio de sus funciones derivados de negligencia grave.

• Protección de la Vivienda: Siguiendo una lógica de seguridad social, el código protege la vivienda familiar frente a ejecuciones de terceros, permitiendo su embargo únicamente por deudas propias de las expensas (gastos comunes), garantizando así que el hogar no responda por obligaciones ajenas a la copropiedad.

El análisis del modelo de Uruguay, fundamentado en la Ley N° 10.751 de 1946, revela una de las normativas pioneras en Sudamérica que, a pesar de su antigüedad, ofrece soluciones técnicas avanzadas para situaciones críticas de habitabilidad. A diferencia del sistema chileno, que supedita la reconstrucción o demolición mayoritariamente a acuerdos de asambleas extraordinarias, la legislación uruguaya incorpora criterios objetivos de liquidación por ruina o destrucción. Específicamente, establece la venta obligatoria del terreno cuando la destrucción del inmueble alcanza las tres cuartas partes (3/4) de su valor, facilitando una salida jurídica clara para comunidades que resultan económicamente inviables de sostener.

En cuanto a la gestión y mantenimiento, Uruguay otorga a la justicia un rol activo para destrabar la parálisis administrativa. La ley permite la intervención judicial para autorizar obras necesarias o urgentes en aquellos casos donde la asamblea de copropietarios no logra alcanzar un acuerdo (Art. 13). Esta facultad judicial actúa como una válvula de seguridad que garantiza la conservación estructural del edificio por sobre los conflictos internos de la comunidad.

Finalmente, el régimen uruguayo regula con precisión la seguridad patrimonial mediante la obligatoriedad general de seguros contra incendio (Art. 20). Un aspecto destacado de este modelo es la autonomía que se le otorga al administrador para gestionar la liquidación de siniestros menores, permitiendo una reparación más ágil de las unidades afectadas, lo cual contrasta con la rigidez procesal que a veces enfrentan otros sistemas de la región. De este modo, la Ley N° 10.751 equilibra el dominio tradicional con mecanismos de intervención estatal y técnica para asegurar la estabilidad a largo plazo del inmueble.

El modelo de Francia, regido por la Ley N° 65-557 de 1965 (con actualizaciones vigentes hasta 2026), se posiciona como uno de los sistemas más robustos y sofisticados de Europa al otorgar una personalidad civil plena y autónoma a la colectividad de los copropietarios, denominada «sindicato» ( syndicat ). A diferencia de la legislación chilena, donde la asamblea representa a los dueños pero no constituye una entidad civil independiente en términos plenos, el sindicato francés es una persona jurídica capaz de contratar, litigar y, fundamentalmente, ser legalmente responsable por los daños que puedan causar los vicios de construcción o la falta de mantenimiento de las áreas comunes.

En materia de conservación patrimonial, Francia destaca por su visión de largo plazo mediante la imposición del Plan Plurianual de Trabajos (PPT). Este instrumento técnico debe actualizarse cada diez años y tiene como objetivo proyectar detalladamente todas las obras necesarias para la década siguiente, basándose en diagnósticos de eficiencia energética y análisis estructurales globales. Para garantizar la ejecución de este plan, los edificios con más de diez años de antigüedad están obligados a constituir un fondo de obras inalienable, asegurando así la plusvalía del inmueble y evitando que las reparaciones mayores queden sujetas a la falta de liquidez inmediata de la comunidad.

Para el control de la administración, la ley francesa establece mecanismos de transparencia y sanción de alta eficacia:

• Astreintes: El administrador francés ( síndico ) está sujeto a multas diarias automáticas denominadas astreintes en caso de retraso en la entrega de documentos contables o de gestión al Consejo Sindical . Este consejo tiene facultades de control superiores a las del comité chileno, pudiendo consultar cualquier registro bajo pena de sanción pecuniaria directa para el administrador.

• Ficha Sintética: Es obligatorio confeccionar anualmente una «ficha sintética» que resuma el estado de salud técnico y financiero del edificio, permitiendo que tanto residentes como futuros compradores tengan una visión clara y estandarizada de la realidad del inmueble.

Finalmente, en cuanto al régimen de apremio por morosidad, Francia utiliza la «aceleración de deuda». Si un copropietario incurre en treinta días de mora tras el impago de una cuota presupuestaria, el presidente del tribunal puede declarar inmediatamente exigibles todas las provisiones restantes del año, desincentivando la mora recurrente sin necesidad de recurrir a medidas que afecten la habitabilidad de la unidad. Además, el administrador está facultado por ley para inscribir hipotecas legales sobre la propiedad del deudor sin necesidad de una autorización previa de la asamblea, asegurando el crédito de la comunidad de forma expedita.

El análisis comparado permite advertir que todavía existen instituciones presentes en otros ordenamientos que podrían contribuir al perfeccionamiento del sistema chileno. Entre ellas destacan el reconocimiento de personalidad jurídica del condominio, siguiendo los modelos argentino y francés; la incorporación de un Plan Plurianual de Trabajos inspirado en la legislación francesa; la implementación de un certificado obligatorio de «paz y salvo» para la transferencia de unidades, conforme al modelo colombiano; la creación de un procedimiento monitorio especial para el cobro de gastos comunes, siguiendo la experiencia española; y la incorporación de criterios objetivos para la liquidación de comunidades inviables, de acuerdo con la legislación uruguaya.

La evolución normativa demuestra que la regulación de la copropiedad inmobiliaria continúa siendo un proceso dinámico. La experiencia comparada ofrece herramientas útiles para fortalecer la gobernanza de los condominios y enfrentar los desafíos que plantea la creciente densificación urbana, permitiendo que el régimen chileno continúe evolucionando.

Referencias bibliográficas:

Guerrero Reyes, Joaquín Tomás, EVOLUCIÓN Y DESAFÍOS DE LA COPROPIEDAD INMOBILIARIA EN CHILE: UN ESTUDIO CRÍTICO DE LA LEY N°21.442 A LA LUZ DEL DERECHO COMPARADO LATINOAMERICANO Y EUROPEO (July 07, 2026). Available at SSRN: https://papers.ssrn.com/sol3/papers.cfm?abstract_id=7075738

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Chile. (1937, 16 de agosto). Ley 6071: Dispone que los diversos pisos de un edificio y los departamentos en que se divida cada piso podrán pertenecer a distintos propietarios. Ministerio de Justicia. Biblioteca del Congreso Nacional de Chile.

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Francia. (1965, 10 de julio). Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis [Ley N° 65-557 por la que se establece la condición de copropiedad de edificios]. Legifrance.

Uruguay. (1946, 25 de junio). Ley N° 10751: Ley de Propiedad Horizontal. IMPO – Centro de Información Oficial.