Corte anula condena por comisión inmobiliaria al no probarse nexo causal con la venta

La Suprema Corte de Justicia anuló por unanimidad la sentencia de segunda instancia y desestimó la demanda por cobro de comisión inmobiliaria en un litigio que enfrentó a una inmobiliaria contra los vendedores y la compradora de una estancia ubicada en el paraje San Gregorio, departamento de San José.

El caso originó en un contrato de exclusividad suscrito el 27 de abril de 2018 entre la parte actora y las sociedades vendedoras, mediante el cual la inmobiliaria se comprometía a intermediar la venta de la propiedad por un período de doce meses, a cambio de una comisión. El acuerdo establecía que "Perazzo Inmobiliaria Sotheby's International Realty informará al propietario, previamente a la visita de todos los interesados, identificándolos, que deseen ver el predio y la evolución de las negociaciones con los mismos".

Durante la vigencia del contrato, el 8 de mayo de 2018, se realizó una visita a la estancia en la que participó la eventual compradora. Sin embargo, la venta no se concretó durante el período de exclusividad, que venció el 26 de abril de 2019. Casi un año y medio después, el 12 de agosto de 2019, las vendedoras enajenaron la propiedad a la compradora por un precio de aproximadamente USD 18.500.000, cifra significativamente inferior a los USD 29.000.000 que la inmobiliaria había ofrecido.

La Corte destacó que "el negocio finalmente celebrado se aleja largamente de las condiciones de venta ofrecidas por el intermediario". Se concretó más de quince meses después de la visita coordinada por la mediadora y "en condiciones distintas a las ofrecidas por la mediadora actora".

Para fundar la anulación, el tribunal subrayó que "para que el intermediario tenga derecho al cobro de la comisión, la concreción del negocio debe ser el fruto de su actuación, esto es, debe existir un nexo de causalidad entre la actividad que éste despliega y la celebración del negocio entre las partes acercadas". En el presente caso, la Corte concluyó que aun cuando la compradora conoció la estancia por medio de la actora, "resulta insuficiente para tener por demostrado el referido nexo causal".

La Corte observó que los testigos declarararon que, tras conocer la estancia, la compradora no efectuó oferta alguna de compra. Además, "la enajenación que finalmente se concretó fue por un precio de más de diez millones de dólares inferior al que proponía la actora, esto es, un 30% más barato que el ofrecido por el mediador". El tribunal afirmó que "la mera actividad de "mostrar" el campo, no puede ser causa suficiente para generar el derecho a cobrar la comisión".

La Corte precisó que quedó probado que la labor causal de facilitación de información y negociación "fue efectuada por sujetos distintos de los actores (el Sr. Ruiz, en nombre de las vendedoras, y el Sr. Abelenda, en interés de la compradora)". Por tanto, "no resultó demostrado cuál habría sido "el servicio" o la "labor de intermediación activa" del mediador" del cual se habrían beneficiado los demandados.

La sentencia de primera instancia había condenado a las vendedoras al pago de una indemnización equivalente al 1% del valor de compraventa, considerando incumplimiento del contrato de exclusividad. El Tribunal de Apelaciones de Primer Turno revocó esa condena y, en su lugar, condenó a la totalidad de los demandados al pago de la comisión inmobiliaria del 3% más IVA, argumentando que la compradora había utilizado servicios del intermediario.

La Suprema Corte rechazó este razonamiento y enfatizó que la Sala de Apelaciones había efectuado una valoración de prueba "carente de motivación suficiente". El tribunal señaló que referir genéricamente a declaraciones testimoniales, "sin más precisión, equivale a despachar una decisión carente de motivación suficiente". Por ello, anuló la sentencia recurrida y desestimó la demanda en su totalidad, sin condena procesal especial.