La Ley N° 21.772 y el nuevo paradigma del notariado chileno: entre la obligación de modernizarse y la incertidumbre de lo pendiente

Como es de público conocimiento, el 1 de abril de 2026, entró en vigencia la **Ley N° 21.772,**por lo que esta fecha no es una más para quienes ejercemos el oficio notarial.

Publicada en el Diario Oficial el 1 de octubre de 2025, esta reforma, modifica el sistema registral y notarial en sus aspectos orgánicos y funcionales, no tratándose en consecuencia de otra reforma más, sino más bien, la más profunda que ha experimentado el notariado en Chile desde la dictación del Código Orgánico de Tribunales, trascendiendo incluso a lo meramente procedimental. Humildemente considero, que estamos ante un cambio de paradigma institucional, que rediseña el rol del notario, su accountability ante la sociedad, su relación con el Estado y con el mercado, y por cierto la forma en que se prestará la fe pública en Chile durante las próximas décadas.

Quienes ejercemos esta función, no podemos sino valorar el espíritu de la reforma y al mismo tiempo debemos señalar con franqueza, sus tensiones, ambigüedades y las zonas de incertidumbre que la implementación genera, pues, al final de día, somos Ministro de Fe Publica y recae en nosotros un mandato legal para obrar siempre con rectitud.

Es por esto, que sería deshonesto negar que el sistema notarial chileno acumulaba deficiencias estructurales que esta ley intenta corregir, pues es sabido que la ausencia de estándares tecnológicos mínimos obligatorios, la debilidad del sistema de fiscalización por la sobre carga laboral de los Ministros de Cortes de Apelaciones, la inexistencia de mecanismos de rendición de cuentas formales y la opacidad en los procesos de nombramiento son realidades que el propio gremio notarial y la ciudadanía sobre todo, reconocía como problemáticas. En este contexto, la Ley N° 21.772 enfrenta todas estas materias de manera simultánea, con una ambición reformadora que merece reconocimiento y que invita a que quienes son actores activos de este proceso, a aportar desde sus respectivas áreas para trabajar de manera conjunta en mejoras continuas en favor del usuario, quien debe estar en el centro del servicio, tres ejes principales.

En la última semana, objeto de cierta discusión, ha sido el nuevo artículo 401 bis del Código Orgánico de Tribunales (COT), ya que este obliga a que cada notaría debe mantener un sitio web con información mínima: dirección, horario, tarifas por trámite, nómina del personal con sus remuneraciones, balances anuales, declaraciones de intereses y patrimonio, e informes de supervisión de la Fiscalía Judicial o SERNAC (si fuera el caso) Adicionalmente, el artículo 401 bis N° 8 exige informar trimestralmente al Ministerio de Justicia los aranceles cobrados, los que además, serán publicados en el sitio web ministerial.

Estas exigencias de transparencia, si bien son considerables, olvidan elementos objetivos de análisis, y dejan en un mismo rango a servicios que por sus diferentes estructuras, requieren de una profundización más importante para comprender de manera mas informada los costos asociados al servicio que se entrega. Debo señalar, que no quiero decir con esto, que cada uno es libre de cobrar lo que quiere, sino solamente hacer un punto en relación de la forma e información con la que se va suministrar estos nuevos requerimientos de publicidad e información, pues, por ejemplo, muy importante es señalar, que a lo largo de todo Chile existen oficios Notariales y Registrales que se encuentran ante diferentes adversidades y por esto, no todos cuentan con la misma realidad al ser nombrados y ejercer su cargo, lo expuesto no es una excusa sino más bien una realidad que también debe ser visibilizada. Quienes están en esa línea de contingencia, saben de primera fuente, el tremendo esfuerzo patrimonial y familiar que realizan los Ministros de Fe que se encuentran en lugares de mucho más difícil acceso o incluso aquellos que asumen teniendo que replantear equipos por completo.

El punto antes expuesto, es uno de los que más interesa pues, este redunda, en las obligaciones de infraestructura tecnológica mínima del artículo 401 bis e infraestructura física con la que deberán contar los oficios registrales.

Respecto de la infraestructura digital, en especifico la operación electrónica plena —esto es, el repositorio digital obligatorio contemplado en el artículo 409 ter COT, las comunicaciones internotariales digitales, el envío electrónico de títulos al Conservador de Bienes Raíces conforme al nuevo artículo 401 N° 12, y las copias electrónicas con FEA del artículo 422— está condicionada por el artículo tercero transitorio de la ley a una vigencia diferida de****un año después de publicada la ley en el diario oficial, reglamento que debe dictarse en el plazo máximo de un año desde la publicación de la ley, es decir, a más tardar el 1 de octubre de 2026, esto abre una puerta muy interesante, pues de generar un reglamento oportuno y en sintonía con la entrada en vigencia de la Ley 21.719, también encontraremos una oportunidad para mejorar y generar procesos tecnológicos que blinden los diferentes actos transaccionales entre personas naturales y empresas.

Hoy, el notario está obligado a tener FEA y capacidad técnica para operar digitalmente. Pero la obligación de remitir electrónicamente títulos al Conservador, de otorgar copias con valor jurídico pleno en formato digital, y de mantener el repositorio digital operativo, aún no es exigible en toda su extensión, no solo, porque el Ministro de Fe no pueda, sino porque bien sabido es que esta Ley no solo involucra a Notarios y Conservadores, sino también a todos aquellos que participan en la industria y requieren los servicios, lo anterior no lo hago con un animo de exculpar responsabilidades, sino como un llamado a aprovechar buenamente esta oportunidad y generar nuevos insumos que hagan eficientes todos los procesos donde intervengan los Ministros de Fe.

Esta múltiple participación, e incidencia en diferentes industrias por parte de los Ministros de Fe, rediseña completamente el sistema de control sobre los notarios y conservadores, y lo hace en tres niveles que conviven bajo una regla de non bis in idem.

El primero es la Fiscalía Judicial, cuyas atribuciones se reformulan en el nuevo artículo 353 bis COT: inspecciones a los oficios, revisión de auditorías externas, consulta de repositorios de documentos, canales de denuncia de usuarios, y la facultad de formular cargos disciplinarios ante la Corte de Apelaciones correspondiente. El fiscal judicial actúa como promotor de la responsabilidad funcionaria, en un procedimiento disciplinario reglado con plazos, contradictorio y recurrible en apelación.

El segundo nivel es la auditoría externa obligatoria del artículo 482 ter COT: notarías que superen los ingresos que fije el Ministerio de Justicia mediante decreto deberán someterse anualmente a examen de auditores inscritos en el registro CMF, con evaluación de atención al público, uniformidad de actuaciones y balance financiero. Los informes de estos auditores serán remitidos al Fiscal Judicial de la Corte Suprema y a los de las respectivas Cortes de Apelaciones, en este sentido, muy importante será que los auditores que realicen estas labores de supervigilancia, estén muy capacitados respecto de todas las disposiciones aplicables a la labor notarial y registral, y, por sobre todo, el margen que se generara en relación con aquellas circunstancia de competencia de SERNAC o Fiscalía Judicial, lo anterior, con la finalidad de evitar una sobre carga a las Cortes de Apelaciones, por circunstancias que puedan sean resueltas de manera más inmediata ante el SERNAC.

El tercer nivel es el SERNAC, incorporado al sistema mediante el artículo 482 bis COT. Si bien su competencia es residual y complementaria, no deja de ser importante y a juicio personal en extremo relevante, lo anterior, no solo porque los usuarios podrán denunciar ante el SERNAC cobros superiores a los aranceles informados, falta de transparencia, o deficiencias en la calidad del servicio, sino porque, además, los usuarios podrán conocer objetivamente las diferencias en servicio.

Después de lo relatado, seria mezquino señalar que este modelo de fiscalización multicapa no es, conceptualmente, el más robusto que ha existido en Chile para este tipo de auxiliares de la administración de justicia.

Finalmente, la Ley N° 21.772 es, en su conjunto, una reforma necesaria y bien orientada, perfectible sin duda, toda vez que mantenga sus ejes de transparencia, tecnología y fiscalización apuntando en la dirección correcta. Los notarios que formamos parte de una nueva generación de Ministros de Fe, no debemos olvidar y respetar a aquellos que llevan mas tiempo que nosotros y tal como es todo en la vida aprender de los errores y reconocer las virtudes. Nuestra labor es la certeza jurídica, y esta requiere que estemos a la altura de los nuevos tiempos, por supuesto, sin perder de vista jamás el irrestricto respecto a le ley, los lineamientos de nuestras respectivas Cortes y sin duda una mejora continua en la calidad de servicio a nuestros usuarios

Porque al final, lo que está en juego y en esto debo ser muy claro, no es la comodidad del notario o conservador. Lo que está en juego es la seguridad jurídica de cada chilena y chileno que deposita y hace un endoso de confianza en nosotros, no solo como Notarios o Conservadores, sino, como auxiliares de la Administración de Justicia, la que no admite improvisación y requiere siempre y ante todo evento de nuestra máxima entrega y compromiso, por que a los que nos gusta realmente lo que hacemos, sabemos que es en este espacio donde comienza (con la compra de una casa) o culmina (testamento) uno de los hitos más importantes de la vida del ser humano, esto es, la fe en el otro. (Santiago, 3 de abril de 2026)

NOTAS

1 Ley N° 21.772, que modifica el sistema registral y notarial en sus aspectos orgánicos y funcionales, publicada en el Diario Oficial el 1 de octubre de 2025. Artículo primero transitorio: vigencia general a los seis meses de su publicación (1 de abril de 2026). Artículo tercero transitorio: las obligaciones de operar a través de medios electrónicos y respaldo digital (arts. 401 bis, 409 ter, 415 y 433 COT, entre otras) entran en vigencia seis meses después de publicado el reglamento del art. 409 ter. Artículo segundo transitorio: el reglamento debe dictarse dentro de un año desde la publicación de la ley (plazo máximo: 1 de octubre de 2026).

2 Artículo 401 bis del Código Orgánico de Tribunales (incorporado por Ley N° 21.772): obliga a cada notaría a mantener infraestructura tecnológica mínima y un sitio web con contenido obligatorio que incluye dirección, horario, tarifas, nómina de personal con remuneraciones, balances anuales, declaraciones de intereses y patrimonio, últimos tres informes de supervisión del fiscal judicial, y canal de consultas, reclamos y sugerencias.

3 Artículo 401 bis N° 8 del COT: obliga al notario a informar trimestralmente al Ministerio de Justicia y Derechos Humanos los aranceles de las distintas actuaciones que realice. El Ministerio deberá publicar esta información en su página web.

4 Artículo 154 bis del Código del Trabajo: establece la obligación general del empleador de mantener reserva de toda la información y datos privados del trabajador a los que acceda con ocasión de la relación laboral.

5 Corte Suprema, Rol N° 39136-2021 (28.02.2022): resolvió que la obligación de publicar remuneraciones de personal asociado a funciones de interés público «no es un dato sujeto a la causal de reserva del artículo 21 N° 2 de la Ley N° 20.285 ni a la confidencialidad genérica del artículo 154 bis del Código del Trabajo, sino a la publicidad de cargos y sueldos».

6 Artículo 409 ter del COT (incorporado por Ley N° 21.772): obliga al notario a digitalizar las escrituras públicas suscritas en papel e incorporarlas en un repositorio digital. Un reglamento del Ministerio de Justicia, suscrito además por el Ministro de Hacienda, establecerá las características técnicas específicas del repositorio.

7 Artículo 401 N° 12 del COT (incorporado por Ley N° 21.772): obliga al notario a remitir electrónicamente al conservador competente, para su inscripción, copia de títulos translaticios de dominio, constitución o modificación de derechos reales sobre inmuebles y actos societarios sujetos a registro, sin necesidad de intervención personal de los interesados, salvo voluntad contraria o falta de provisión de fondos.

8 Artículo 422 del COT (sustituido por Ley N° 21.772): «Las copias autorizadas de instrumentos públicos podrán otorgarse de manera digital o impresa, según se soliciten. (…) Las copias autorizadas otorgadas mediante documento electrónico deberán ser firmadas y selladas por el notario con firma electrónica avanzada y sellado de tiempo.»

9 Artículo 409 del COT (sustituido por Ley N° 21.772): «Los suscriptores de escrituras públicas y de documentos privados autorizados ante notario deberán estampar junto a sus firmas la impresión del pulgar de la mano derecha o, en su defecto, el de la izquierda, y el notario deberá dejar constancia de este hecho, o de la imposibilidad absoluta de efectuarlo.»

10 Artículo 434 N° 4, inciso segundo, del Código de Procedimiento Civil: confiere mérito ejecutivo a la letra de cambio, pagaré o cheque respecto del obligado cuya firma aparezca autorizada por un notario o por el oficial del Registro Civil.

11 Artículo 401, inciso final, del COT (incorporado por Ley N° 21.772): «Los notarios serán responsables civil y disciplinariamente por la infracción a lo señalado en el presente artículo, como asimismo por los actos que realicen las personas dependientes de su notaría en el ejercicio de sus funciones.»

12 Artículo 353 bis del COT (incorporado por Ley N° 21.772): atribuye al fiscal judicial de cada Corte de Apelaciones la supervisión de la conducta funcionaria de los notarios mediante inspecciones, revisión de auditorías externas, consulta de repositorios y canales de denuncia. En caso de constatar infracciones, el fiscal actúa como promotor y formula cargos ante un Ministro instructor designado por la Corte.

13 Artículo 482 ter del COT (incorporado por Ley N° 21.772): impone auditorías externas anuales a notarios cuyos ingresos totales anuales superen el umbral que fije el Ministerio de Justicia mediante decreto, practicadas por empresas inscritas en el Registro de Empresas de Auditoría Externa de la CMF, con rotación obligatoria entre períodos consecutivos.

14 Artículo 482 bis del COT (incorporado por Ley N° 21.772): declara aplicables a los notarios, conservadores y archiveros las disposiciones de la Ley N° 19.496 sobre protección de los derechos de los consumidores. Establece competencia residual del SERNAC y consagra la regla de non bis in idem: «En ningún caso se podrán aplicar dos o más sanciones por los mismos hechos y fundamentos jurídicos.»

15 Artículo 287 del COT (reemplazado por Ley N° 21.772): establece que los cargos de la segunda serie del Escalafón Secundario del Poder Judicial se proveerán mediante concurso público administrado por el Sistema de Alta Dirección Pública (Ley N° 19.882), con perfiles definidos por el Ministerio de Justicia y terna remitida al Presidente de la República por el Consejo de Alta Dirección Pública.

16 Tribunal Constitucional, Rol N° 16644-25-CPR (09.07.2025): en el control preventivo de constitucionalidad del proyecto de Ley N° 21.772, declaró que la reforma del artículo 287 COT tiene rango de ley orgánica constitucional por su carácter modificatorio de una norma previamente calificada y por instituir un nuevo procedimiento para cargos de la segunda serie del Escalafón Secundario.

17 Artículo 439 ter del COT (incorporado por Ley N° 21.772): la custodia de valores o documentos representativos de pago entregados al notario con motivo de un acto o contrato, mediante instrucciones escritas, constituye un encargo o comisión de confianza. Reglas: instrucciones en castellano, firmadas por todos los otorgantes, prohibición de sobre cerrado, imposibilidad de modificación unilateral, conservación de copia por al menos un año, y obligación de reporte de operaciones sospechosas conforme al artículo 3° de la Ley N° 19.913.

18 Artículo 492 del COT (modificado por Ley N° 21.772): dispone que el Ministerio de Justicia determinará mediante decreto fundado, previa consulta al Fiscal Judicial de la Corte Suprema, los precios máximos a cobrar por cada servicio notarial, con actualización al menos cada dos años.

19 Artículo 473 del COT (modificado por Ley N° 21.772): los notarios, conservadores y archiveros deberán rendir, dentro de 30 días desde la asunción del cargo, una caución o garantía ante el Ministerio de Justicia. La forma y monto serán determinados por decreto, conforme al reglamento. Art. 473 bis COT: la no presentación en tiempo y forma conlleva la declaración de vacancia del cargo.