Tribunal condena a Banco por frustrar venta de inmueble a extranjero

El 24° Juzgado Civil de Santiago acogió parcialmente la demanda interpuesta por un ciudadano neerlandés en contra del Banco Santander Chile, tras la fallida formalización de una compraventa de un departamento que el actor se adjudicó en un remate público realizado por la entidad financiera.

Aunque el tribunal rechazó la pretensión principal de cumplimiento forzado del contrato, estimó que existió responsabilidad precontractual de la institución bancaria al exigir requisitos injustificados que impidieron perfeccionar la operación.

Según los antecedentes entregados al tribunal, el demandante participó en un remate organizado por el Banco Santander, adjudicándose un inmueble y cumpliendo con las condiciones iniciales de la subasta, incluida la entrega de la documentación personal requerida. No obstante, al avanzar en el proceso de formalización, el banco condicionó la escrituración a la presentación de una cédula nacional de identidad chilena vigente, pese a que el ciudadano neerlandés contaba con RUT válido, inscrito y operativo para efectos legales y tributarios en Chile, y a pesar de que la normativa no exige residencia o cédula chilena para adquirir bienes inmuebles.

El comprador alegó que la exigencia era arbitraria y contraria a derecho, y que el banco se retractó de formalizar la compraventa sin causa legítima, frustrando la operación y provocando perjuicios económicos y personales.

En su defensa, el Banco Santander sostuvo que la exigencia obedecía a protocolos internos de seguridad bancaria.

En su sentencia, el tribunal determinó que la entidad bancaria incurrió en una retractación injustificada, configurando culpa in contrahendo, pues la adjudicación del inmueble en el remate generó legítimas expectativas en el comprador y obligaba al banco a actuar conforme a la buena fe precontractual.

Asimismo, estimó que la exigencia de una cédula nacional vigente como requisito excluyente carecía de sustento normativo y constituía un obstáculo improcedente para perfeccionar un contrato que ya se encontraba en curso.

Si bien el juez rechazó la demanda de cumplimiento específico —por considerar que, dada la frustración del proceso y las condiciones del inmueble, no procedía forzar la venta— sí acogió la demanda subsidiaria por responsabilidad precontractual, condenando al Banco al pago de una indemnización de $5.000.000 por concepto de daño moral, al considerar acreditado el impacto emocional y la afectación a la confianza legítima del comprador, quien además había iniciado gestiones administrativas y personales para concretar la adquisición.

El fallo enfatiza que las entidades bancarias deben ajustar su actuación a los principios de buena fe y legalidad, especialmente cuando actúan como vendedoras en procesos de remate, y que no pueden imponer requisitos que excedan la normativa vigente o que resulten discriminatorios para extranjeros que participan en igualdad de condiciones.

Vea sentencia del 24° Juzgado Civil de Santiago Rol Nº 7.150-2024.