Corte Suprema rechaza casación en juicio de arriendo y confirma término anticipado por clausura municipal

La Corte Suprema declaró inadmisible el recurso de casación en la forma y rechazó el recurso de casación en el fondo interpuestos por la parte demandante en un juicio sumario especial de término de contrato de arrendamiento, tramitado conforme a la Ley N° 18.101 ante el Quinto Juzgado Civil de Santiago.

Los recursos fueron deducidos en contra de la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago, que confirmó el fallo de primer grado que acogió parcialmente la demanda principal solo en cuanto condenó a la arrendataria al pago de multas por retraso en el pago de las rentas de arrendamiento, rechazando lo demás. Asimismo, omitió pronunciarse sobre una demanda reconvencional de término de contrato presentada por la demandada y acogió la demanda reconvencional de devolución de garantía deducida por esta.

El fallo de primera instancia estableció que existía un contrato de arrendamiento entre las partes; que el 17 de junio de 2024 la arrendataria comunicó por carta certificada el término anticipado del contrato a contar del 30 de junio de 2024; que ese mismo día fue notificada la clausura del inmueble por parte de la Municipalidad de Santiago; y que el 17 de julio de 2024 la demandada dejó las llaves en una notaría a disposición de la arrendadora.

El tribunal analizó los motivos invocados para poner término anticipado al contrato, fundado en la imposibilidad de obtener patente comercial y recepción municipal.

Respecto de lo primero, el tribunal concluyó que no se probó que la falta de patente fuera responsabilidad del arrendador, ya que ambas partes realizaron gestiones desde 2021 para regularizar la situación y no existían antecedentes que demostraran una responsabilidad exclusiva de este.

En cambio, respecto de lo segundo determinó que la recepción final del inmueble era responsabilidad del dueño y que, al no contar con autorización para uso comercial, se decretó su clausura lo que configuró la causal que permitía el término anticipado, por lo que el contrato se entendió finalizado el 30 de junio de 2024. En consecuencia, se rechazó la demanda de término por no pago de rentas desde julio de 2024 y el cobro de esas rentas.

En cuanto a las multas por atraso en el pago de rentas, se acreditó que dado que existieron atrasos correspondía aplicar la multa diaria pactada en el contrato, por lo que en este punto se acogió la demanda respecto de los días de atraso.

En cuanto a la demanda reconvencional de término de contrato, la demandada principal solicitó que se declarara terminado el arrendamiento a contar del 30 de junio de 2024 o, en subsidio, desde el 1 de julio de 2024. Sin embargo, como el tribunal ya había resuelto en la acción principal que el contrato terminó el 30 de junio de 2024, se estimó innecesario emitir un nuevo pronunciamiento sobre esta petición.

Respecto de la demanda reconvencional de devolución de garantía, la arrendataria solicitó que se ordenara restituir el monto entregado en garantía. La arrendadora se opuso, pidiendo su rechazo.

El tribunal estableció que, al haberse acreditado que el contrato terminó el 30 de junio de 2024 y conforme a lo pactado en el contrato, correspondía la devolución de la garantía, por lo que acogió esta demanda.

Asimismo, rechazó la solicitud de la arrendadora de descontar de la garantía supuestas rentas pendientes, daños al inmueble y deudas por derechos de publicidad. Señaló que no existían rentas impagas; que no se acreditaron daños anteriores al 30 de junio de 2024; que los hechos ocurridos durante la clausura no podían imputarse a la arrendataria; y que la deuda municipal por publicidad no podía cobrarse en este juicio.

La Corte de Santiago confirmó la sentencia en alzada.

En contra de esta decisión la demandante recurrió de casación ante la Corte Suprema. En su arbitrio de nulidad formal, sostuvo que la sentencia contenía decisiones contradictorias lo que fue desestimado por el máximo Tribunal. Razona que la causal invocada se refiere a situaciones en que un mismo fallo contiene decisiones imposibles de cumplir porque una se opone a la otra, lo que no ocurrió en este caso. Indicó que de la lectura de la parte resolutiva no se advierten determinaciones que se destruyan recíprocamente. Agregó que, en la sentencia de primer grado, se analizaron las causales invocadas y se concluyó que no procedía el término por las razones alegadas por la demandante, mientras que las multas correspondían a meses en que el contrato estuvo vigente y las rentas fueron pagadas con atraso. Por ello, no se configuraba el vicio denunciado, y el recurso de casación en la forma no podía prosperar.

Respecto del recurso de casación en el fondo, la recurrente alegó infracción del artículo 1552 del Código Civil; del artículo 5.1.4 del Decreto Supremo N° 47 de 1992 (Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones); del artículo 26 del Decreto Ley N° 3.063 (Ley de Rentas Municipales); de las normas sobre valoración de la prueba conforme a la sana crítica; y del artículo 8 N° 7 de la Ley N° 18.101. Solicitó que se anulara la sentencia y se dictara una de reemplazo que acogiera íntegramente la demanda.

El máximo Tribunal recordó que, conforme al artículo 772 N° 1 del Código de Procedimiento Civil, el recurso de casación en el fondo exige que el escrito explique de manera clara en qué consisten y cómo se produjeron los errores de derecho denunciados. Señaló que, tratándose de un conflicto sobre término de contrato de arrendamiento por no pago de rentas e incumplimiento de otras obligaciones contractuales, la recurrente debía denunciar las normas decisorias de la litis, tales como los artículos 1545, 1546, 1498, 1915, 1916, 1917, 1938, 1939, 1940, 1942, 1944, 1945, 1950 y 1977 del Código Civil, que constituyen el marco legal aplicable al caso.

Al no haberse denunciado adecuadamente esas disposiciones como normas decisorias, la sola mención de las normas invocadas no constituía fundamento suficiente para acoger la casación en el fondo por lo que el recurso fue rechazado.

Vea sentencia Corte Suprema Rol N° 54.580-2025, Corte de Santiago Rol N° 9062-2025 y del Quinto Juzgado Civil de Santiago Rol C-20.749-2024.