Corte Suprema invalida fallo y acoge demandas vinculadas a promesas de compraventa en proceso concursal de inmobiliaria

La Corte Suprema invalidó de oficio la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Iquique que había confirmado el rechazo de dos demandas civiles relacionadas con contratos de promesa de compraventa suscritos con una empresa inmobiliaria, en el contexto del procedimiento concursal de liquidación forzosa seguido en contra de dicha sociedad.

El caso se originó en el procedimiento concursal tramitado ante el Tercer Juzgado Civil de Iquique, en el que se acumularon dos juicios declarativos seguidos contra la empresa deudora. El primero una causa sobre cumplimiento forzado de contratos de promesa de compraventa con indemnización de perjuicios. El segundo un juicio sobre resolución de contrato de promesa de compraventa con indemnización de perjuicios.

En el primer proceso, el tribunal de primera instancia rechazó la demanda destinada a obtener el cumplimiento forzado de cuatro contratos de promesa de compraventa celebrados entre la inmobiliaria y la demandante respecto de diversos departamentos, bodegas y estacionamientos del Edificio Torre Capital de Iquique. Dichos contratos fijaban los precios de las futuras compraventas y establecían que el pago se realizaría mediante el desarrollo de un proyecto eléctrico ejecutado por la demandante para la demandada. Además, se pactó una cláusula penal equivalente al 10% del precio de venta prometido en caso de incumplimiento.

El tribunal de primera instancia consideró que la demanda no podía prosperar debido a que, tras la declaración de liquidación forzosa de la inmobiliaria el 10 de agosto de 2021, los inmuebles pasaron a integrar la masa concursal, por lo que el acreedor no podía exigir el cumplimiento de una obligación de hacer —la suscripción de las compraventas definitivas— sino únicamente verificar su crédito como obligación dineraria dentro del procedimiento concursal. Asimismo, estimó que la condición suspensiva relativa al examen favorable de los títulos de dominio debía entenderse fallida debido al gravamen legal que implicaba el proceso concursal.

En el segundo proceso, la demandante solicitó la resolución del contrato de promesa de compraventa respecto de un departamento del mismo edificio, alegando incumplimiento de la obligación de celebrar el contrato definitivo. El tribunal rechazó la demanda considerando que la condición suspensiva relativa a la inexistencia de gravámenes no se había cumplido, ya que el inmueble se encontraba afecto a hipoteca y prohibición de celebrar actos y contratos a favor de un banco, lo que impedía suscribir la compraventa prometida, y que el plazo pactado para celebrar el contrato se vio afectado por el procedimiento concursal de reorganización y posterior liquidación de la empresa.

Ambas decisiones fueron confirmadas por la Corte de Iquique, la que rechazó además un recurso de casación en la forma deducido por una de las demandantes.

Sin embargo, al conocer de los recursos de casación en el fondo, la Corte Suprema advirtió un vicio formal en la sentencia de segunda instancia, consistente en la omisión de consideraciones de hecho y de derecho derivadas de la falta de análisis y ponderación de la prueba rendida por las demandantes. El máximo tribunal señaló que los jueces del fondo se limitaron a rechazar las acciones fundándose únicamente en la existencia del procedimiento concursal, sin examinar los antecedentes que permitieran establecer los hechos necesarios para resolver las pretensiones deducidas.

En virtud de lo dispuesto en el artículo 775 del Código de Procedimiento Civil, la Corte Suprema decidió invalidar de oficio la sentencia impugnada por estimar que presentaba el vicio contemplado en el artículo 768 N°5 en relación con el artículo 170 N°4 del mismo cuerpo legal, relativo a la falta de consideraciones que sirvan de fundamento al fallo.

Al dictar sentencia de reemplazo, el máximo tribunal estableció que los juicios civiles declarativos acumulados al procedimiento concursal deben continuar su tramitación conforme a su naturaleza hasta que la sentencia quede ejecutoriada, según lo dispuesto por el artículo 142 de la Ley N°20.720. En consecuencia, estimó que el tribunal de primera instancia erró al rechazar la demanda de cumplimiento forzado únicamente por la existencia de la liquidación forzosa de la empresa deudora.

La Corte Suprema concluyó que los contratos de promesa de compraventa cumplían con los requisitos del artículo 1554 del Código Civil y que las condiciones pactadas para la celebración de las compraventas definitivas se habían verificado, por lo que la inmobiliaria incumplió su obligación de suscribir los contratos prometidos. En consecuencia, acogió la demanda de cumplimiento forzado y condenó a la empresa y a su codeudor solidario al pago de una indemnización moratoria equivalente al 10% del precio de cada promesa, ascendiendo en total a $37.359.288, más reajustes según la variación del ÍPC.

Asimismo, en la segunda causa, el tribunal resolvió acoger la acción de resolución del contrato de promesa de compraventa, ordenando la restitución de la suma equivalente a UF 1041,49 pagada por la compradora y condenando a la demandada al pago de una indemnización equivalente al 10% del precio del contrato prometido, conforme a la cláusula penal estipulada por las partes.

El máximo tribunal precisó que la ejecución de la obligación de suscribir las compraventas deberá hacerse valer dentro del procedimiento concursal respectivo, debiendo el tribunal y el liquidador concursal cumplir la sentencia respetando los principios que rigen dicho proceso, en particular el de igualdad entre los acreedores.

Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº58.616-2024.