Corte Suprema fija criterio sobre purga de la hipoteca y refuerza el derecho del acreedor a perseguir el bien gravado

La Corte Suprema acogió el recurso de casación en el fondo deducido por Banco Santander Chile en contra de la sentencia de la Corte de Apelaciones de Temuco, que había revocado el fallo de primera instancia y acogido la excepción de falta de requisitos del título ejecutivo en un juicio ejecutivo de desposeimiento, absolviendo a la parte demandada de la ejecución.

El conflicto se originó a propósito de una acción ejecutiva de desposeimiento interpuesta por Banco Santander Chile, en su calidad de acreedor hipotecario, respecto de derechos sobre un inmueble ubicado en la ciudad de Temuco, los cuales habían sido adquiridos por un tercero mediante remate público realizado en un procedimiento ejecutivo previo, iniciado por AVLA Seguros de Crédito y Garantía, acreedor valista. En dicho contexto, el tercero adquirente opuso la excepción prevista en el artículo 464 N°7 del Código de Procedimiento Civil, alegando la falta de requisitos del título ejecutivo en su contra, sobre la base de que la hipoteca se habría purgado con ocasión del remate judicial, sosteniendo que el banco no habría conservado válidamente su garantía hipotecaria conforme al artículo 2428 del Código Civil.

En primera instancia, el tribunal civil desestimó la excepción opuesta, al considerar que el acreedor hipotecario había sido debidamente citado en el procedimiento ejecutivo previo y que, dentro del término legal, ejerció expresamente la opción de conservar su hipoteca, conforme a lo dispuesto en los artículos 2428 del Código Civil y 492 del Código de Procedimiento Civil. En ese contexto, sostuvo que no había operado la purga de la hipoteca y que la garantía se mantenía vigente respecto del inmueble subastado, habilitando al banco para ejercer la acción de desposeimiento en contra del tercero adquirente.

Sin embargo, la Corte de Temuco revocó la sentencia de primera instancia y acogió la excepción prevista en el artículo 464 N°7 del Código de Procedimiento Civil, al estimar que, al haberse adquirido el inmueble en pública subasta dentro de un procedimiento ejecutivo promovido por un acreedor valista, no resultaba aplicable el derecho de opción del acreedor hipotecario para conservar su garantía, concluyendo que había operado la purga de la hipoteca y que, en consecuencia, el título invocado carecía de fuerza ejecutiva en contra del tercero adquirente.

En contra de este último pronunciamiento, la parte ejecutante interpuso recurso de casación en el fondo, alegando que la sentencia de segunda instancia incurrió en error de derecho al desconocer la naturaleza y efectos de la hipoteca como derecho real, sosteniendo que el procedimiento de purga y el derecho de opción previstos en los artículos 2428 del Código Civil y 492 del Código de Procedimiento Civil también resultan aplicables cuando la ejecución es promovida por un acreedor valista, por lo que, al haber ejercido oportunamente la opción de conservar su garantía en el procedimiento previo, no podía estimarse extinguida la hipoteca ni acogerse la excepción de falta de fuerza ejecutiva del título.

En primer término, la Corte Suprema se detuvo en delimitar el marco normativo aplicable a la denominada “purga” o “caducidad” de la hipoteca, precisando que dicha institución se encuentra regulada principalmente en el artículo 2428 del Código Civil, en relación con el artículo 492 del Código de Procedimiento Civil. Desde esa base, explicó que la hipoteca confiere al acreedor un derecho real de persecución que, por regla general, le permite perseguir la finca hipotecada “sea quien fuere el que la posea”, y que solo de manera excepcional dicho derecho puede extinguirse cuando concurren copulativamente los presupuestos legales previstos para la purga.

En esa línea, el máximo Tribunal subrayó que la purga de la hipoteca constituye una excepción al régimen general de garantías reales, atendida la trascendencia que reviste para la protección del derecho de dominio y la seguridad del crédito. Al respecto, destacó expresamente que se trata de un mecanismo de aplicación restrictiva, señalando que, “(…) por la trascendencia que reviste este instituto para el régimen de garantías y la protección constitucional que goza el derecho de dominio, la institución de la purga de la hipoteca opera de forma excepcional”, pues su efecto es “(…) enervar el derecho a ejercer la persecución preferente que la hipoteca trae consigo” en favor del adquirente en pública subasta, integrando el inmueble “en plenitud a su patrimonio sin la carga de la hipoteca que lo grava”.

A continuación, la Corte Suprema precisó el contenido y alcance de los requisitos legales que deben concurrir para que opere válidamente la purga, destacando que no basta la mera adquisición del inmueble en subasta judicial, sino que resulta indispensable la citación personal del acreedor hipotecario dentro del término de emplazamiento. En ese contexto, recordó que la extinción del derecho de persecución solo se produce cuando el acreedor hipotecario, debidamente citado, guarda silencio o no ejerce oportunamente la opción que la ley le confiere, lo que refuerza el carácter excepcional de esta institución y su estricta sujeción a los presupuestos normativos.

Sobre esa base, el fallo centró el debate interpretativo en determinar si el procedimiento de purga y el derecho de opción del acreedor hipotecario se limitan únicamente a los casos en que la ejecución es promovida por un acreedor hipotecario de grado posterior, o si también resultan aplicables cuando quien persigue la finca hipotecada es un acreedor valista o quirografario. Para resolver esta cuestión, la Corte Suprema anunció que recurriría tanto a una interpretación sistemática y lógica de las normas involucradas como a su historia fidedigna y al desarrollo doctrinal de la institución.

En ese ejercicio hermenéutico, el máximo Tribunal citó expresamente la doctrina clásica, destacando la posición del profesor Manuel Somarriva Undurraga, quien sostiene que el procedimiento de citación y emplazamiento del acreedor hipotecario también puede ser utilizado por un acreedor no hipotecario. Así, la sentencia reproduce que, a propósito del artículo 492 del Código de Procedimiento Civil, dicho autor afirma que en dicho artículo “(…) se pone en el caso en que la finca sea perseguida por uno de los acreedores hipotecarios, pero si la embarga un acreedor que no sea hipotecario ¿se aplicará siempre la disposición? La afirmativa nos parece evidente; no habría razón para que en este caso no tuvieran los acreedores el mencionado derecho”, reforzando con ello una lectura amplia del precepto.

Finalmente, la Corte Suprema complementó este razonamiento con referencias doctrinarias adicionales, recogiendo la opinión de María Pía Castelletto Costa y de Fernando Farren Cornejo, quienes advierten que una interpretación restrictiva del artículo 492 conduciría a un resultado absurdo, al dejar al acreedor hipotecario en peor situación cuando la ejecución es promovida por un acreedor valista que cuando es iniciada por un acreedor hipotecario de grado posterior. A partir de estos antecedentes doctrinarios y del análisis sistemático de las normas, el fallo concluye que el régimen de purga y el derecho de opción del acreedor hipotecario se extienden también a los casos en que la ejecución es impulsada por un acreedor común, sentando así una interpretación coherente con la lógica del sistema de garantías reales.

En sentencia de reemplazo, la Corte Suprema confirmó el fallo de primera instancia, al concluir que el procedimiento de purga de la hipoteca y el derecho de opción previsto en los artículos 2428 del Código Civil y 492 del Código de Procedimiento Civil resultan igualmente aplicables cuando la ejecución es promovida por un acreedor valista, teniendo especialmente en consideración que el acreedor hipotecario fue debidamente notificado en el procedimiento ejecutivo previo y ejerció oportunamente la opción de conservar su hipoteca, manteniéndose vigente la garantía y su preferencia de pago respecto del inmueble subastado.

Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº33425-2024, de reemplazo y Corte de Temuco Rol N°1578-2023.