Corte Suprema anula fallo por falta de fundamentación en demanda de cobro de honorarios por corretaje inmobiliario

Al conocer de un recurso de casación en el fondo, la Corte Suprema invalidó de oficio la sentencia dictada por la Corte de Apelaciones de Santiago que había confirmado el rechazo de una demanda de cobro de honorarios deducida en el contexto de un contrato de corretaje inmobiliario, estimando que el fallo carecía de la debida fundamentación exigida por la ley.

El caso se originó a partir de una acción interpuesta por corredoras de propiedades en contra de un promitente comprador, a fin de obtener el pago de una comisión pactada en una promesa de compraventa de un inmueble ubicado en la comuna de Lo Barnechea, luego de que este se desistiera de la operación. La parte demandada, por su parte, sostuvo que no se había devengado comisión alguna, alegando incumplimientos contractuales y la existencia de condiciones no satisfechas.

El 26° Juzgado Civil de Santiago rechazó la demanda argumentando que, si bien las partes suscribieron una promesa de compraventa que contemplaba el pago de una comisión a las corredoras en caso de incumplimiento, también pactaron someter a arbitraje cualquier controversia derivada del contrato, incluyendo precisamente la determinación del eventual incumplimiento. En ese contexto, razonó que no existía una sentencia firme que calificara al demandado como incumplidor, destacando además que dicha controversia se encontraba actualmente sometida al conocimiento de un tribunal arbitral, por lo que no resultaba procedente exigir el pago de la comisión mientras dicha cuestión no fuese previamente resuelta en esa sede.

Apelado este fallo, la Corte de Santiago lo confirmó.

Contra este último pronunciamiento, la parte demandante dedujo recurso de casación en el fondo.

No obstante, al avocarse al estudio de los antecedentes, el máximo Tribunal advirtió que los sentenciadores del grado rechazaron la demanda sin hacerse cargo del cumplimiento de los presupuestos de procedencia de la acción de cobro de honorarios, ni de las alegaciones formuladas por las partes, limitándose a fundar su decisión en la falta de una declaración previa de incumplimiento del demandado en el marco de la promesa de compraventa. En particular, reprochó que se haya centrado el análisis en una controversia distinta —relativa al cumplimiento de dicha promesa y sometida a arbitraje—, desatendiendo que lo sometido a conocimiento del tribunal era el cumplimiento de un contrato de corretaje.

Asimismo, la Corte Suprema destacó que los jueces del fondo omitieron ponderar la prueba rendida y desarrollar las consideraciones de hecho y de derecho necesarias para sustentar su decisión, infringiendo el deber de fundamentación de las sentencias. En tal sentido, enfatizó que resultaba indispensable analizar íntegramente los planteamientos de los litigantes y justificar razonadamente el mérito probatorio asignado a los antecedentes del proceso, de modo que la ausencia de dicho examen configuró un vicio formal que impedía tener por cumplidas las exigencias establecidas en la ley procesal civil.

En sentencia de reemplazo, el máximo Tribunal analizó la naturaleza jurídica del contrato de corretaje, calificándolo como una forma de intermediación que se rige por las normas de la comisión mercantil y, supletoriamente, por las reglas del derecho común, destacando que su objeto consiste en desplegar una actividad destinada a acercar a las partes para la celebración de un negocio. En este sentido, precisó que el corredor asume una obligación de hacer, consistente en realizar gestiones razonables y diligentes para facilitar el acuerdo de voluntades, y una eventual obligación de dar, referida al pago de la comisión, la cual se devenga en la medida que su gestión resulte eficaz o cuando la frustración del negocio sea imputable al cliente.

En esa línea, la Corte Suprema profundizó en que el corredor no garantiza el éxito del negocio intermediado, sino únicamente el despliegue de su actividad conforme a estándares de diligencia, de modo que la comisión se encuentra, por regla general, sujeta a la condición de que el contrato se perfeccione. Sin embargo, enfatizó que dicha regla admite excepciones, particularmente cuando el negocio no se concreta por causa imputable a una de las partes, caso en el cual el riesgo se traslada a quien frustra la operación, surgiendo igualmente la obligación de pagar la remuneración o la pena convenida, incluso en ausencia de estipulación expresa en contrario.

Aplicando dichos criterios al caso concreto, el máximo Tribunal tuvo por acreditada la existencia del contrato de corretaje entre las partes, así como la efectiva realización de las gestiones encomendadas por parte de las corredoras, las que permitieron acercar a las partes y materializar la suscripción de una promesa de compraventa respecto del inmueble. Asimismo, constató que en dicho instrumento se incorporó una cláusula que regulaba expresamente el pago de la comisión de corretaje y que, además, establecía que en caso de incumplimiento de una de las partes, esta debía pagar la totalidad de las comisiones a las intermediarias, circunstancia que resultaba plenamente aplicable en la especie.

En cuanto a las alegaciones del demandado, la Corte Suprema descartó que este hubiera acreditado una causa justificada que lo eximiera de su obligación de pago, señalando que no logró probar la existencia de las condiciones que invocaba como esenciales —relativas a que el inmueble formara parte de un condominio y a la ejecución de determinadas reparaciones— ni tampoco su incumplimiento por la contraparte. Por el contrario, estableció que el desistimiento del demandado se produjo cuando aún se encontraba vigente el plazo para la ejecución de dichas reparaciones, por lo que no podía imputarse a la otra parte la frustración del negocio, concluyendo que la decisión de no perseverar en la compraventa obedeció a su sola voluntad.

Por estas consideraciones, el máximo Tribunal revocó la sentencia de primera instancia que había rechazado la demanda y, en su lugar, acogió la acción de cobro de honorarios, condenando al demandado al pago de la comisión de corretaje equivalente al 3,5% del precio de la compraventa —ascendente a 1.575 U.F.—, suma que fue distribuida entre las actoras según los porcentajes que se tuvieron por acreditados. Asimismo, dispuso que dichas cantidades devenguen intereses corrientes para operaciones reajustables desde la notificación de la demanda hasta su pago efectivo, imponiendo además las costas del proceso al demandado por haber resultado totalmente vencido.

Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº59053-2024, de reemplazo, Corte de Santiago Rol Nº9389-2022 y del 26° Juzgado de Letras Civil de Santiago Rol C-11125-2020.