Avalúo fiscal más alto que el valor comercial: ¿en qué momento se invirtió la lógica?

El avalúo fiscal de un inmueble constituye la base imponible del impuesto territorial, comúnmente denominado —aunque de forma incorrecta— “contribuciones”. En Chile, a diferencia de países como Colombia o España, no existe norma expresa ni pronunciamiento oficial de la autoridad administrativa -Servicio de Impuestos Internos- que disponga que dicho avalúo deba ser inferior al valor comercial del inmueble, ni que deba limitarse a un porcentaje determinado de este.

Sin perjuicio de ello, existe una percepción generalizada —cultural y práctica— de que el avalúo fiscal debiese situarse por debajo del valor comercial. Esta idea ha sido históricamente aceptada y, en la práctica, fue una constante hasta hace algunos años.

Esta lógica parece coincidir con la intención del legislador tributario, la que puede observarse, por ejemplo, en el artículo 185 inciso primero del Código Tributario. Dicha disposición establece que, en caso de remate forzado de un inmueble solicitado por la Tesorería General de la República, el inmueble tendrá como “unica tasación la que resulte de multiplicar por 1,3 veces el avalúo fiscal que esté vigente para los efectos de la contribución de bienes raices”. Esta disposición sugiere, de forma implícita, que el avalúo fiscal debiese ser cerca de un 30% inferior al valor comercial, reafirmando la noción de que el avalúo fiscal debiese ser inferior al comercial.

En los últimos años, sin embargo, esta relación ha cambiado. En diversas zonas del país se han observado avalúos fiscales que superan el valor comercial de los inmuebles, lo que ha implicado aumentos significativos en el impuesto territorial.

Vicente Sepúlveda Lasen