Justicia argentina rechaza resolver compraventa pese a incumplimiento parcial en pago del precio

Una jueza de la ciudad de La Plata rechazó la resolución de un contrato de compraventa solicitada por los vendedores de una vivienda y decidió mantener vigente el acuerdo celebrado entre las partes, al considerar que, aun existiendo incumplimientos parciales en el pago del precio, resultaba más adecuado preservar el contrato destinado a satisfacer una necesidad vital como la adquisición de una vivienda.

El caso se originó a partir de una demanda interpuesta por los vendedores de un inmueble, quienes solicitaron la resolución del contrato, la restitución del bien y el pago de daños y perjuicios, argumentando el incumplimiento del saldo pendiente del precio pactado.

La compraventa fue formalizada en el año 2010 por un monto total de $343.800.-, con un pago inicial de $62.000.-, y el saldo restante quedó sujeto a una modalidad particular: una parte debía integrarse mediante la venta de un inmueble propiedad de la compradora y el resto mediante cuotas mensuales de $2.000.- hasta concretarse dicha operación. Los vendedores entregaron la posesión del inmueble al momento de la firma del contrato.

El tribunal rechazó la resolución del contrato promovida por los actores y dispuso mantener vigente la compraventa celebrada en 2010.

Según consta en la sentencia, con posterioridad a la firma del contrato los vendedores intimaron a la compradora mediante carta el 4 de mayo de 2011, reclamando el pago del saldo pendiente y apercibiendo de resolver el contrato conforme al artículo 1204 del Código Civil entonces vigente.

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A esa fecha, de acuerdo con lo establecido en la resolución judicial, se había integrado aproximadamente el 63,54% del precio total, restando impago el 36,46%. La compradora negó adeudar suma alguna y sostuvo que no podía avanzar con la escrituración debido a cuestiones dominiales.

Al analizar el contrato, la magistrada destacó que la interpretación del acuerdo debía fundarse en la voluntad de las partes y en su conducta posterior. En ese sentido señaló que: “Aún con la señalada oscuridad, la interpretación que cabe dársele no puede ser otra que aquélla que se desprenda de lo que los celebrantes persiguieron, y del comportamiento ulterior, porque sólo sobre tales elementos esenciales pudo haber acuerdo de voluntad.”

En el examen de la modalidad de pago, la jueza verificó que la venta del inmueble que operaba como condición para integrar el saldo había sido otorgada con anterioridad a la celebración del contrato en disputa, por lo que al momento de contratar el saldo resultaba exigible en su totalidad.

El núcleo de la controversia consistió en determinar si el incumplimiento verificado habilitaba la resolución del contrato.

La magistrada recordó que la facultad resolutoria no puede ejercerse frente a cualquier incumplimiento, sino que requiere una inobservancia de cierta gravedad. Para ello citó doctrina y precedentes de tribunales superiores que exigen ponderar la entidad de la prestación incumplida y la conducta desplegada por las partes.

En ese contexto, sostuvo que tratándose de un negocio jurídico destinado a satisfacer una necesidad esencial como la adquisición de una vivienda, correspondía privilegiar la conservación del contrato. Así lo expresó en la sentencia al indicar que: “Tratándose en el caso de un negocio jurídico tendiente a dar satisfacción a una de las necesidades vitales del hombre, como sin lugar a dudas lo es la adquisición de un inmueble con destino a vivienda, evaluando la cuantía de la obligación incumplida y su impacto en la ecuación económica del contrato, el tiempo de permanencia en la posesión por parte de la adquirente, así como la posibilidad de agredir el patrimonio de la deudora para la obtención de una contraprestación adecuada, es que me inclino por desestimar la potestad resolutoria dejando vigente el contrato.”

La sentencia destacó el principio de conservación del contrato, estimando que, dadas las circunstancias del caso, resultaba más apropiado mantener vigente el vínculo contractual y ordenar su ejecución recíproca antes que extinguirlo.

En definitiva, la jueza rechazó la resolución solicitada por los vendedores y dispuso que la demandada integre el saldo pendiente, equivalente al 36,46% del valor actual de mercado del inmueble, monto que deberá determinarse mediante la actualización de la tasación pericial producida en el proceso.

Una vez efectuado ese pago, los vendedores deberán otorgar la escritura traslativa de dominio del inmueble.

Vea sentencia de Juzgado en lo Civil y Comercial de La Plata.EXP. 35782_2012.