De las defectos y sus consecuentes reparaciones en los inmuebles nuevos

Tal como ha sido tendencia en las últimos años, el sueño de la casa propia se ha vuelto cada vez más complejo de alcanzar para las nuevas generaciones de nuestro país, especialmente para los profesionales jóvenes que recién comienzan un camino en sus respectivas áreas de trabajo, debiendo así buscar otras opciones como arrendar un inmueble de acuerdo con sus ingresos o derechamente seguir bajo el alero de su grupo familiar.

Es aquí entonces donde corresponde pronunciarse puntualmente acerca del caso de aquellos que, generalmente después de un gran esfuerzo, han alcanzado su objetivo de adquirir una propiedad pero que, por distintas circunstancias externas, han visto empañadas sus expectativas a razón de vicios, defectos o fallas en el bien adquirido, siendo necesario esclarecer qué hacer, en contra de quién dirigir la acción respectiva y qué es lo que se puede reclamar frente a estos problemas.

Para ser claros, nada obsta a que la acción pueda ser interpuesta conjuntamente tanto en contra de la inmobiliaria como de la empresa constructora como se dirá a continuación.

En primer lugar, para el caso de la inmobiliaria quien, según la definición dada en lo pertinente por el artículo 1.1.2. de la Ordenanza General de la Ley General de Urbanismo y Construcciones -en adelante OGLGUC- es el propietario primer vendedor de la construcción (o sea, quien para estos efectos puso en marcha la actividad constructiva, quien realizó el negocio inmobiliario o quien ofrece el edificio al público no especialista[1]*)*por lo que resultará legalmente responsable por todos los daños y perjuicios que provengan de fallas o defectos en ella, *sea durante su ejecución o después de terminada,*esto por mandato de los artículos 18 inciso 1° de la Ley General de Urbanismo y Construcciones – en adelante LGUC- y el artículo 1.2.3. de la OGLUC, disposiciones que le atribuyen una responsabilidad estricta calificada independiente del vínculo contractual para con la víctima en que por distintos motivos, como lo son por ejemplo su posición aventajada y la mantención del control sobre la obra, le obligan a responder de los perjuicios independientemente de cuál sea el defecto o falla constructivo y de cómo se hayan generado, bastando -en principio- la existencia y la acreditación de éstos y de haber provocado perjuicios, más aún cuando para el caso en concreto, ésta realizó trabajos de retiro y reparación de los enchapes que estaban sueltos, maniobras que para la doctrina significan un reconocimiento tácito de la obligación de indemnizar los perjuicios que defectos o fallas en la construcción hubieren originado.[2]

A su turno, para el caso de la empresa constructora, su responsabilidad también es de carácter estricta calificada pero con la salvedad de ser acotada al ámbito propio de su actividad o dentro de la esfera de control de su rubro, por lo que, para el caso práctico, podría atribuírsele responsabilidad no por su posible conducta culposa o negligente sino por el resultado de la cosa construida, la que como explica el profesor Pizarro Wilson, dirá relación con la calidad defectuosa de los materiales y/o insumos utilizados para llevar adelante la construcción de la fachada exterior, que es el parámetro en donde se construye la responsabilidad del constructor[3]. En ambos casos, el factor de imputación será el no cumplir con la obligación de resultado a la que se encuentran obligados y que les impone ejecutar y entregar la construcción exenta de defectos, pudiendo pedirse en su contra el respectivo cumplimiento por equivalencia al ya haber efectuado los demandantes las reparaciones a su costa.

En lo que respecta a la hipótesis de ser demandadas tanto la inmobiliaria como la empresa constructora por responsabilidad solidaria, es necesario tener en consideración que las leyes especiales que regulan la materia no se pronuncian de forma concreta sobre la forma en cómo deben ser condenadas éstas en caso de ser vencidas, por lo que necesariamente se deberá hacer aplicación supletoria del derecho común de acuerdo con la prelación normativa. Si bien la LGUC regula una variante de solidaridad en el artículo 18 inciso 6° ( mientras que la OGLUC regula la materia en sus artículos 1.2.9. inciso 2°; 1.2.11. y 1.4.7. inciso 2°) ésta se refiere al caso en el que las personas jurídicas ya condenadas sean obligadas solidariamente a responder de los daños en conjunto con los intervinientes de la construcción indicados en el artículo 17 del mismo cuerpo legal, esto en atención a sus calidades de profesionales del área de su competencia en concreto, supuesto que no resultaría aplicable para el caso planteado).

Así, de acuerdo con lo señalado por el Legislador y fundándose en lo que explica la doctrinal nacional sobre el tema, es necesario indicar que las obligaciones solidarias requieren de una manifestación expresa para ser procedentes de acuerdo con lo prescrito en el inciso 2° del artículo 1511 del Código Civil en que se consagran sus 3 posibles fuentes de aplicación, careciendo -para el caso de marras- de texto expreso que así lo establezca, por lo que se puede concluir a priori que no podría condenarse de esta manera a los sujetos pasivos por el motivo dado, argumentando además que la solidaridad no se presume ni tampoco puede ser aplicada por analogía al ser una regla de carácter excepcional. Asimismo, puede traerse a colación lo dicho por la profesora Macarena Díaz de Valdés quien, parafraseando al profesor Corral, expresa que tampoco se dan los supuestos requeridos para aplicar el artículo 2317 del CC[4] al haber en este tipo de autos sobre construcción una responsabilidad objetivada basada en el defecto o falla en la misma y más no en la culpa o negligencia de los demandados, por lo que tampoco procedería la solidaridad contemplada en dicho precepto.

Sin perjuicio de lo anterior, la jurisprudencia nacional ha declinado por aplicar a estas situaciones la corriente de las obligaciones concurrentes o in sólidumal momento de condenar a los demandados, explicando que en los procedimientos ventilados por la reclamación de daños y perjuicios sufridos a raíz de defectos o fallas en la construcción, intervienen de por sí en la ejecución de la obra distintos actores que laboran en el marco de sus competencias profesionales, generándose para todos ellos una obligación de resultado consistente en llevar adelante el proyecto inmobiliario sin yerros que puedan provocar agravios a la comunidad, existiendo así una unidad de la prestación y una relación que vincula a todos los agentes de la construcción en la ejecución de la obra, sin que la responsabilidad del propietario primer vendedor (inmobiliaria para este caso) resulte ser independiente de la de los demás partícipes (empresa constructora), agregándose que su *limitación de responsabilidad en el texto legal es solo de orden procesal, es decir, para facilitar la acción de la víctima.[5]*Sobre esto último, la doctrina nacional también ha adherido a este razonamiento al indicar que la aplicación de este tipo de obligaciones se traduce en que los demandados, en caso de condena, se hacen responsables de responder de la totalidad del daño causado de manera indistinta y hasta la concurrencia del monto total a que se hubiesen sentenciado, por lo que si el daño lo repara uno, exonera a los otros, y en que no obstante haber pluralidad de obligaciones diferentes e, inclusive, independientes entre sí, concuerdan en la divisibilidad del objeto o prestación de manera total o parcial, esto sin necesidad de solidaridad establecida por pacto previo de las partes por actos entre vivos, por acto mortis causa, o por disposición expresa de la ley, pues las obligaciones concurrentes provienen de las circunstancias o la naturaleza misma de las cosas.[6]

Finalmente, conviene tener presente las reglas relativas a los plazos de prescripción de las acciones a impetrar ante el Juzgado de Policía Local que corresponde de acuerdo con las distintas deficiencias en la construcción que se presenten en el bien raíz, las cuales, al tenor de lo señalado en el artículo 18 de la LGUC, serán 10 años para el caso de que los vicios se presenten en la estructura soportante del inmueble; 5 años para el caso de fallas en los elementos constructivos o de las instalaciones y 3 años en caso de defectos en las terminaciones o acabados de las obras.

Como señala el inciso 13° del mismo artículo, todo otro desperfecto que no concuerde expresamente con los motivos especificados anteriormente, o bien no sean técnicamente asimilables a los mismos, podrá ser reclamado dentro del término de 5 años contados desde la fecha de la recepción definitiva de la obra por parte de Dirección de Obras Municipales, salvo para el caso de las terminaciones o acabados que será contado desde la inscripción del título en el Registro de Propiedad del Conservador de Bienes Raíces correspondiente.

Como se ha planteado hasta aquí, la adquisición de una vivienda propia constituye per se un gran paso para la generalidad de las personas, concentrándose una gran cantidad de anhelos y expectativas que logran darse finalmente por satisfechas, motivo por el cual resulta indispensable tener en vista desde el plano jurídico-judicial todas aquellas herramientas que tanto la ley como la doctrina y la jurisprudencia han establecido y esclarecido para hacer frente a aquellas situaciones que puedan empañar dicho esfuerzo, principalmente en cuanto a contra quien dirigirse, las distintas formas en cómo hacerlo y, finalmente, los plazos en que se puedan ejercitar las acciones que procedan para el caso a caso. (Santiago, 3 de octubre de 2025)

[1]BARROS, Enrique (2006). Tratado de Responsabilidad Civil Extracontractual, Editorial Jurídica de Chile, p. 779.

[2]PIZARRO, Carlos. *La interrupción natural por servicio de postventa en la construcción. Una tesis errada.*Disponible en: https://derecho.udp.cl/cms/wp-content/uploads/2023/07/Estudios-de-Derecho-Civil-XVI-Carlos-Pizarro-Wilson.pdf [fecha de consulta: 28 de septiembre del año 2025]

[3]PIZARRO, Carlos (2010). Daños en la construcción, fuerza mayor y terremotos, Revista de Derecho de la Pontifica Universidad Católica de Valparaíso, N°XXXIV, p. 163.

[4]DÍAZ DE VALDÉS, Macarena (2022). Protección del Consumidor Inmobiliario en el Derecho Chileno. 1° Edición, Editorial Thomson Reuters, p. 163.

[5]Corte Suprema de Justicia de Chile, 28 de abril de 2017, ROL 47.579-2016, Considerando 16°.

[6]NARVÁEZ, Javier. Responsabilidad civil contractual del SERVIU y solidaridad pasiva de los demandados frente a la constructora contratista en el programa del fondo solidario de vivienda. Comentario a la sentencia de la Corte Suprema rol N°75459-2020, de 24 de febrero de 2021. Disponible en: https://www.scielo.cl/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0718-00122022000100264 [Fecha de consulta: 28 de septiembre del año 2025].