Corte Suprema redefine límites regulatorios a malls y fija estándares sobre información sensible y cláusulas contractuales

La Corte Suprema acogió las reclamaciones interpuestas por Parque Arauco, Cencosud Shopping, Plaza, Inmobiliaria Mall Viña del Mar e Inmobiliaria Power Center (Pasmar) en contra de la Resolución de 8 de febrero de 2024 dictada por el Tribunal de Defensa de la Libre Competencia (TDLC), únicamente en cuanto dejó sin efecto la obligación de permitir el término anticipado de contratos de arrendamiento por parte de locatarios que no fueran tiendas ancla, y rechazó las demás impugnaciones, manteniendo vigentes el resto de las medidas preventivas establecidas en dicha decisión.

En cambio, fueron desestimadas las reclamaciones deducidas por la Asociación Gremial del Retail Comercial, Fábrica de Calzados Gino, Asociación Chilena de Gastronomía (ACHIGA) y Valverde Norambuena, consolidándose así el núcleo de las condiciones impuestas por el TDLC en materia de resguardo de la libre competencia.

El conflicto se originó a partir de una consulta no contenciosa promovida por la Asociación Gremial del Retail Comercial, en virtud del artículo 18 N°2 del Decreto Ley N°211, destinada a que el TDLC evaluara si los contratos de arrendamiento utilizados por los principales operadores de malls en Chile —entre ellos los grupos Parque Arauco, Cencosud Shopping, Plaza, Pasmar y Marina— generaban riesgos actuales o potenciales para la libre competencia, particularmente en un contexto de integración vertical con empresas del retail.

En su Resolución de 8 de febrero de 2024, el Tribunal de Defensa de la Libre Competencia concluyó que los hechos y prácticas consultadas no infringían el Decreto Ley N°211, pero estimó necesario imponer una serie de condiciones conductuales destinadas a mitigar riesgos derivados del acceso y eventual intercambio de información comercial sensible entre operadores y locatarios, especialmente en un contexto de integración vertical. Entre otras medidas, restringió la información que los malls pueden exigir para el cálculo de la renta variable, prohibió su traspaso a empresas relacionadas o terceros, estableció exigencias de transparencia en cobros adicionales y ordenó la implementación de mecanismos internos de solución de controversias y programas de cumplimiento en materia de libre competencia.

En contra de esta resolución, las distintas asociaciones gremiales y operadores de centros comerciales intervinientes dedujeron recurso de reclamación.

Al abordar el fondo del asunto, la Corte Suprema comenzó por delimitar con precisión el alcance de la potestad consultiva prevista en el artículo 18 N°2 del Decreto Ley N°211, destacando su naturaleza preventiva, ordenadora y prospectiva. Subrayó que esta facultad no tiene por objeto declarar responsabilidades ni sancionar conductas consumadas, sino examinar si determinados hechos, actos o contratos pueden generar riesgos actuales o potenciales para la libre competencia. En ese marco, explicó que las medidas que se adopten deben orientarse a evitar que tales riesgos se materialicen, mediante la fijación de lineamientos generales, y no a rediseñar en detalle la estructura contractual de una industria.

El máximo Tribunal añadió que su intervención en este tipo de procedimientos no puede confundirse con un control de oportunidad o conveniencia económica de las decisiones empresariales. En consecuencia, la judicatura no está llamada a sustituir la autonomía contractual de operadores y locatarios ni a intervenir en la gestión comercial de los centros comerciales, sino únicamente a analizar si las cláusulas contractuales y prácticas descritas estructuran el mercado de un modo susceptible de facilitar conductas anticompetitivas. Este examen cobra particular relevancia —indicó— en industrias donde se verifican fenómenos de integración vertical, es decir, cuando operadores de malls participan también, directa o indirectamente, en actividades de retail que compiten con locatarios.

Desde esa perspectiva, puso especial énfasis en el acceso a información comercial y financiera de los locatarios. Observó que, para efectos del cálculo de la renta variable, los operadores suelen requerir reportes detallados de ventas, ingresos, inventarios y otros antecedentes estratégicos, contando además con facultades de fiscalización y verificación del cumplimiento de dichas obligaciones. A juicio de la Corte Suprema, la combinación entre acceso a información sensible, facultades de auditoría y relaciones de integración vertical puede configurar un escenario que facilite intercambios indebidos de información entre competidores o prácticas discriminatorias, afectando el proceso competitivo.

En esa línea argumental, estimó que la adopción de medidas destinadas a limitar el flujo, nivel de desagregación y destino de la información comercialmente sensible se justifica como un resguardo preventivo. Recordó que el intercambio de información estratégica entre agentes que compiten en un mismo mercado puede generar efectos anticompetitivos relevantes, incluso sin acuerdos explícitos, al alterar los incentivos o facilitar conductas coordinadas o exclusorias. Por ello, consideró razonable que se impongan restricciones orientadas a asegurar que la información obtenida por los operadores se utilice únicamente para fines legítimos vinculados a la administración del centro comercial, bajo estrictas reglas de confidencialidad.

En relación con la inclusión de determinadas ventas online para el cálculo de la renta variable, la Corte Suprema desarrolló un análisis funcional del rol de la tienda física. Indicó que no puede descartarse, en abstracto, la incidencia del establecimiento físico en la generación de ventas digitales, especialmente cuando existe una conexión verificable entre ambas dimensiones, como el retiro de productos en el mall, la prestación de servicios postventa o la experiencia presencial que influye en la decisión de compra. Desde esta óptica, sostuvo que la evaluación debe centrarse en la existencia de una relación razonable entre la actividad del centro comercial y las ventas consideradas, evitando tanto una inclusión automática como una exclusión absoluta.

Finalmente, al examinar materias como los cobros adicionales a la renta, las cláusulas que vinculan el incumplimiento de un contrato con el término de otros y la estructura tarifaria basada en la aplicación del mayor valor entre un componente fijo y uno porcentual, el máximo Tribunal enfatizó que el análisis de libre competencia debe enfocarse en sus efectos y no en su mera configuración formal. Señaló que no todo desequilibrio contractual ni toda asimetría negocial constituye, por sí sola, un problema competitivo. En consecuencia, la potestad consultiva no puede transformarse en un mecanismo de regulación exhaustiva del modelo de negocios, sino que debe limitarse a establecer lineamientos generales que prevengan riesgos anticompetitivos, respetando el ámbito propio de la autonomía privada.

En mérito de lo expuesto, la Corte Suprema resolvió mantener la mayor parte de las condiciones impuestas por el Tribunal de Defensa de la Libre Competencia en su Resolución de 8 de febrero de 2024, desestimando las impugnaciones dirigidas a suprimir o modificar las medidas relativas al acceso y uso de información comercial sensible, a la transparencia en cobros adicionales, a los mecanismos internos de resolución de controversias y a los programas de cumplimiento; y acogió únicamente las reclamaciones de los operadores de centros comerciales en cuanto dejó sin efecto la obligación de incorporar una cláusula general que permitiera a los locatarios no ancla poner término anticipado a sus contratos de arrendamiento bajo parámetros predeterminados.

La decisión de mantener la prohibición de cláusulas que permitan poner término a dos o más contratos en caso de incumplimiento de uno de ellos fue acordada con el voto en contra del ministro señor Matus, quien estuvo por eliminar dicha restricción. En su disidencia, sostuvo que este tipo de estipulaciones responde a una lógica comercial objetiva, destinada a incentivar el cumplimiento íntegro de las obligaciones asumidas por el locatario y a permitir al operador recuperar de manera eficiente la totalidad de los locales involucrados ante un incumplimiento, reduciendo costos y tiempos de recolocación. A su juicio, al tratarse de cláusulas conocidas desde el inicio de la contratación y fundadas en consideraciones económicas razonables, no correspondía calificarlas como incompatibles con la libre competencia.

Por su parte, la eliminación de la cláusula que permitía a los locatarios no ancla poner término anticipado a sus contratos fue acordada con el voto en contra del ministro señor Diego Simpértigue, quien estuvo por mantener dicha condición. En su disidencia, sostuvo que la potestad consultiva tiene un carácter ordenador y prospectivo que habilita la imposición de medidas destinadas a ajustar las prácticas contractuales a la legalidad competitiva, incluso mediante la incorporación de cláusulas que equilibren las posiciones de las partes. A su juicio, permitir una salida anticipada bajo parámetros definidos —con un aviso previo razonable— constituía un remedio proporcional frente a eventuales rigideces contractuales, sin afectar de manera indebida la estabilidad del centro comercial, y se ajustaba al objetivo preventivo propio de este procedimiento.

Vea sentencia Corte Suprema Rol Nº9864-2025.