Contribuciones en Chile: problemas estructurales y alternativas de reforma

El Impuesto Territorial, o también llamado contribuciones, ha sido objeto de intenso debate público en los últimos meses. No solo por la renuncia del exdirector del Servicio de Impuestos Internos (SII), Javier Etcheberry, tras revelarse su morosidad por nueve años en el pago del impuesto sobre un inmueble en Paine, sino también por un bullado caso que refleja los problemas estructurales del tributo. Se trata de la escritora y periodista Marina Latorre, de 100 años, quien heredó el inmueble en el que vive y cuyo único ingreso es la Pensión Garantizada Universal (PGU). A pesar de esto, se ve en la obligación de pagar contribuciones dado que el avalúo fiscal de su propiedad supera el límite que le permitiría acceder a una exención. Lo anterior la llevó a recurrir, solicitando el cese del cobro, primero al SII y luego al Tribunal Constitucional, siendo en ambas vías desestimada su petición. Este caso pone de relieve la tensión entre la exigencia tributaria y la protección de contribuyentes con baja liquidez y alto patrimonio “en papel”, más aún teniendo en consideración que el incumplimiento en el pago del impuesto puede derivar en el remate del inmueble.

Estos antecedentes ilustran el principal problema del impuesto: su desvinculación con la capacidad contributiva real del sujeto pasivo. El diseño actual, que se basa en el avalúo fiscal como parámetro de la base imponible, puede generar cargas desproporcionadas en relación con los ingresos del contribuyente, lo que a su vez produce una profunda sensación de injusticia y descontento social. Así, familias de clase media que residen en zonas de alta valorización ven aumentar su carga tributaria sin que exista un correlato en su flujo de ingresos. A su vez, el sistema ignora otras formas de adquirir la propiedad que no implican una determinada capacidad adquisitiva, como ocurre en casos de herencia, compensaciones económicas por divorcio o indemnizaciones. En estas situaciones, se genera un alto patrimonio, pero sin la liquidez necesaria para cubrir la obligación tributaria en efectivo.

Ante este escenario, algunos actores políticos y doctrinarios han propuesto la eliminación del impuesto, al menos para la primera vivienda, argumentando que constituye un “arriendo perpetuo”. Otros, en cambio, abogan por reformular el sistema de exenciones, reconociendo su importancia para la financiación municipal a través del Fondo Común Municipal (FCM). Según datos de la Tesorería General de la República[1], en 2024 el FCM recaudó US$2.648 millones, de los cuales un 60,6% provino del Impuesto Territorial. Con esto en cuenta, suprimir el tributo significaría una pérdida aproximada de US$1.606 millones anuales, cerca de un 2,8% de los ingresos tributarios totales del país, que ascienden a US$57.798 millones según el SII[2].

Por ello, la discusión no puede reducirse a eliminar el impuesto, sino que debe centrarse en su reforma estructural, buscando compatibilizar principios de capacidad contributiva, igualdad tributaria y suficiencia recaudatoria.

Una posible línea de reforma es la revisión de la base imponible. Actualmente, el cálculo del impuesto se realiza sobre el avalúo fiscal del inmueble. Este valor muchas veces no refleja la capacidad real de pago del contribuyente, ya que se ve influenciado por el alza de los precios de mercado de la zona, sin que esto se correlacione con un aumento en los ingresos de sus habitantes. Una alternativa a este sistema sería calcular la base imponible sobre un porcentaje del costo de adquisición o construcción, ajustado por inflación. Esta medida beneficiaría, por ejemplo, a los contribuyentes que adquieren el inmueble en supuestos de herencia, compensación o indemnización. A nivel internacional, no existe una fórmula única para abordar esta problemática: mientras en Estados Unidos se emplea el *Assessed Value (*valor fiscal asignado)[3], que es un porcentaje del valor de mercado del inmueble; en Francia, en cambio, se considera el potencial de renta de la propiedad[4].

Otro foco de mejora existe en las exenciones. Las leyes 17.235[5] y 20.732[6] establecen los beneficios más relevantes. La primera contempla una exención para predios no agrícolas destinados a la habitación cuyo avalúo fiscal no supere un monto determinado ($56.846.995), cubriendo aproximadamente el 77% de las propiedades habitacionales. Mientras tanto, la ley 20.732 introduce rebajas para adultos mayores económicamente vulnerables, sujetas a requisitos de edad, destino del inmueble y límite de avalúo fiscal, con descuentos del 50% o 100% según los ingresos del contribuyente.

Diversas propuestas recientes buscan ampliar estos beneficios. Por ejemplo, un proyecto de ley presentado por el Gobierno en julio de este año contempla la posibilidad de establecer un tope máximo equivalente al 5% de los ingresos anuales para adultos mayores pertenecientes al 60% más vulnerable, incluso si el avalúo fiscal supera los límites actuales[7]. Asimismo, un grupo de diputados UDI propone eximir a beneficiarios de la PGU del pago de contribuciones sobre su primera vivienda, sin importar el avalúo fiscal[8], buscando proteger especialmente casos como el de Marina Latorre.

Sin perjuicio de estas propuestas, el debate puede ir más allá. Una de las alternativas más innovadoras es la posibilidad de que ciertos grupos en específico puedan diferir el pago del impuesto hasta que la propiedad sea vendida o el propietario fallezca, momento en que el pago acumulado se realizaría con cargo al patrimonio del inmueble, como ocurre en Estados Unidos[9] y Canadá[10]. De esta manera se protege a los propietarios de un alto nivel patrimonial pero baja liquidez. Esta medida se puede asimilar a la existente en el Impuesto Global Complementario en nuestro país, donde las utilidades de la empresa solo son gravadas cuando se retiran.

Existe también la opción de exonerar directamente a adultos mayores o a personas de bajos ingresos de este impuesto. Por ejemplo, en Francia, los contribuyentes mayores de 75 años o con ingresos bajos pueden ser exonerados de la Taxe Foncière (Impuesto Predial), mientras que los jubilados de 65 a 74 años pueden acceder a descuentos parciales[11].

Otra opción, enfocada en la situación específica de cada inmueble, es la que existe en el Reino Unido. Allí, el concepto de disregarded person (persona desestimada o no considerada)[12] permite reducir la carga tributaria en función de quiénes residen en la propiedad. Esta medida busca aliviar a contribuyentes que, por su condición, tienen una menor capacidad de pago. Por ejemplo, se puede aplicar una reducción para estudiantes, aprendices, cuidadores o personas con discapacidad grave, e incluso eximir por completo a la propiedad si todos los residentes cumplen con los criterios.

Como se puede desprender del análisis, no existe una solución única o inmediata para los problemas técnicos y de percepción social que presenta el Impuesto Territorial. No obstante, cualquier reforma debe orientarse a reflejar la capacidad contributiva real del contribuyente, perfeccionar el sistema de exenciones para focalizarlas en quienes realmente lo necesitan y, a su vez, mantener la suficiencia de los recursos municipales. Solo un equilibrio entre justicia tributaria y estabilidad financiera permitirá que este tributo deje de percibirse como un “arriendo perpetuo” y cumpla con sus fines constitucionales y sociales. (Santiago 29 de agosto de 2025)

[1] Tesorería General de la República: Informe Trimestral de Contribuciones. Cuarto trimestre – 2024. Enlace de acceso: https://tgr.cl/wp-content/uploads/2025/02/ITC_4T_2024.pdf

[2] Serie de Ingresos Tributarios Consolidados Anuales – Año 2024. Enlace de acceso: https://www.sii.cl/sobre_el_sii/serie_de_ingresos_tributarios.html

[3] What Is Assessed Value and How Does It Affect Property Taxes? Enlace de acceso: https://www.rocketmoney.com/learn/homeownership/assessed-value

[4] Qu’est-ce qu’une valeur locative cadastrale? Enlace de acceso: https://www.impots.gouv.fr/particulier/questions/quest-ce-quune-valeur-locative-cadastrale#:~:text=La%20valeur%20locative%20est%20l,produire%20si%20elle%20%C3%A9tait%20lou%C3%A9e.

[5] Ley 17.235. Enlace de acceso: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=128563&idParte=

[6] Ley 20.732. Enlace de acceso: https://www.bcn.cl/leychile/navegar?idNorma=1060038

[7] Gobierno ingresa a tramitación proyecto tributario que beneficia a la clase media y a las Pymes. Enlace de acceso: https://www.hacienda.cl/noticias-y-eventos/noticias/gobierno-ingresa-a-tramitacion-proyecto-tributario-que-beneficia-a-la-clase

[8] UDI insistirá con indicación que exime del pago de contribuciones a beneficiarios de la PGU. Enlace de acceso: https://www.latercera.com/politica/noticia/udi-insistira-con-indicacion-que-exime-del-pago-de-contribuciones-a-beneficiarios-de-la-pgu/

[9] Más de 65 exenciones y aplazamientos de impuestos a la propiedad. Enlace de acceso: https://es.texaslawhelp.org/article/over-65-property-tax-exemptions-and-deferrals

[10] Property Tax Deferral Program for Seniors. Enlace de acceso: https://www2.gnb.ca/content/gnb/en/services/services_renderer.201264.Property_Tax_Deferral_Program_for_Seniors.html

[11] Taxe foncière : mode de calcul et reductions. Enlace de acceso: https://www.economie.gouv.fr/particuliers/impots-et-fiscalite/gerer-mes-impots-locaux/taxe-fonciere-mode-de-calcul-et-reductions

[12] Council tax discounts and exemptions. Enlace de acceso: https://www.solihull.gov.uk/council-tax-and-benefits/council-tax-discounts-and-exemptions